腾讯房产苏州4月12日消息（刘莹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会今日在苏州举行。苏州柏利城商业管理咨询有限公司总经理张志刚表示，消费者的喜好和需求在发生变化，竞争也在加剧，像二三十年前，单一产品就可以打天下的情况已经很难出现了，商业地产的从业者必须要对市场进行细分，瞄准客群定位，做出差异化，才是取胜之道。

苏州柏利城商业管理咨询有限公司总经理 张志刚

张志刚表示，如今，购物中心的竞争已经接近白热化。统计显示，截至2018年，中国建筑面积在3万平米以上的购物中心数量接近6000家，每年新开购物中心达到500家，预计到2025年，整体市场的购物中心数量将达到一万家，面对大的同质化的竞争，及时为消费者提供个性化的选择尤为重要。在这种情况下，购物中心要有自己的定位，标签要更明显、更具冲击力，才能从竞争中脱颖而出。主打时尚潮流是一个标签，主打文化艺术是一个标签，生活餐饮和购物也是一个标签，标签强烈到能在消费者心中留下印象，才能作为其购物或消费的首要选择。

如何对购物中心做好定位？除却城市的整体规划、开发商的投资回报要求以及消费者调研分析等层面，张志刚举了如下例子来说明：诸如位于广州的天河商圈，在这个竞争激烈的商圈里，各个商场在激烈的竞争中形成了良好的协同发展和错位经营，1996年开业的天河城，是一个大杂烩，近两年在不断的调整中翻新，定位为“我是一个生活美学的基地”来追求格调，开始引入原创的IP。而同样位于这个商圈的时尚天河，就将定位瞄准了另外一个客群，如孩子、高中生或刚参加工作的人群等，并为这些人群提供了特定的主题街区，且独具特色，地上、地下结合，营造了良好的氛围。这个商圈里的另外一个商城，天环广场，定位在了“轻奢”的层面。这是一个从建筑形态上比较开放的街区，集聚了一些奢侈品品牌，同时也是特斯拉、星巴克的旗舰店和体验店。

张志刚称，商业之间的错位经营可以给商圈带来复合式增长，互联网从线上走到线下，更加追求业态的创新以及独特的原创IP，并且，近些年新兴品牌在购物中心中的占比也呈现了逐渐增加的趋势，2017年新兴业态占到了购物中心整体业态的46%，2018年是52%，前景看好。

张志刚介绍，室内主题街区逐渐引领了商城里的开业潮，因为众多的消费者认为，这种街区可以带来一种沉静的体验和代入感，室内主题街区的涨幅也很大，2017年-2018年的增幅达到了60%，以文创场景类、新兴生活方式场景类、二次元等主题居多。不同的主题街区针对不同的客群，场景营销逐渐成为一种新趋势，成为吸引客流的发动机。

创新的业态从哪些方面入手会更容易成功？张志刚表示，首先要满足消费趋势，满足消费者的消费分级，是升级还是降级。其次，要满足消费者的情感需求，很多的消费者去商城购物其实就是去感受它的氛围、环境、空间和可以带来的愉悦的心情，消费环境和商品要带有特色。第三，要满足消费者的精神需求，要在这个层面上来进行创新。

创新力是对于所有购物中心的开发商、经营者、管理者来说，都十分重要的事情，原来只做二房东，找到品牌将铺位租出去就可以了的状况要进行改变，经营者要从后台走向前台来，和零售商一起来做创新，以提高商城的竞争优势和特色，张志刚表示。