“3年之内可以更名一次！”“开盘售罄！”“半年不到百平米获利30万”。

丨这是大厂夏垫近期的楼市现状。

早在4月中旬，在大厂夏垫实地走访时，在中介门店门口，看到的是一片冷清。中介人员散座在屋里，客户寥寥无几。

对于这种冷清的场面，向中介人员打问，得到的回复是：自从2017年6月廊坊限购落地后，楼市便开始逐渐趋冷，到最近，都比较冷清。

“大厂相比燕郊和香河，在调控上管控更严，因为要承接政府搬迁到通州后，工作人员的居住和生活，如果你到门店里，说你是外地人，没有资质，还想买房，我们也不会搭茬”。

▲图为路劲阳光城项目沙盘

但从4月中旬到5月中旬，短短一个月的时间，大厂夏垫的楼市，便发生了逆转。据中介人员讲，5月新近开盘的路劲阳光城项目，所开楼栋，很快售罄。

此外，路劲阳光城不仅销售速度加快，而且价格也实现了“调涨”。据中介讲，路劲阳光城项目从19年1月初约1.1万到现在约1.4万，房源每平米价格已经涨了3000千左右。

丨一套100㎡的房子，短短半年不到，粗略计算，获利将近30万。

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试问，限购还未取消的大厂夏垫，为何突然就步入了“小阳春”。

据业内人士分析，是因为近期的政策利好，随着政府搬迁，以及北三县的大额投资落地和轨道交通获得实锤，共同刺激了北三县的楼市走热。

此前，惊爆的“大洋城一夜暴涨7000元”，也是北三县走热的一个印证。

但事隔一天后，暴涨被证实是个谣言，燕郊住宅只是“虚晃一枪”，实际价差达到了5800元，二手房成交量却并不大，真正成交量大的是不限购的商住。

▲图为大厂东方丽城项目沙盘

相比燕郊，大厂因为商住项目的空白，在政策利好下，一手住宅开始乘势抢占北三县C位。

然而，虽政策利好频出，但遭遇限购，只能说明区域有价值，并不能促使项目形成热销的场面。那么，路劲阳光城项目，又是如何突破限购，转化为实际的销售额？

在实地走访中，我们了解到，中介或是项目置业顾问，给到客户的销售说辞是：

丨3年内可以更名一次，补缴社保或完税3年后网签。

补缴社保和完税，在环京的楼市销售中，政府明令禁止，却一直有项目顶风违规操作。但3年内可以更名一次，在环京限购后的销售说辞里，却并不多见。

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为何，“3年内更名”会出现，并成为大厂夏垫在售项目路劲阳光城的“销售利器”？

先分享一个小插曲：

2015年4月的北三县楼市，燕郊最贵楼盘单价1.35万，便宜一些的福成五期，单价7000元左右。燕郊之外的大厂潮白河一代，在售的孔雀城项目，空地上搭棚子卖房，单价7500元，很快售罄。当时，邻近孔雀城项目的一个已交付楼盘，二手房报价1.2元/㎡。而邻近大厂的香河，在售项目价格大概是5300-7000元/㎡左右。

到2018年9月份，遇到一个在香河看房的购房人，工作在北京，想要在环京买一套房，手里有50万首付款，看了几个项目，说是买不到房。买不到的原因是，50万元不够60%的首付款，而首付后的1年或是2年分期，就更是负担和压力。

简单算一笔账，在香河买房，选择80平米两居户型，15年购房的全款大概是56万元，到18年9月，全款涨到了88万。当时，有香河荣盛的一个项目开盘，开盘价8000元左右，据中介讲，很快售罄，本地人抢着买。原本开盘时可以低首付分期，但后来因为火爆，销售政策改为全款。

前后对比，说明什么呢？想要在北三县置业居住的刚需，在北三县已经很难上车。

▲图为北三县区位图

在中介口中，我们还听到一个很有意思的细节，遇到北三县买房的购房人，他们了解完买房预算后，给出的建议是：

丨60万奔燕郊，40万去香河，90万来大厂。

背后的潜台词是，燕郊和香河都有商住，总价不高，不限购，刚需能上车。所以，顺着这条逻辑线，我们再来分析“3年内更名”的销售策略。

对于投资客而言，全款或是1年分期，规避购房资格，获利后可以快速退出，以现在的涨幅，半年回报高达50%，比P2P回报率还高，堪称完美的金融理财产品。

据此推断，大厂夏垫在售项目的操盘手，把“3年内可更名”作为销售说辞，是针对投资客的完美定制，这其中也包括兼具投资和居住属性的购房人。

而项目方，在限购之下，敢于违规销售，就是想借着近期一系列政策利好，来快速回款。

目前，大厂夏垫区域在售项目有路劲阳光城和东方丽城，都是以这样的方式来销售。

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据查询，东方丽城的开发商是三河市雷捷地产，成立于2001年7月，曾开发了燕郊有代表性的项目雷捷时代广场、永旺梦乐城。

而路劲阳光城项目，则是由香港上市企业路劲地产和深交所上市企业阳光城，联合打造。

这三家企业，一家是本土企业，另两家是上市企业，在限购区域，违规销售，这种行为该如何认定？我们咨询了北京金诉律师事务所戴金花律师，她表示：

“在限购区域，开发商通过虚假交易，制造房地产市场的假象、欺骗他人做出错误的房产投资，干扰正常的市场交易秩序，严重影响房地产市场健康发展的炒房，属于违法行为。”

那么，参与其中的购房人或投资者，又会有什么样的风险？戴金花律师给出的解读是：

丨若是没有及时网签，购房者付了房款，但最后拿不房的风险将会加大。

“没有网签，意味着购房者与开发商的房屋买卖合同没有经过政府备案和登记，政府无法监控该房屋的相关情况，若是出现烂尾楼，购房者的权益也将无法得到有效保护。”

丨若是先签订合同，后登记在开发商名下，从合同本身不违反法律，但是若房屋升值快，开发商违约成本低，购房者的风险就增大。

在相关的检索中，我们也发现，采用这种方式购房的客户，在房价出现波动的时候，只要交了首付，哪怕时间相隔没几天，开发商也不会退款。

即使开发商答应退款，但在交易中名为“几万抵几万”的所谓折扣款项，却很难被退回。

另据了解，目前购房客群中80%来自北京，其余是山西和东北的客群，本地客群占比不大。

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以上是大厂夏垫楼市被路劲阳光城和东方丽城项目违规炭烤，以致于“发热”的现状。

此外，关注北三县的购房者，或许也会好奇，大厂夏垫这一块被烤热的区域，究竟是环京价值高地，还是环京坑地？

从区位来看，大厂夏垫处于三河市区、燕郊、大厂潮白和大厂县城的交界地，属于北三县“三不管”地带。

▲图为大厂夏垫镇区位图

15年北三县楼市开始走热的时候，当时置业顾问在带看的时候，从燕郊一直带看到香河，途径大厂夏垫停留的时候，给出的建议是：别买。

询问理由，给出的答复是：“这里是工业区，闹出过癌症村的传言”。在项目实地走访中，我们也发现，靠近东方丽城项目一侧的河道，几乎断流，水质也不干净。

再从规划上来看，除实锤落地的平谷线齐心庄地铁站距离项目6公里外，生活配套目前只有项目自建的底商，而在项目不远处，则是一些零星分布的工厂和村庄。

而早在19年3月，有深耕环京市场的自媒体，在北三县楼市走热的时候，也曾发文提醒，因产权混乱、垃圾场污染、生活配套欠缺，欲在大厂夏垫购房，购房者需要注意风险。

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最后，引用喜剧大师卓别林的一句话，来结尾这篇大厂楼市的透视调查。他说：

丨世界就像个巨大的马戏团，它让你兴奋，却让我惶恐，因为我知道散场后，永远是有限温存，无限心酸。

相比而言，北三县楼市近十年的起起伏伏，何尝不是一个微缩的世界。为此，再次提醒购房者，注意风险。也敬告在上市公司体系中，违规售房的开发商，切记得不偿失。

当前，楼市预警的靴子已经落下，谁又赶打包票，“紧箍咒”不会落在被炒热的大厂夏垫头上。到那时，购房人的权益，又该如何保障？