在二手房成交火爆的当下，申请贷款尤其是房贷时，购房人大多只关心自己的贷款方式，却经常忽视实际的贷款年限，殊不知贷款年限直接影响着还款的月供的多少。

一套二手房能贷多少年？众所周知，贷款年限越长，还款的压力越小，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢？

【一】土地使用年限

土地使用年限≠房龄，贷款时千万要注意。

举例：

郑州的余女士看中了金水区的一套二手房。买卖双方最终敲定了房屋价格上限94万元，同时因房子建造时间是2008年，满五年且唯一，无需缴营业税。

银行业务员在对房屋进行评估后，给出了最高贷款金额为63万元，贷款30年应该没有问题。但当余女士到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。银行称：“根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能贷23年。”

因为房屋土地使用年限的问题，余女士房贷年限房贷年限骤然缩短7年，原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。多出仅是700块钱，但更多的是无形的压力。

【二】所购房屋的“房龄”

超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”

举例：

李小姐看中了一套二手房，房龄较老为80年代，但因为单价便宜，李小姐很快签订二手房买卖合同。她觉得个人征信良好，28岁年纪等都符合贷款要求，当时的银行业务员也没有多说。

但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。无奈李小姐只能商议解除合同。

【三】公积金缴存额度

公积金缴得越多能贷款的年限越短

举例：

沈先生是一家集团的公关经理，月收入2万。通过公积金贷款购买一套三居室，经过审批，他的贷款额度为最高120万，但是贷款的年限却没有达到30年。

公积金按照月薪*12%的缴存比例，沈先生每月公积金缴存额为2400元，超过了政策限制，所以贷款年限自然缩短。因为贷款年限缩短，意味着他日后月供的增多，增加他的经济压力。

【四】借款人年龄

购房人年龄越大获得批贷的年限越短

举例：

在商业贷款方面，借款人年龄+贷款年限应≤65年，而公积金贷款则为借款人年龄+贷款年限＜70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。

“喂，到哪了？”“商都路堵着，还没上中州大道呢，你们先开始吧，不用等我了”毫无疑问今晚的小聚这哥们儿依然又是迟到。飞哥，大学宿舍同学，2014年，白沙片区商都路沿线被新东润带火的时候，这哥们儿情迷那一块儿，非得说怎么着也算是郑州东区。自此以后，飞哥就奔波在白沙与市区的路上，现如今，虽然房子价格已翻倍，但这位多年的老司机在奔波的路上已是叫苦不迭。

1、我们先来弄明白一个问题，什么是郊区，怎么才算是郊区盘。

根据度娘的综合定义，郊区是城市辖区范围内，受城区经济辐射、社会意识形态渗透和城市生态效应的影响，与城区经济发展、生活方式和生态系统密切联系的城市建成区以外一定范围内的区域。

这个定义对于房地产来说似乎不太适用。以郑州来说，郑州市城市建成区规模包括6个行政区、经开区、高新区、航空港区以及新郑、登封等周边县、市。如果说除了这些地方的建成区外都算郊区的话，这个郊区的范围太广。

楼市中的郊区或郊区项目，我们一般认为是距离市中心核心区较远，区域内商业、医疗、教育等配套相对不足的区域，换言之，远离市中心配套不够完善的项目我们一般都认为是郊区盘。

在城市化发展迅速的今天，一个城市郊区的范围是在不断变动的。90年代，京广路以西就是西郊了，05年之前，东区也可称为郊区，曾经的高新区、经开区不都是很多人眼中的郊区么？

目前，较之郑州的市区，哪些才算郊区呢？

按照郑州市市区的城市辐射来看，三环附近已经基本成熟，郊区范围基本算是从四环开始，东到中牟白沙、绿博片区，西到荥阳，南到新郑，北到平原新区，再远基本算是卫星城的概念了。

2、根据我们对郊区的定义，很明显完善的资源配套是郊区盘所没有的，那么郊区盘有什么呢？郊区盘何以吸引众多的购房者呢？

在回答这个问题之前，我们先看看郊区项目的特点：大盘居多，项目容积率相对较低，产品类型多，别墅、洋房、高层均有。

根据以上特点我们把郊区盘分为改善型豪宅和刚需型住宅两种，当然两种产品可以是同一个项目。

别墅、洋房等多层项目布局郊区，一方面是郊区土地的容积率所决定，另一方面是环境的因素，地广人稀，环境优美用来形容郊区实不为过，以郑州来看，东边有象湖、绿博园及众多的绿地公园，西边有洞林湖、西流湖及众多水库，南边南龙湖、罗垌水库、南水北调公园等，北边的贾鲁河、索须河、黄河湿地等。别墅、洋房客户所追求的已经不再是居住的需求，更多的是品质、品位的需求，郊区项目的周边自然环境及项目本身的内部品质成为吸引高端客群选择郊区项目的主要因素。

对于刚需来说，最重要的因素莫过于价格，首先从品质上来看，郊区大盘一般搭配别墅、洋房、高层等产品，总体品质不会太差，其次对于刚需所需求的高层产品价格总体不会太高，超高的性价比让无数刚需动心。当然，目前来看，白沙、绿博片区的高层已经不是普通刚需能够触手可及的价格了，即使融创领衔走低，但是全款或高额首付也不是刚需能够承担的起的。

3、昔日的鬼城已不复存在，如今的郑东新区引领着郑州的国际化、时尚化，更引领着郑州的房价。

郑东新区今日的辉煌早些年又有多少人能够预测的到呢？也不是所有的郊区都能幸运的成为郑东新区。

对于豪宅客户来说，选择在郑东、郑北、郑南、郑西或许只是居住习惯与环境好坏的问题，毕竟交通、配套、房价涨幅对他们来说并不是首要因素。

但是，对于刚需来说，对于郊区的选择应该有着复杂的情感，一方面是郊区较低的房价，另一方面是交通、生活的不便，且不论看不到城市的繁华，有时候连一些城市基础设施都难以享受。

那么置业郊区，该如何选择呢？

终极置业的豪宅需求者，看环境、看产品。我们且看一下郑州周边目前的一些郊区豪宅项目，无一例外都占据着相当优越的自然资源与优美环境。东边象湖、绿博园附近的名门紫园、美景东望、兰乔圣菲等，西边洞林湖片区的新田城、恒大山水城、碧桂园等，南边的南龙湖周边的林溪湾、龙泊圣地等，北边的黄河湿地附近思念果岭。

豪宅占据优越的自然环境，但是还要看项目本身的产品品质，这就包括户型的设计、社区内部资源配套、物业服务，虽然郊区豪宅一般不是第一居所，但是以上都影响着居住的舒适度，毕竟郊区豪宅是对生活品位的提升。

刚需客户在如何选择郊区盘呢？既然选择了郊区盘，肯定是要在交通便捷度、生活便捷度等方面做出牺牲，项目价格必须要有优势！怎么才算价格优势呢？这里讲一个方法，用你选择的郊区项目和市区你看中的一个同质项目做对标，如果是同样面积，首付差别不到10万，完全可以选择市区盘。当然，如果说郊区盘配套有知名学校除外。

除了价格之外，首先要看政策、看规划。政府的政策指向在哪个区域，城市规划的方向在哪个区域。虽然伴随着城市框架的不断拉大，郊区终究会繁荣起来，但时间的长短谁会料得到呢？我们只能选择政策支撑力强的区域，因为那个区域发展会更快，比如郑东区域、常西湖区域、航空港区域。

7月19日批前公示的郑州市城市总体规划

城市规划中重要的一个就是地铁的规划，纵观地铁沿线楼盘，因为交通的带动效应，价格均高于周边同质项目。当然除了地铁，还有项目周边主干道路的规划，公交的通达情况，这都影响着你的居住便捷度。

郑州市地铁规划

其次要看项目本身，是不是品牌开发商？是不是大盘？是不是配套有幼儿园、学校？品牌开发商算是项目的一个保障，出现问题的几率比较小，基本不会跑路，不会资金断裂，延迟交房，小开发商则容易出现问题。郊区盘还有一个问题是人气不足，如果项目的体量大，就能很好的解决人气问题，大盘品质会有一定保障，开发商一般不会因为前期的品质营销后期的销售。因为是郊区，你的楼盘交房，周边未必能够发展成熟，幼儿园、学校的配套就显得格外重要，大盘相当于造城，其配套相对会好。

最后，你要看看周边的配套规划，未来周边是不是有医院、学校、大型商业等配套的落地？特别是中小学校，对于项目的增值起着决定性的作用，目前来看，很多项目都在以配建知名学校为卖点。

当然，无论是政策指向，还是规划所至，或是项目品质都对你选择的项目未来增值有着决定性的影响。所以，从投资角度来说，选择郊区项目也可以参照刚需客户的标准。

4、我们看过高新区、经开区、郑东新区等郊区从落寞到繁华，我们也相信未来会有更多的郊野变新城。

在城市框架不断拉大的今天，郊区盘承担着分散居住压力的重任，支持着今日之刚需，拓展着城市的未来。

选择市中心是享受城市的现在，选择郊区是预期城市的未来，只是郊区的发展是一个过程，或长，或短，熬过郊区的发展期，生活或是另一种美好。多少人能料到当年东区3千的房子能涨到3万呢！

言语间，飞哥的心里已在矛盾，是否把现在的房子卖了，换一套市区的房子，方便孩子上学，也方便老人生活购物。

最后想说的是，坑，还是漏，都是相对而言，参照上文选择最适合自己的最重要，守得云开见月明，郊区盘也有春天。

说到装修，经历过的人都会不禁感叹，装次修等于扒层皮，在追求省心省力的高速时代，精装房日渐成为青年人买房的趋势。

但还有一部分人更喜欢选购毛坯房，房子是他们展示个性的空间，他们坚信自己的房子要有自己独特的风格，每一个螺丝钉都要亲自挑选。

其实无论是精装房还是毛坯房都各有自己的优劣势，小编为广大置业者分析一下其中的利弊，方便您在选房的时候作为参考。

毛坯房：也称“清水房”或“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

优势1：毛坯房可根据自己的喜好及需求进行装修，避免不必要的浪费，更可将家打造成自己独有的个性空间。

优势2：自己装修无论从施工到采购都可在现场监督或亲力亲为，保证装修的每一步都做到位，装饰材料符合自己的品味。

优势3：如果材料及人工费都经过精打细算，则可以节约一大部分装修成本，缩减开支，减少经济压力。

劣势1：装修对结构的破坏较大。由于装修工人对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。

劣势2：纠纷很多。由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。

劣势3：耗时长。从咨询、设计、施工到验收，整个过程都是住户自行安排，少则一个月多则好几个月，用户的主要精力都要放在装修上，加之绝大部分住户对装修都是外行，各个环节坑蒙拐骗现象很难提防，材料及设备的质量很难保证，住户的经济利益也无法保障。

简装房：就是指住宅里的厨房、卫生间区域进行了简单的基本装修，配置了最基础的设备。房屋内的其他的房间的三面，三面指的是：地面、墙面和顶面，都没有采取装修装饰，房屋也只是简单配置了生活所需家具，这样的居室，可谓是经济适用房的简单版本。

优势1：省时省力省心，不用监督装修，不用害怕被坑，不用亲力亲为。

优势2：因为装修是同时进行，所以不用考虑左邻右舍装修污染。

优势3：成本较低，虽然装修的房子每平米要比毛坯房贵1500-3000元/平，但是细算下来还是相对比较划算的。

劣势1：难以满足购房者的特殊需求，模式单一，重新装修成本高。

劣势2：在装修时购房者缺乏自主权，如卫浴，地板，门窗等。

精装房：又称“成品房”。精装要求“精致、融合”，同时不失主人公的地位、身份，以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲，大到房屋整体空间结构、装修风格的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很讲究，所以精装房的房主多是家居生活的享受者。

优势1：节省了装修的时间和人力，购买毛坯房装修还需要等上一段时日，装完还不能马上入住，对于急于入住的购房者来说极为不便。

优势2：有利于装修设计水平的提高。由于有了规模效应，能够吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。

优势3：有利于装修质量及造价的控制。装修的材料及住宅内的设备品种繁多，更新换代频繁，一般住户无法全面了解。精装修商品住宅的材料及设备购置都是相关的专业人士控制，同时承包商与供应商长期的合作关系及批量经营，材料及设备的质量有保证，价格合理。

劣势1：装修质量问题突出。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。

劣势2：各家千篇一律丧失个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但仍不能避免千篇一律，不能展现个性。有些设计不适用于自己。

以上就是小编整理的各种装修的优劣势对比，希望能对你的买房做个参考！

买房贷款的时候，银行会要求借款人提供收入证明，用以证明其还款能力，而不少人开收入证明的时候存在一些误区，不知道的话很容易影响贷款申请。针对6种误区，为大家解析正确且高效开具收入证明的策略。

1、收入写的越高越好

收入证明并不是自己一厢情愿的以为开完就没事了，银行还是要进行审核的。所以并不是个人以为的开的越高就越容易贷款成功。

一般来说，银行对贷款人月收入的要求为：每月收入是房贷月供至少两倍。收入直接影响了房贷额度，所以有些人觉得把月收入开的越高越好，这违反了实事求是的原则。

当然也不是一味的实事求是，可以适当的高一点，但也要建立在事实的基础上。收入证明要与行业工资水平相符合，要与银行流水相符合，不能凭空乱填。

具体问题具体分析，主要有以下几种情况：

（1）要结合当地经济情况和自己工作类型，比如是一线城市的销售，在开收入证明的时候，可以将奖金绩效等一并列出，使收入看上去会更高一些；

（2）要和公司大小，经济情况符合，不能偏差太大，比如一个刚成立的小公司，月入好几万，审贷员可能就要着重审查你了。

2、证明越详细越好

很多人以为开收入证明就要把所有能放的东西都放上去，内容越详细越好，以作证明或者是隐藏收入不高的缺陷。其实不然，收入证明的信息不在多而在精，含金量越高的信息越能给贷款人加分。

重点突出可以证明你的个人重要信息和还款能力的信息即可，主要包括姓名、身份证、职务、工资单、工龄、公司地址，联系电话，单位负责人的签字及加盖公章。

除此之外，像一些股权、分红等信息也可以适当写进去，这样给自己的综合还款能力加分不少。

3、社保、公积金没用

有人觉得，开收入证明重点写清楚收入就可以了，社保、公积金这些都不太重要，要知道，社保公积金的缴存时间是你最好的工作时间证明。

对于城市里贷款买房或者提供贷款的银行来说，社保是政府的福利，稳定的社保和公积金就是一项非常有用的社会保障和生活保障。社保和公积金缴存的时间越长，越有利于贷款的审批，而不是只有工资才能证明你的还贷能力和银行评估贷款风险。

4、自由职业者没有收入证明就不能贷款买房

现在贷款的人群中除了正常的上班族之外，还存在着一批自由职业者，他们没有工作单位，或者是自己创业自己给自己发工资，收入情况没人能证明，那是不是意味着他们就无法贷款了呢？

当然不是，除了贷款者自己提供的收入证明，银行也有自己的评估方式，比如银行流水，所以要贷款者可以提前半年做一个合适的银行流水，向银行证明自己的实力。如果是自己创业者，则可以向银行出示自己的营业执照、税务登记证、完税证明等，只要合格，同样可以成为你的收入证明和贷款证明。

不过，由于今年房贷利率政策收紧，部分城市银行对于还款人收入的审查变严，像一些因为没有稳定工作而无法提供收入证明的人，申请房贷难度相对较大，这点要注意。

5、收入达不到月供的两倍就无法贷款

想要贷款，银行对你的要求是你的收入要达到月供的两倍以上，这样才能较少贷款风险。如果收入证明上显示的收入达不到月供的两倍该怎么办？有两个解决办法：

一是提高首付比例，减少贷款额度。首付的增多向银行证明了自己的资金实力，贷款减少，也减少了银行评估的贷款风险。同时延长还款期限，这样每个月的还款金额会少一些，压力也会小一些。

二是增加共同借贷人，开出两个人的收入证明，到时候房产证上写的是两个人的名字，也就是此次贷款有两个还款人，那么银行放贷的可能性也会大很多。

6、多次提交的资料不一致

每个人都有自己的个人征信报告，每次向金融机构提供收入证明的记录会体现在报告上。如果贷款者曾提交过多次收入证明，那么请保证一些基本信息的一致性。

现在这个全国联网的社会，任何进入网络的信息都是共享的，贷款尤其注重贷款者的征信情况。如果资料不一致，银行会重点审查不一致的原因，如果查明是虚假信息，将会拒贷，严重的申请人要承担法律责任。

总结：收入证明是证明贷款人还款能力的重要信息，在一定程度上影响贷款额度，大家一定要清楚哪些该写，哪些不该写，千万不要怀侥幸心理弄虚作假。