分类目录归档：二手房

原业主拖欠物业费怎么办？

二手房、入住/交接、百科/交易流程
二手房交易过程中，物业费纠纷时有发生。例如，房子原来出租了，租客没有交水电费；卖家不满意物业服务从未交过物业费等等。对于很多买了二手房的业主来说，刚入住没多久就遇到物业上门来问要物业费，着实是个很不愉快的居住体验。那么面对原房主拖欠的物业费，新房主是交还是不交？
一、交不交物业费要看合同约定
业主首先应该检查一下当时签订的房屋买卖合同，如卖方和买方约定好此前的物业费由买方替原房主承当，那么对于前业主拖欠的物业费，新业主应该自行补齐。如果没有约定或约定由卖方承担，购房者应该看看签订合同的时候有没有留存物业保证金。如果合同里面留有物业保证金，且原房主拖欠物业费并且赖账，原房主拖欠的物业费是可以直接从里面扣的。如果没有留物业保证金，这笔钱也不应该是新业主缴纳，这是有法可依的。
但谁都不愿意等待事情发生之后在想解决办法，那么小编就给你一些建议帮助你避免业主拖欠物业费。
二、如何避免业主拖欠物业费？
1、付房款时留交接保证金
付房款时留出部分尾款，作为物业交割保证金，直到物业交割完毕后，才把这笔钱付给业主。若业主恶意拖欠物业费，可直接用保证金支付欠费。另外，在合同中写清楚，过户前卖家要结清所有费用，包括水费、电费、物业费等等。
2、督促卖家交清费用并保留证据
购房者在收房前，可以要求中介陪同进行三方物业交割，并签订《物业结清确认书》。
三、如果原房主故意拖欠物业费用怎么办？
如果购房者和原房东在合同中约定了由原房东交纳物业费用，且没有保留物业保证金，而原房东故意拖欠该怎么办？
1、找中介解决
很多二手房的交易都是通过中介的交易的，如果你买的二手房也是通过中介交易，那么你可以找到中介让他们先行垫付，然后让中介去找原房主追缴物业费。但这种情况只要极少数中介公司能够做到。中介能否从原房主那找回，还得看这个中介是否靠谱。
2、买家有权拒缴
按照规定，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。也就是说，如果买卖合同或者补充协议中没有特别约定，这笔物业欠费应当由原业主承担。对于原业主的欠费，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。


小区物业费过高怎么办？

二手房、入住/交接、百科/交易流程

 小区物业需要业主缴纳物业费才提供服务，而物业费往往是很多物业与业主纠纷的起因，那么如果业主觉得小区物业费过高怎么办呢？

1、成立业主委员会与物业公司协商

如果觉得小区物业费收取的太高，那么小区居民可以先成立业主委员会，选出代表跟物业公司进行交涉，让其出示收费的合理性证明文件。如果物业公司无法提供，那么业主有权不缴纳物业费，并投诉至物价局。如果物业公司提供了相关文件，那么业主委员会可以召开业主大会，共同商议，与物业公司达成协议，降低费用。

2、找相关的管理部门解决

目前物业费的收取都是由市场的变化来决定，相关部门也只有指导性的意见，物业费用一般是根据小区的各种条件和提供的服务来决定的，如果质疑收费的合理性，可以向相关的部门反映，比如物价局和房管局，通过法律渠道维权。

3、与物业管理公司协商提高服务质量

觉得物业费用太高的原因一般都是因为觉得服务与价格不成正比，小区环境差，安全存在隐患，工作人员不用心。所以可以由业主委员会出面，与物业管理公司协商，敦促其提高服务质量。

4、换新的物业公司

小区的物业公司虽然是开发商来选择的，但是小区居住达到一定规模后，成立了业主委员会，业主委员会有权利对于服务质量存在问题的物业公司进行重新选择。如果觉得收费太高，也可以更换小区的物业公司。

小区物业费收费标准是多少
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

小区物业费收费标准包含的内容

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3.绿化管理费；
4.清洁卫生费；
5.保安费；
6.办公费；
7.物业管理单位固定资产折旧费；

8.法定税费：物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。



二手房验房要注意什么？

二手房、入住/交接、百科/交易流程
对于购买二手房，很多人其实都存在一些误解，有的朋友觉得购买二手房不需要验房，只要自己在选房的时候多注意一下就可以了，选房的时候就已经仔仔细细的看过房子了，存在的问题该发现的时候早就发现了，但其实不管是购买新房还是二手房，验房都是必不可少的一步，那么你知道二手房验房要注意什么吗？入住才发现就晚了！
1、检查墙面
大家都知道，看墙面的时候要注意墙面上是否存在裂痕和水渍，以此来判断墙面是否存在质量问题，不过这些都是表面上的一些问题。验房时还要注意墙面有没有经过临时的粉刷，如果房主在出售房子前做了粉刷，可能就是为了掩盖之前墙面的一些问题。其实临时粉刷也是比较容易看得出来的，因为这种粉刷往往比较马虎，所以我们可以从刷痕中隐约看出一些迹象来。
2、检查防水
验防水也是非常重要的一点，防水做的不好，还会给楼下的住户或者是邻居造成影响。旧房子验防水的难度可能会简单一些，首先到楼下看天花板，看看是否有漏水现象。一旦房子的防水有问题，我们在日常用水的时候就会产生渗漏，另外卫生间与厨房的邻近墙面也是可以看到一些迹象的。
3、检查管道
二手房的管道有一定的使用年限了，管道内多多少少就有一些杂质，购房者要特别注意排水口是否存在堵塞的情况，验收时预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口，看看水是不是可以顺利地流走。还要注意排污口的设计是否合理，看看排污管是否有蓄水防臭弯头，如果管道设置得有弯头的话就比较好，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味就会被挡在这层之下。
4、验电路
用电安全大家一定要引起重视，检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。还要准备好一些验电工具，比如用万用表测量各强弱电是否畅通，注意各个插座开关是否完好，另外如果物业电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。
5、检查门窗
门窗是室内和外界联系沟通的关键，事关居住安全和使用的舒适程度，验收门窗的关键是看窗户和阳台门的密封性。购房者还应试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，听听室内隔音效果。
6、验收赠送物品
很多二手房的原房主都不会将室内的东西带走，在买卖双方协商房屋价格的时候都会以赠送物品来讨价还价，所以购房者要注意把附送的物品根据型号、数量、规格、品牌等列入合同里，在验房时带着合同一一清点原户主承诺赠送的物品。
以上就是关于二手房验房要注意什么的介绍了，买二手房的话，了解二手房户主出售房子的原因很重要，有的房主可能就是因为二手房存在质量问题，居住在里面不舒服才想要卖掉的，所以验收房屋很重要，很多人买二手房时都不去重视验房，等到入住后才发现问题就晚了。


什么情况下二手房无法过户？

二手房、百科/交易流程、缴税/过户
房价一路高歌，出现了多年未见的癫狂。手握资金的老百姓更是不甘示弱，买涨不买跌，纷纷贡献一己之力，投身楼市。
在购买二手房的过程中，容易出现很多问题。产权过完后房子才是购房者的，没过户前还算卖家的。所以，为了防止钱交了，房子却过不了户的情况发生，以下六种情况大家一定要警惕。
一、卖家无法提供房产证
没有房产证的二手房是过不了户的，无法到房管局办理手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买到没有房产证的房子，要承担很大的风险，业主权利也无法保障。
二、未经其他产权人同意出售房产
如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。
如果有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，也只能退房。
过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人如果来不了，要双方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。
三、被有关部门查封的房产
买被查封的房子有可能无法交易，或者支付的房屋首付款打水漂。
房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。
原因很多，买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。
四、未解除抵押的房产
现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。
所以，购买此类房子，买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。
五、产权因为违规搭建被冻结
如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过合法途径抵押贷款的。
六、正在出租的房屋
我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权利住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。


水、电、燃气如何过户？

二手房、百科/交易流程、缴税/过户
如果我们买的是二手房的话，除了房子的房产证名字需要过户之外，水电这些东西也是需要过户的，因为，水电上面的名字写的是原业主的名字，只有过了户才是我们的名字，所以，我们大家要看一下水电气过户需要什么手续，必须要提前准备好手续，这样的话在进行的过程当中才会顺利，此外，水电气怎么过户。
一、水电气过户需要什么手续

一户一表：需要带房产证原件、复印件，房产拥有人的身份证原件、复印件，如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡／存折，不需要原房主的资料。

更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费（单子上有你的名字），带着单子到银行签订代扣协议。

非一户一表：需到居委会／物业，办理更名手续，有的需要原房主的身份证复印件。如果平时是现金缴纳电费的，只要双方带好身份证到电力公司办理过户就可以了。需要先结清前面的电费款。如果平时是银行自动扣款，则先到银行办理停付手续。再双方带好身份证到电力公司办理过户，需要现场结清前面的电费款项。
二、水电气怎么过户
1、结清网费和电话费：交房前到电信部门办理截止到交房日的账单，一并结清后，办理过户手续。
2、协助有线电视过户：双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。
3、结清水表账单：不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0．2％的滞纳金，如经30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。
4、告知电表情况：交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留电费上月账单。
5、天然气过户：买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天燃气费，带双方身份证到天然气部分办理过户手续。

读完这篇文章所讲的这些知识之后，已经知道了水电气过户需要什么手续，文章里已经把所需要的东西都给大家写了出来，我们一定要提前按照所讲的这些准备好了，这样的话在过户的过程当中才会顺利，能节省很多的时间，同时，文章里也告诉了大家水电气怎么过户的具体流程都有什么。


（以上内容仅供参考，具体以当地政策为准）


二手房过户流程是怎样的？

二手房、百科/交易流程、缴税/过户
对很多购房者来说，买房最开心的就是自己不动产证上有了自己的名字。但是很多购买二手房的人不知道如何过户。现在就送大家一篇详细的二手房过户流程攻略，帮大家顺利入住新家。从签署二手房买卖合同到成功办理不动产证，需要经历几个重要步骤，快来看看吧？
一、面签
买卖双方签完买卖合同后，如何需要贷款的话首先需要联系银行，办理银行贷款。具体办理方式：需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件，去银行网点签署银行出具的贷款合同，7-10个工作日之后批贷。
二、交公维、挂牌、网签
在等待批贷过程中，办理缴纳公共维修基金，挂牌公示以及网上签约事项。注意：三者顺序是先交公维，再挂牌，然后出网签合同。如果买卖双方是自行成交，去房地产交易中心进行办理即可；如果买卖双方通过中介机构成交，则由相应中介机构代办即可，但要事先协商好是否需要额外缴费。
三、批贷款
购房者先向银行申请二手房贷款，在银行审核完双方材料，符合贷款条件的申请，银行出具批贷函，同意贷款，然后银行在过户前出具抵押合同。
四、过户缴税
银行批贷之后，即可办理过户手续，一般当天就可以缴税。需要买卖双方以及银行工作人员到场，并携带相关材料。先办理登记收件的业务，房地产交易中心将原不动产证收回，并开具收件回执，然后携带收件回执以及办理减免税的相关证件办理缴税。
五、拿证
经过二级审批之后，便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证，银行工作人员取抵押证，即他项权证。
六、交房
取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用，然后双方办理更名手续。
除有线电视证需要由卖家配合外，其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出，如未迁出，要预留户口迁出保证金。
七、放款
最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后，会在5-10个工作日内给卖家放款，具体时间咨询贷款银行。至此，整个贷款买房流程才真正结束。相较于贷款买房，全款买房就简单很多，只有交公维、挂牌、网签，过户缴税，拿证以及交房四个流程，而且只需买卖双方到场。

买二手房的流程着实复杂，如果没有经验，肯定会手忙脚乱，所以购房者在买二手房前一定要事先了解上述七个步骤，才能保证过户顺利进行，既节省时间，又不浪费精力。



（以上流程会因政策、时效等原因变更，仅供参考，具体以当地实时政策为准）


什么是个人征信报告？有什么用？

二手房、全款/贷款、百科/交易流程
征信报告是记录您借债还钱、合同履行、遵纪守法等信息，来自征信系统，又称“金融信用信息基础数据库”“企业和个人信用信息基础数据库”。信息主要来源于放贷机构、公用事业单位、法院和政府部门等。那么接下来找法网小编就带大家一起来看一下个人征信报告有什么用？
一、什么是征信报告
征信报告是记录您借债还钱、合同履行、遵纪守法等信息，来自征信系统，又称“金融信用信息基础数据库”“企业和个人信用信息基础数据库”。信息主要来源于放贷机构、公用事业单位、法院和政府部门等。
征信报告是个人的“经济身份证”，用于贷款、信用卡审批，任职资格审查，员工录用等。记录良好，快速获得贷款、信用卡，享受低利率；记录不好，不利于获得贷款、信用卡，利率可能较高。
二、个人征信报告有什么用
1、申请贷款时使用
查询信用报告已经成为商业银行审核贷款和信用卡申请，审核担保人资格，审核企业法人贷款资格、进行贷后风险管理等业务的必备环节。
核实客户身份（工作单位、住址、公积金）
商业银行通过将申请人提供的信息与信用报告中的信息进行比对，有助于及时发现冒名申请、伪造证明等情况。
判断偿还能力（单位、职务、收入、公积金）
通过职业、职务、公积金缴存金额等可以准确估计收入水平。
评价风险水平（负债总额、偿还记录）
查询夫妻双方信用报告，全面掌握家庭负债水平，核定二套房。
辅助信贷管理（提高效率、拓展业务、清收不良）
审批时间缩短、提供信用贷款、个人助学贷款不良率显著降低
2、就业升职
政府领导干部考核参考信用报告；
金融机构进行中高层领导竞聘要查信用报告；
目前，个人信用报告已成为求职材料中的重要内容。在公务员录用、晋级、评优评先时，将优良的个人信用记录作为参考依据。
3、出国签证、评先评优
多个西方国家、特别是欧洲国家的驻华使领馆在审核签证申请时要求提供个人信用报告；
某市团委、精神文明办等部门将个人信用状况作为评先评优的重要参考。
4、二手房买卖
房地产中介公司为二手房贷款提供担保均要求提供个人信用报告。
三、个人征信报告包含的内容
1、个人基本信息：分为四部分，身份信息、配偶信息、居住信息、 职业信息;
2、信息概要：其中包括贷款以及信用卡的笔数，未结清和逾期的笔数，是对个人名下的贷款和信用卡一个总的统计情况。
3、交易信息细明：其中包括房贷，车贷，经营贷，消费贷，网贷和信用卡。
交易信息细明中，有详细的贷款和信用卡的使用情况。其中包括个人名下贷款的账户状态，贷款金额的未还余额，贷款的还款日期和月还款金额，以及贷款的还款情况(一般N都是属于正常还款的，如果出现123……数字的情况的话，就是说明名下的贷款有逾期的情况，征信最后面对123…..的数字有详细的解释，这个就是银行对信用评估的一个重要信息)
4、公共信息细明：公积金缴纳的详细情况，其中包括缴纳单位、缴费状态、缴费比例、缴存比例等。

5、查询记录：查询记录主要是指个人信用报告最近2年被银行等金融查询的记录，如果查询次数太多，同样会影响个人征信，一般查询的主要目的是为了信用卡审批，贷款审批，担保资格审查，贷后管理等。


（以上内容仅供参考，具体以实际为准）


贷款买房，收入证明怎么开？

二手房、全款/贷款、百科/交易流程
只有在申请商业贷款买房时，需要开具收入证明。申请公积金贷款，不需要提供收入证明。申请商业贷款买房，收入证明中的月收入必须覆盖月供的两倍，并且需要填写公司人力部座机、加盖单位的公章或人力章。
一、收入证明怎么开？
有工作单位的：
1、开收入证明要注意格式，必要的内容不能少。
2、开收入证明必须要盖单位公章或人事章，复印的收入证明是无效的。
3、填写所在公司人力部的座机。
注：单位开设的个人收入证明应该包含：月均（或年均）收入、单位公章以及个人基本信息等内容。
4、年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利等总和，并扣除个人所得税、保险金等。如果开具的是税前收入的话，则需要减除个人所得税后再计为月均收入，减除后的收入必须满足月供加负债的两倍以上。银行一般会要求借款人提供的月收入是其月还款与其他负债之和的两倍以上。如果您有债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等额外的资产证明，可以向银行提供，这样可以增加你的贷款资质，对批贷有帮助。
没有工作单位的：
1、私营业主：收入证明要正常开，只是需要客户同时提供公司资料（营业执照正副本、组织机构代码证、税务登记证、对公账户近半年流水等）
2、自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明；如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入。
二、收入证明不够怎么办？
申请商业贷款收入证明不够时，可以向银行提供兼职收入、亲属担保、与他人共借，也可以申请接力贷。
1、兼职收入
目前很多银行都认可兼职收入，但法律法规有规定不允许兼职的职业除外，如国企单位职工、军人、公务员。部分银行还设定了兼职收入不能超主收入50%的限定，例如：邮政储蓄银行。除此之外，各个银行对兼职流水的要求不同：北京农商银行要求借款人提供半年内的兼职收入流水；交通银行则表示，兼职收入较高的，需要提供流水。
值得注意的是，有些银行一般情况下不认可兼职收入，例如：光大银行。
2、亲属担保
借款人与担保人对贷款都要承担还款责任，当借款人没有按照借款合同还款时，担保人必须承担担保责任（担保范围内）。现在很多银行可以接受贷款担保方式，但是对担保人和借款人之间的关系会有较严格的要求。
例如：中国工商银行、平安银行接受直系亲属间的担保，比较特殊的是平安银行还接受配偶直系亲属的担保。
3、与他人共借
如果借款人的收入证明低于月供，则可以与他人共借。值得注意的是：并不是所有人都可以做你的共同借款人，各个银行对共借人的要求有一定的差异。
三、哪种收入证明是虚假的？有什么风险？
虚假收入证明是指用人单位为本单位员工或非本单位人员出具与实际情况不符的收入证明。
什么样的收入证明是虚假的：
1、用人单位为本单位员工出具收入证明比实际收入高的；
2、用人单位为本单位员工出具收入证明比实际收入低的；
3、借款人非该单位员工的。
开虚假收入证明有什么风险？
虚假的“收入证明”会给购房者自己带来巨大的风险：
1、可能会在银行审核时被发现，购房者无法贷款就面临违约。
2、收入证明比实际收入高的话，会造成自身还款压力较大，甚至可能导致借款人无法按时支付月供。因为这个原因导致的逾期和欠款后果，只能由购房者自己承担。

3、贷款买房开虚假收入证明，后期银行能以合同信息不实为理由要求撤销贷款合同。


（以上内容仅供参考，具体以实际为准）


买房贷款年限真的越长越好吗？

二手房、全款/贷款、百科/交易流程
贷款买房是很常见的买房付款方式，购房者在办理贷款买房时对于贷款期限都很矛盾，贷款期限是购房者在贷款过程中要思考的一个重要问题，是衡量买房能力的一个重要指标。
很多人都在20年和30年之间徘徊，当然，经济实力较强的人也可能会选10、15年等。然而，面临这个问题，很多人都说“贷款期限越长越好”，那么贷款期限真是越长越好吗？
一、贷款期限真的是越长越好吗？
这并不绝对，贷款期限还是应该结合自身情况而定。首先银行在审批房贷时会对借款者的资质进行考察，包括个人的还款能力，也就是月供和收入的比例。如果这一比例过高肯定会影响日常的开支和生活质量，但好在这可以通过调整贷款期限来改变，一般要求月供不能超过收入的50％。
年龄也会影响贷款期限，一般来说贷款者的的年龄加上贷款期限不能超过70岁。因为随着年龄的增长人们的工作能力和收入也会发生改变，银行为确保借款者能够按时还款，在确定贷款期限上有很严格的限制。
如果借款者在贷款时已经50岁，那么贷款期限是不可能达到30年的。也就是说，如果贷款者的年龄如果过大，从一定程度上贷款期限也不太可能很长。因此贷款期限的长短是由多方面因素来决定的，在选择的过程中要慎重考虑，要实现房贷和收入之间的平衡，才不会增加自己的负担。
二、如何选择合适的贷款年限
借款人选择贷款年限要考虑这几个方面：利息的可承受程度、自身经济能力。
1、利息的可承受程度
在贷款方式、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需支付的总利息越多。
2、自身经济能力
借款人申请贷款，自己要考虑对应的月供能不能承受，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。月供占借款人月收入30％左右时，不会对借款人生活产生太大影响；银行要求借款人在贷款时提供收入证明，且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍，也就是说借款人的月供不能超过借款人月收入的50％。