北京新版城市总体规划的提出让南北差异的老问题迎来了区域协作的新机遇。总规划从落实城市战略定位和推动京津冀协同发展的高度出发，提出南北均衡发展，带动优质要素在南部地区集聚。

近日，小编实地走访丰台南苑区域，探索区域目前交通、商业、医疗、学校以及城市绿化等方面对政策落实推进情况，并对区域新房、二手房楼市现状进行调查。

一、实地探访：发展起步，百业正兴

（一）市政交通：南城容貌旧，小路通四方

从新宫地铁站出来，便能感受到同为京四环，南城北城的截然不同。

一座只在四五线小城见过的老旧六层楼房很醒目，能让人看到北京繁华地段看不清的被高楼遮蔽的天。老楼不远是一片经济适用房型小区，单一陈旧的颜色，还有密集的阳台窗格，区域内目前整体居住水平还未得到提升。

南苑的公路面窄，坐拥新宫地铁站的槐房西路算是比较宽的公路，但也仅有四条车道，早上十点左右，这条路的车流量并不大，街道显得比较空旷。路边的设施陈旧，白色护栏被铁锈攀蚀着，已经看不出原来的模样。

但是这里的公交线路发达，新宫地铁站门口的公交站牌林立，以地铁站为中心向八方辐射，南到西红门，北到大观园，到南苑机场可直达，只需要35分钟。公交站还连接附近小区的专线，福苑小区、翠海明苑、阳光星苑等，给予了上班族极大便利。

南苑的路网规划比较周全，通久路东西贯通，天坛南路和大红门南路向南贯通，南苑东路向南新开了一条东西向主干道，京良路打通西边方向，以及槐房西路、警备路、西红门路许多网格支路，更有G104国道纵穿整个区域东部。

从目前来看，四通八达的道路网络，给南苑的发展奠定了良好的交通基础。此外，南苑地区距离北京南站地铁只有四站，乘坐火车出行非常方便。未来随着首都第二机场的投入使用，南苑区域人民乘坐飞机出行也将便利起来。

（二）市政配套：市政公园林立，新区正起步

南苑区域有不少幽静的小道，路上有刚从超市出来，拎着购物袋边唱戏边走路的大妈，有搬着马扎坐在屋檐底下玩消消乐的小店主，还有藏着无数鸟叫的大杨树，这里的生活节奏缓慢而惬意。

说到森林湿地公园，就不得不说说之前引起丰台甚至北京南城全民讨论的大动作——《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，明确了南中轴的生态功能，此次规划的工作内容包括永外-大红门-南苑森林湿地公园约26平方公里详细规划设计。

除了还未上线的超大面积森林湿地公园，在南苑现有的绿道系统中，有沿槐房西路－通久路－南中轴－南苑东路－小龙河沿线的城市公园环绿道，还有7座风格各异的公园。

通过了解，2018年南苑乡将根据北京城市总规划制定地区发展的计划，促进地区更新，计划拆除既有违法建设60万平方米，持续推进“留白增绿”工作。

南苑乡相关负责人介绍，根据北京城市总体规划，南苑地区将打造首都商务新区，还将建设南苑森林湿地公园。今年南苑乡将着力做好南苑——大红门地区规划建设，完成南苑万亩森林湿地公园剩余地上物腾退，为南中轴发展提供空间保障。

2018年，南苑乡将聚焦南苑新发展，以首都商务新区、南苑森林湿地公园建设为重点，着力做好南苑-大红门地区规划建设，完成南苑森林湿地公园剩余地上物腾退，为南中轴发展提供空间保障。

（三）楼市发展：二手市场显成熟，新楼承载新期待

南苑区域有一些成熟的小区，如西宏苑、城苑中里、和义西里等，这些小区普遍为低层建筑，周边街道窄小，基础设施的发展不如南庭新苑成熟，是储量丰富的二手房源。

由于存在大量老小区，南苑的租房市场和二手房市场较为成熟，在小区附近能看到链家、我爱我家等房产机构。

南庭新苑是一座离地铁站比较近的小区，也是南苑发展比较成熟的小区，在槐房西路沿街。这里底商众多，从餐饮到健身，从超市到宠物，一应俱全。

南苑的二手房源多为经济适用房和回迁房，建筑类型以板楼、塔楼为主，目前市场上多为小户型，58平均价在300万元左右，68平均价在400万元左右，80平均价在450万元左右。要注意的是，多数二手房回迁房源无房本，只有居住权，不能交易买卖。

南庭新苑对面是泰禾·北京金府大院，数架塔吊在不停忙碌着，一幢幢新楼已见初形。

由于南苑的发展刚显雏形，所以新楼盘还比较少，而随着泰禾·北京金府大院的入市，赋予了南苑一种高端的定位，也表现了品牌房企对南苑发展潜力的新期待。

二、展望南苑：政策倾斜，优先布局南城

2009年，北京出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》。丰台南苑坐落于四环南中轴之上，在南城计划下，这片区域的发展必将步入快车道。

近日，北京南中轴地区概念性规划研究及永外-大红门-南苑森林湿地公园详细规划设计方案启动全球征集，今年下半年将形成详细规划和城市设计成果。这将整体提升南中轴地区的城市空间品质，增强地区发展活力，示范带动南城及南部地区发展。

（一）生态绿色加分

南苑森林湿地公园，是北京市南中轴规划的重点项目。通过大尺度生态空间的建设，打通一道绿化隔离带，完善首都城市公园环，落实绿色生态理念。

其实南苑乡本就被12大主题公园环拥：北京国际露营公园、槐新公园、花卉大观园、海子花园、公园、南苑公园、槐房钓鱼公园、高米店公园、老三余公园、花乡公园、兴华公园、寿保庄公园，风格形态各异、功能各有千秋。

在高楼林立的水泥都市，我们已经被夺去了蓝天，城市的绿化就显得格外珍贵。绿地、花卉、净水、公园，良好的生态环境能够净化视野、抚慰心境，是每一位城市居民所求。南苑被这么多公园包围，未来又有湿地森林公园加持，必将成为众人瞩目的焦点。

如果要赋予南苑一种颜色，那么它必然碧绿如翡翠。

（二）交通四轨交汇

槐房西路南延线已开通，且直通五环。南中轴路南延，相当于延长京南动脉干线，这条主枢纽的延长让南城的发展继续向外扩展。轨道建设方面，8号线三期、16号线、19号线正在全力建设中，19号线接通了海淀和丰台，将实现京四环的南北牵手。

南苑未来将形成四轨交汇，4号线、19号线（建设中）、L5号线（规划中）、L6号线（规划中），且新宫作为南城轨道交通的枢纽，必然会将槐房板块乃至整个南苑引领为区域发展的核心。

（三）配套设置周全

在教育方面，南苑有蓝天双语幼儿园、新宫小学、南苑中学等学校，加上在建的学校，总计超过48所；

在医疗方面，南苑在北京博爱医院、北京航天总医院、北京儿童医院新院等多家三甲医院的基础之上，有超过19所医疗机构正在新建、迁建和扩建；

南苑汇聚了宜家家居亚洲旗舰店、荟聚购物中心、万达广场等多个商业综合体，形成了公益西桥、西红门等大型商圈。根据采访，在建的天悦壹号北面还将会建立祥云小镇生活区，附近区域均能享受到相关配套设施的便利。

2017年至今，在四环外置业的客群中的半数选择了城南丰台，丰台区商品住宅销量占到四环内成交总量的52.9%，这里将成为新的房地产热点。

多年以来，南苑就像一块蒙尘的翡翠，默默放置在南城一隅。随着北京发展的新布局，这里也将被越擦越亮。它的光芒能照耀多远多久，我们还需拭目以待。

三、区域新房推荐

在南四环的稀缺之地，泰禾先一步布局。在丰台南苑这一传统皇家苑囿之地，泰禾正在打造在京的第二个大院系产品——泰禾·北京金府大院，用匠心打造新中式豪宅，占据北京豪宅市场新坐标。

泰禾·北京金府大院充分挖掘南四环的自然人文价值，通过利用周围12大生态宜居公园，加之自身承袭南苑深厚的皇家行宫文化，延续泰禾造园技艺并传承其精粹，以皇家园林规制打造“五朝园景”，为业主营造尊贵而优雅的生活享受，其标杆作用带动了整个南四环人居标准提升。

除此之外，整合泰禾旗下商业、教育、医疗、文化、金融保险等多元产业优势资源的“泰禾+”全生命周期服务将全面落地泰禾·北京金府大院，项目业主将优享“泰禾式”美好生活。

随着四环新房新增供应的减少，入住四环的通道正在关闭，泰禾·北京金府大院的入市，将推动四环居住价值再度凸显，让南四环人居品质再创新高。

泰禾金府大院 咨询热线：400-819-1111转818950