（腾讯房产北京站 陈喜儿 发自北京）2015年，部署良久、毫无征兆“炸”出来的“宇宙副中心”，如今怎么样了？
集万千宠爱于一身的通州，在被钦定为北京城市副中心，开全国一线城市设立副中心先河之后，也迎来全国史上最严厉的楼市调控，没有之一。
羡慕也好，嫉妒也罢，北京“四大班子”陆续迁往通州已经成为既定的历史性事件，按未来可期的世界级城市规制：这里是北京乃至整个华北，楼市最红得发紫的区域，同样没有之一。
同一年，在释放副中心政策和规划前夕，当代置业采用股权收购方式获得的通州万国城项目，姑且不论是机缘巧合还是抢占先机，直接结果是，继具有国门地位的东直门万国城MOMA后，又一个同等地位的万国城进入人们的视野，并被寄予厚望。
近日，当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆做客腾讯大燕网演播间，接受腾讯房产北京站的独家专访，对“被历史选中”的通州和通州万国城MOMA进行深度解读。
采访对象：当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆（以下简称孙帆）
采访人：腾讯房产北京站主编 邢飞（以下简称腾讯房产）
左一：当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆
右一：腾讯房产北京站主编 邢飞
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“通州万国城已去化80%”
腾讯房产：通州万国城MOMA备受关注，去年亮相之后大概情况怎样？
孙帆：项目在去年的十月底正式发布，十一月底获得预售证，当时拿证是1、3、5三栋楼，大概有34000平米左右，当时均价大概在71000元。考虑到当代在绿色做的相应技术，政府最后在价格上适当做了一些提价的空间。我们去年推了2个楼，大概220多套房子。到目前为止去化已经接近180套了，现在在推新的5号楼的一个单元，推出70套房子，现在也卖了19套。
因为通州还是受双限，全国最严限购的影响，客户基数还是相对要小一点。今年看客户对通州的认识和去年相比，有很大变化。因为政府不断在释放未来通州发展的规划，包括政府办公的情况，基础设施的配置。客户目前对通州的认可度在逐渐提升。
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“未来预计，政府会带动40-60万人到通州生活”
腾讯房产：国家领导在3周年亲自去了通州，目前我们能看到的各种基础设施，包括各种资源（教育、医疗）在向通州倾斜。在政策如此严厉的情况下，项目的去化率还是非常好的。从客群层面谈谈怎么认识通州，包括它的变化？
孙帆：我自己在通州工作和生活了两年多时间，切身感受到通州的变化是非常明显的。
第一，是它的基础设施，从道路到行政的提升，副中心的建设是大都市，北京成为世界城市的一个非常重要的规划。因为把行政职能和人文的、艺术的相关配套集中在一个区域，进行集中打造和提升，缓解老城区资源配置的不平衡。
从规划上讲是国家级的一个站位。从引进的这些IP资源，第一北京市政府，我们现在所有驻京的企业总部都会迁往通州。然后环球影城，这是目前全世界最大的环球影城，是大阪的16倍，新加坡的4倍。
政府未来预计会带动40-60万人到通州去生活。而且相对来说，都是比较高收入的客群。
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“拿一栋商业做未来建筑艺术博物馆，是全球第一个以主动技术建造的建筑。”
腾讯房产：从购房者来看，通州的区位包括购房的热点也有变化。最初，沿着八通线开始起来，怎么看通州这些热点的区域？
孙帆：通州整个规划就是一核五区，核心就是运河CBD的核心区，连带着老城有一些核心区的配套叫核心区的居住区。我们项目的位置就在居住配套区也就是生活配套区里面。
还有国际医疗，台湖连接亦庄板块的环渤海总部基地，以及宋庄有艺术文化区，然后环球影城的旅游区。东部六环外有行政办公区，它也是以多组团、多中心的形式来打造。
每个组团的功能都非常明确，会把组团的主题进行国际级的规划定位和建设，我们也把当代目前最核心的技术和科技都赋予这个项目。
近期热门的一个主题叫“主动房”。一个就是通州，我们打算拿出一个商业做未来建筑艺术的博物馆。体量不大，只有1300平米。这是全球第一个以主动技术建造的以展示功能的建筑。
另外，在廊坊有一个威卢克斯的办公楼，它也是一个得到主动认证建造的建筑。我们会在项目上采用最新的技术配置，居住因为当代这么多年一直做，提倡高舒适度的、低能耗的生活体验，都会在这个项目逐渐落地。
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“高净值人群，机关、金融业为主，40%通州本地客群”
腾讯房产：我们看到这个项目主流户型都是3居为主，115平和143平，当时产品定位的时候是根据调研还是别的测算？
孙帆：第一，这个项目是历史遗留的项目，容积率和限高在规划上是比较有难度的一个指标。4.2的容积率，80米的限高，同时30% 的公建，对整体的规划有一定难度。
当时我们对通州的认识，认为客群主要是以改善为主，所以在整体的户型和规划上下了一定的功夫。定位就是相对高净值的人群，在技术上进行了比较高的配置。
腾讯房产：目前的客群，从区域或者工作的性质哪些客群占多一点？
孙帆：从目前的成交情况看，有40%是通州本地的客群，将近40%来自朝阳，剩下的分布于全市，包括海淀、西城、门头沟都有。主要工作是在机关、金融行业的多一点。
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“通州的项目，集团按铂金级标准来打造”
腾讯房产：当代开发的产品并不多，即使在全国范围内，但它做的每个产品都非常经典。当代集团对通州的项目，包括它的定位，它的高度，有什么样的目标？
孙帆：第一，在建筑技术上，我们把18年做建筑的心得和提升都会在这个项目上实行。根据亚洲人的居住习惯，对户型的迭代，对建筑的理解，我们会在这个项目上进行提升和重现。对于通州项目，是站在一个最高的标准，也是在业界应用技术是比较高的。
我们也借鉴了国际健康住宅标准的打造，包括空气、水等这些比较主观的维度，按照铂金级进行打造，在硬件上基本和铂金级吻合了。
其他参考当代提倡的全生命周期家园，结合物业服务和相关产业链，来提升业主在小区里的居住的满意度和优越感。我们争取实现小区铂金级的认证。
目前看在居住建筑上运用绿色建筑技术和运营3星，以及白金级的双向标准，目前看是比较少见的。
同时，我们拿出了一栋独栋商业，因为当代做了18年的绿色建筑，希望在这个领域进行突破，再反哺我们其他的产品线，用我们的经验和技术、参数使我们的绿色建筑住得更加舒适和节能，所以说成本很高。
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“客观地讲，我们不直接去拍地”
腾讯房产：今年我们主要还是通州和昌平两个项目，都是股权合资形式，除此之外，会不会主动去拿一些地？
孙帆：客观地讲，我们目前不会直接去拍地。因为第一，在市场上拍地对资金的要求会比较高，而且现在关键是拍地的利润空间小。原来开发商觉得自住房、限价房在利润空间压得很薄的情况下会走速度。现在呢，速度和量也会受影响，比如流拍的共有产权房地块。
第二，价格也没有明显的竞争力。这么大的投入，如果它的去化率没有想象中那么快的话，从投资者的角度讲就不是一个很好的投资项目。
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“市场远远没有到回暖的程度，低成交会是一个常态。”
腾讯房产：从4月份的成交看，二手房的成交量已经达到了一个新高了。从新房的角度讲，您有没有感受到市场的热度？
孙帆：目前客户的到访还是有明显的提升的，而市场上成交的数据大部分是被粉饰过的数据，从成交的角度来看待市场，我觉得远远没有到回暖的程度，因为前四月份的成交基本是北京新低了。而且我觉得新房成交会是一个常态，调控后的呈现在今年会是一个常态，但是本身像是北京这种城市的吸引力毋庸置疑，需求还是有的，从3月、4月，包括从去年11月二手房交易开始，有一点点的回暖，4月份是今年的一个峰值。
所以客户看到会觉得这是一个比较好的出手时间。
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“今年的推盘货值依然不少”
腾讯房产：通州项目和昌平项目今年的计划是什么？
孙帆：通州项目我们今年在售的有1号楼、3号楼，目前的去化接近80%，5号楼已经加推了1个单元，我们会在8月份之前集中去化1、3、5号楼的房源。通州项目整体货值应该在35-45个亿之间。
昌平项目我们计划在9月份入市，2栋精装的小高层，大概是有10个亿的货值，然后会推出刚刚和您介绍的百年住宅的产品，也会推2栋，大概是15-20亿的货值。