今年以来，全美的房价开始进入缓和期，而西雅图却脱颖而出，成为了美国房价涨幅最快的城市。对于国人来说，电影《北京遇上西雅图》也让西雅图又一次蹿红在众人视线中。西雅图保持强劲势头的原因是什么？民用地产和商业地产在2018年会呈现怎样的趋势？本期《大V评房》邀请到美国CBCR地产公司总裁鲍云雁，来谈谈西雅图房产那些事。

企鹅北美有家（以下简称“企”）：我们通过Zillow的数据了解到，2017年西雅图房价已经上涨了15%，目前房价的价值甚至和纽约，洛杉矶在同一水平线。想请问一下您，您认为西雅图价格强劲上涨的主要原因是什么？

鲍云雁（以下简称“鲍”）：西雅图价格强劲上涨的主要原因还是强大的经济和多样化产业支撑，房产的高性价比和冬暖夏凉的适宜居住的气候。 很多高科技产业都选址大西雅图作为总部或者在大西雅图设立分部，为大西雅图创造了很多就业机会，促进了人口增长。由于高科技公司的薪资较高，所以相关人群相对更具有购买房产的能力。另外大西雅图的具有丰富的人才库，人群呈现年经的趋势。

现在西雅图的房产库存也是处于一个供不应求的状态，所以房价在短期内还是会大幅上涨的。相比于硅谷，西雅图也可以提供很有发展前景的就业环境，同时相同的房价可以买到更好的房产，这种高性价比也是推动房价上涨的一个重大因素。纽约是金融中心，如果想要从事科技方面的工作，还是西雅图比较适合。洛杉矶的产业支撑相对薄弱一点，而且加州对收入要征收联邦税和州税，而西雅图所在的华盛顿州仅征收联邦税没有州税，这也是一个重大考量。纽约和洛杉矶的气候也不如西雅图适合居住，纽约冬天雪很大，有时会造成停水停电等各种意外状况，洛杉矶虽然阳光明媚，当时因为温度过高，经常发生山火。西雅图冬暖夏凉，还临近加拿大，方便出游。

企：您觉得目前西雅图市场哪些区域上涨的比较明显？哪些物业类型更加收到市场青睐？

鲍：大西雅图包含西雅图市，还有很多卫星城市，比如说墨色岛，贝尔维尤，柯克兰等。

西雅图市内，增长比较快的区域有Fremont, Ballard, Mt. Baker等区域，另外西雅图北部增长幅度也很大，尤其是Shoreline还有Lynnwood。主要原因还是因为西雅图比较核心区域的房产价格较贵，资源供不应求，所以很多买家选择以西雅图位中心，向外围扩大，在位置与价位之间选择一个平衡点。因为2023年西雅图北部会建成新的轻轨，也使得西雅图北部通往西雅图市中心更加便捷。另外，东区的贝尔维尤，尤其是贝尔维尤西区增幅明显，因为该区域近贝尔维尤西雅图市中心，大西雅图另一个高科技公司的密集地，同时也靠近富人区麦地那社区，一流的环境。西雅图的Somerset社区也是受到热捧的区域，因为是著名高中Newport Senior High所在的社区，价格上相对贝尔维尤地区更可以负担一些。

民用地产方面，比较受到市场青睐的还是独栋别墅和联排别墅，尤其是地的面积大的，很保值。商业地产方面，比较受到市场青睐的还是出租型公寓楼，办公楼及酒店，因为住房市场，就业市场及旅游市场都很热。

企：目前购买西雅图房产的本土和外籍买家的占比和构成是怎样的？

鲍：这个数据是比较难以统计的，因为外籍买家很多用的是公司的名义来购买的，所以很难和本土的买家区分开来。比较明确的一点在中国买家比较青睐的城市，中国买家和本土的买家瞄准的价格范围不在同一个范围， 中国买家主要还是集中在高价位的房产市场，所以和本土的买家并不存在十分直接的竞争关系。

企：2017年中国买家在西雅图购买的数额，以及购买的驱动因素，相比2016年，您觉得有哪些不同？

鲍：两年其实基本没有很本质的不同。根据我个人的经验来看，如果说有一点不同的话，2016年主要还是移民置业的目的，2017年之后其他的需求有增多。很多已经在西雅图有购自住房产的客人。本质的驱动因素还是看中整体的经济大环境。

企：目前西雅图市场的价位，相比全美其它城市一景在一个很高的价位，您觉得西雅图的房产还是一个好的选择吗？

鲍：西雅图绝对还是一个好的选择。原因就是我在第一个问题中说提到的，西雅图有强大的经济和产业支撑，房产的高性价比和冬暖夏凉的宜人气候。综合来看，不论从未来的发展潜力，还是房价可负担性以及抗跌性，西雅图都是一个值得考虑的城市，相对于其它城市，西雅图环境成熟，风险较小。另外，西雅图也是中国高净值资产人群置业首选的10大城市，这必将拉动房产的需求。腾讯以及华为最近也将公司设立在大西雅图地区，这肯定也会促进大西雅图地区房价的增长，除此之外，西雅图的房价连续9个月领跑全美房价增长。

企：您认为，民用地产和商业地产在2018年会分别呈现怎样的发展趋势？

鲍：我认为2018年民用地产和商业地产还是会呈现显著增长趋势的，也许增幅不会有前两年那么强劲，但是还是会有可观的涨幅的。限制房价增长的主要原因原因之一是美联储加息，但是一方面目前美国房产的库存量很有限，另一方面虽然加息，但贷款利率仍然处于较低水平，所以也可以很大程度抵消加息带来的影响。另外一个阻碍因素就是中国对外汇的管制，限制了中国买家的购买力。

民用地产买家主要还是会瞄准周边环境好的城市，但是因为年轻人也成为购房的主力军，所以建商会增加小型房产比如说联排别墅和公寓来满足市场需求。商业地产买家主要还是会集中在抗跌能力比较强的区域，比如说西雅图市中心，华大周边，南联盟湖等区域。未来建成的轻轨项目，也会拉动其周边物业的价值增长。很多买家喜欢购买已经有租金收入，比如说可加盖多层或者可建面积比较多的物业。除了出租型公寓楼，办公楼和酒店，老年公寓也是一个很不错的方向。

企鹅北美有家综合整理

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