■黄志龙

房地产市场繁荣对居民消费形成挤出效应？长期以来，许多经济分析与舆论对此持肯定态度。他们认为，房地产市场持续繁荣，房价上涨，普通家庭高杠杆购房，会严重挤压普通家庭的消费能力。然而，事实的真相，或许与大家预期的不一样。

从理论上看，房地产对消费正负影响都存在

经济学理论和研究关于房地产对消费的影响讨论较多，普遍认为有三种效应：一是挤出效应，即高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出；二是财富效应，即房地产繁荣和房价上涨使得住房拥有者财富增加，即使在不出售住房的情况下也能提高消费积极性，另外，一旦住房作为二手房出售后，卖房者持有大量现金也能刺激消费；三是带动效应，即新购房者购房后将带动建材、家电消费，刺激居民的整体消费。

因此，从理论上看，房地产市场对居民消费的正负两方面的影响都存在。从政策上看，房地产市场承担了刺激消费、拉动内需的重要工具角色，这一政策起源要追溯到1997年亚洲金融危机。当时，人民币汇率不贬值的承诺使得出口大幅衰退，刺激消费、拉动内需成为当年“保8”的重要政策目标，而住房货币化改革与高校扩招成为当年刺激居民消费的两大重要举措。1998年7月份，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，启动了取消福利分房为核心的住房改革，也拉开了中国房地产市场黄金二十年的大幕。

数据上看，房地产对居民消费有哪些影响

在此，笔者用社会消费品零售总额代表居民消费的整体水平，商品房销售面积代表房地产的景气水平。整体来看，2010年以来，全国社会消费品零售总额增速单边下行，但商品房销售面积却经历了两个明显的上涨和下跌周期。

可见，房地产景气周期与居民整体消费水平的相关性并不显著。更进一步的数据表明，社会消费品零售总额的增长速度与居民人均可支配收入的相关性，要远远大于与房地产市场的相关性。

尽管从整体上看，房地产周期与整体消费水平没有明显的相关关系，但是就各大类消费而言，仍然存在一定的相关关系。第一种是正相关，如家具类、家用电器和音响器材类、建筑及装潢材料类，这三类作为住房销售后的衍生性消费需求，和房地产销售增速存在明显的正相关，但二者有2个月-6个月的滞后期，这正是购房后装修的时间段；第二种是几乎不相关，如粮油、食品类和服装鞋帽类消费，这些消费作为必需品消费，受房地产周期的影响较小。更为重要的是，随着居民收入水平不断提高产生了消费升级效应，此类消费增速不断放缓，在总消费中的占比也逐年降低，受居民购房支出的影响并不大。第三种是负相关，典型消费如汽车类消费，一般情况下，在面临较大的财务硬约束条件下，购房者买房后推迟购车的可能性较大，一个合理的解释是汽车类消费属于非必需的享受型消费，在房地产周期上行时将可能面临一定的挤出效应，这在2013年和2016-2017年房地产景气周期中体现得尤为明显。

更进一步分析，从不同地区来看房地产市场对居民消费的影响，安信证券的研究报告表明，2017年各省市社会消费品零售总额增速和商品房销售额增速，存在较为明显的正相关关系。北京、上海等区域，受高基数以及严厉调控影响，2017年商品住宅销售增速大幅负增长，与此同时，社会消费品零售总额增速也显著低于全国平均水平；海南、陕西、云南等省份，商品房销售额与社会消费品零售总额均同步快速增长。虽然影响不同省市消费增长的因素较为复杂，但购房带动了家电和建材方面的支出，并最终提振了居民消费；也可能售房家庭的消费增长更加强劲，抵消了购房家庭的消费萎缩等。

总之，从数据上看，房价上涨和购房开支的增长，对居民消费活动的抑制可能是十分有限的，许多人担忧的购房开支上升对居民消费的挤出效应并不明显。相反，房价上涨带来的财富效应，以及购房带动家电和建材支出等消费扩张效应可能还要更显著一些。

美国房地产与居民消费高度正相关

为了论证房价与消费之间的关系，笔者用全美住宅建筑商协会（NAHB）住房市场指数（HMI）来表示美国房地产市场景气水平，该指数通过900家住宅建筑商进行调查而获得，代表全美住宅房屋销售和未来住宅建筑预测。美国房地产市场景气水平与消费者信心指数几乎呈现完全同步的走势。可见，房地产繁荣和居民购房支出增加对居民消费会产生明显的挤出效应，这在美国市场也难以找到证据。

综合来看，一些观点担心的居民购房支出增加对居民其他消费支出的挤出效应，并不如预期的那么显著。相反，不同省市的数据、各大类消费的行业数据均表明，房地产市场繁荣的财富效应，对建材、家电消费的带动作用可能要远远大于这种挤出效应。而且，房地产市场繁荣与居民消费的正相关关系，也能从美国房地产市场与居民消费同步波动中得到印证。当然，长期而言，房价过高和房地产泡沫化趋势，以及由此带来的房地产泡沫破灭的风险，对居民消费必将形成“一荣俱荣、一损俱损”的负面影响。

（作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员）

(中国经济网—《证券日报》)

据住房城乡建设部网站消息，住房城乡建设部、财政部、人民银行、公安部四部委近日发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》。《通知》要求，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

《通知》指出，党的十八大以来，全国住房公积金系统在防范资金风险、提高使用效率、改进服务质量等方面取得显著成效。但一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，有的甚至形成骗提套取住房公积金“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，削弱了住房公积金制度的互助性和保障性。

《通知》要求，规范改进提取政策。各地要按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及建立租购并举住房制度的精神，规范改进住房公积金提取政策。优先支持提取住房公积金支付房租，提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。缴存职工与单位解除或终止劳动关系的，先办理个人账户封存。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，办理异地转移接续手续。未在异地继续缴存的，封存满半年后可提取。各地要按照上述要求，于2018年6月底前完成当地政策的规范调整工作。

《通知》明确，优化提取审核流程。对缴存职工在缴存地租赁或购买自住住房、偿还自住住房贷款本息、离休退休等申请提取住房公积金的，要进一步简化审核流程，积极开展提取住房公积金业务网上咨询，大力推行网上审核和业务办理，缩短审核时限。缴存职工提取申请材料齐全的，审核无误后应即时办理。需对申请材料进一步核查的，应在受理提取申请之日起3个工作日内办结。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

《通知》强调，实施失信联合惩戒。对违规提取住房公积金的缴存职工，住房公积金管理中心要记载其失信记录，并随个人账户一并转移;对已提取资金的，要责令限期全额退回，在一定期限内限制其住房公积金提取和贷款。对逾期仍不退回的，列为严重失信行为，并依法依规向相关管理部门报送失信信息，实施联合惩戒。机关、事业单位及国有企业缴存职工违规提取住房公积金情节严重的，要向其所在单位通报。

《通知》要求，加强内部风险管理。住房公积金管理中心要合理设置住房公积金提取受理、审核岗位，明确岗位职责，加强岗位制约，实行定期轮岗。完善内审稽核机制，形成前台受理审核、后台重点复核、内审部门稽核“三道防线”。委托商业银行受理审核的，要将防控违规提取住房公积金纳入业务考核，与受托资格和手续费挂钩。健全廉政风险防控制度，开展专题业务培训，提升廉政意识和鉴别能力。对相关管理人员玩忽职守、失职渎职的，给予党纪政纪处分;对为违规提取住房公积金提供便利，涉及职务犯罪的，移交司法机关处理。

同时，《通知》指出，要推进部门信息共享。各地要全面落实国务院“放管服”改革要求，建立住房公积金管理中心与公安、住房城乡建设、人力资源社会保障、民政、不动产登记等部门及人民银行分支机构的信息共享机制，联网核查住房公积金提取申请人的个人身份、户籍、房产交易、就业、社保、婚姻登记、不动产登记等信息，确保提取住房公积金的行为和要件真实准确。有条件的省(区)要积极研究建立省级跨部门信息共享机制。住房公积金管理中心要积极主动提出信息共享需求，相关信息管理部门要予以支持。同时要做好信息安全和保密工作。

《通知》还要求，建立跨地协查机制。住房公积金管理中心要加强协同，密切配合，尽快建立防范违规提取住房公积金跨地协查机制。住房公积金管理中心进行提取业务审核，需核查申请人异地房产交易、不动产登记、户籍等相关信息的，可商请信息产生地住房公积金管理中心向相关信息管理部门代为核查。信息产生地住房公积金管理中心要予以支持，及时核查信息并反馈结果。人员跨地区流动频繁的京津冀、长三角、珠三角等城市群，要率先建立更加紧密的信息协查机制，共同防控违规提取住房公积金行为。

此外，还要集中开展治理工作。住房公积金管理中心要主动协调当地公安、通信、城管、网信等部门，集中开展治理违规提取住房公积金工作。要全面清理违规提取住房公积金的有关信息，依法关停发布违规提取住房公积金信息的网站和涉嫌违法电话，净化美化社会环境。对违规提取住房公积金的中介机构和其他组织，依法予以查处。对涉嫌伪造及使用购房合同、发票、不动产权证书、结婚证等虚假证明材料的组织和个人，要及时向公安等部门移交问题线索，严肃依法惩治。

(中新网)

（原标题：房企资金压力渐显：现金增速下滑 融资成本走高）

政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

同策咨询研究报告显示，4月，开发商掀起一轮融资狂欢，共有13家房企发行19笔公司债，共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。

但行业整体仍是收紧态势。如越秀地产最近发行一笔美元债利率4.75%，创下其历年发债利率高峰；新城控股主动中止了境内绿色债发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，企业需灵活应对此类环境。目前有三个领域在融资方面较宽松：第一，租赁市场；第二，对于农村市场的投资，包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度加大；第三，带有产业导入和产业更新的地产项目，尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

境外融资活跃

同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

发改委网站显示，最新一次房企发行外债的是花样年集团发行3.5亿美元境外债券，三年期票面利率8.375%。今年以来，还有包括绿地控股、龙光地产、北京合生兴业等房企境外发行债券均获发改委备案登记。

境内发债渠道依然收紧，成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款方面，4月监测房企共融资47.20亿元，环比下降16.28%；信托贷款融资14.41亿元，环比下跌60.58%。

据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，利率在5%-8%的占比最大。

据了解，目前对境外发债没有明文限制，在海外发债融资的房企多为上市公司或大型国企。中原地产研究中心统计显示，截至4月16日，房企境外融资达193亿美元，同比上涨80.6%。虽整体美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

在已披露数据中，4月融资成本最低的一笔是万科地产香港第九次发行的金额为9.71亿美元中期票据，5年到期，利率4.15%。其次是华润置地于4月20日发行2018年度第一期中期票据，期限3年，票面利率4.59%。融资成本最高的融创中国发行2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。

审慎多元融资

房企融资欲望仍强烈的背后，是多数开发商在2018年都有明确的扩张计划。房企也在加速推盘。克而瑞研究显示，32家房企4月业绩环比下降8%。究其原因，前3月百强房企货量较充裕，年初业绩基数较高；同时调控背景下， 虽然3、4月部分城市放开了预售证，但房企整体供应仍显不足。

另一因素是今年行业将面临偿债高峰。海通证券此前统计，2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%采用了3+2年期限结构，4%采用3+3年模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些都将在2018年进入回售期。

Wind数据显示，2018年-2020年三年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。其中2018年到期规模182.62亿美元，规模最大。

4月19日，外汇管理局强调，除有特殊规定外，房企不得借用外债。这无疑将增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度。

此外，据同策研究院统计，在2017年12月前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。

4月，其监测房企股权融资总额折合人民币共21.55亿元，其中海外配股融资额仅1.55亿元，其余来源于泰禾集团的20亿元境内再融资。

张宏伟指出，降低开发商杠杆是长期趋势，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务、只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但仍需规避股权稀释等带来的风险。

中信证券认为，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息、人民币汇率波动的经济形势，国内债券市场发行通畅时，房地产企业倾向选择国内。但从企业资本市场运作发展而言，部分会选择拓宽香港及海外资本市场的融资渠道。因而房地产企业仍将保持以国内为主，海外为辅的多元融资渠道并举的步调。

(21世纪经济报道)

原标题：深圳警方近日打掉多个“套路贷”犯罪团伙，有受害人借5万元险被套900万元房产

“套路贷”新套路：专挑有房者下手

“贷款方逼得太厉害，还威胁要起诉我并查封房产。我当时压力很大，甚至一度有了轻生的想法。”回想起数月前遭遇“套路贷”的情景，深圳的邓先生仍心有余悸。

记者了解到，近期，深圳罗湖公安分局破获两起“套路贷”犯罪案件，涉案金额共计700多万元。罗湖公安分局近日发布类似典型案件，并剖析其作案手法。警方介绍，“套路贷”的实质是一个披着民间借贷外衣行诈骗之实的骗局，不法分子假借民间借贷之名，非法占有他人财产。这类犯罪案件属新型案件，作案手法隐蔽，侦查取证、定罪定性难度高。

借钱是假，“套房”是真

今年4月12日凌晨，深圳罗湖警方对一“套路贷”犯罪团伙开展统一收网行动，将11名目标嫌疑人全部抓获，挽回郑先生价值900万元的房产。

2016年年底，郑先生急于用钱，但自身因有过不良征信记录，无法通过正规银行渠道贷款，于是找到从事小额借贷的欧某。得知郑先生名下有一套价值900万元的房产后，欧某答应借贷。

2016年11月至2017年7月间，欧某伙同江某、宋某等人，通过与郑先生签订“阴阳合同”“空白合同”“制造虚高银行流水”的作案方式，向郑先生放贷7次。

郑先生第一笔款只借了5万元，实际到手两万多元。“每次放款后都会立即被以支付利息、保证金、好处费等名目扣除部分借款，我实际拿到手的借款金额远远达不到合同约定的金额，却被要求按照合同约定的借款金额支付本金和利息。”郑先生介绍。

贷款到期后，当郑先生苦于无能力还款时，欧某等人称要帮助他“平账”，实质为借旧还新。办案民警介绍，贷款方通过“转单”每次又产生新的利息、新的违约保证金，将上一笔借贷的利息和违约保证金予以“平账”，从而不断垒高虚假的借款本金。经过11手的“转单平账”套路后，被害人债务本金从5万元累计到340余万元，而实际到手只有36万余元。随后，贷款方通过向法院提起虚假诉讼的方式，企图非法占有郑先生房产。

借贷50万元，到手数千元

去年9月，龙某、伍某报案称，其被民间小额贷款公司诈骗，却被该小额贷款公司提起诉讼。经初查，民警判断龙某、伍某所报案件为“套路贷”诈骗案件。2017年12月6日，专案组抓获犯罪嫌疑人6名。

警方介绍，该团伙以“民间借贷”为幌子，专挑在深圳有房产的对象下手。放贷犯罪团伙与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并以“违约金”“保证金”等名目骗取被害人签订“虚高借款合同”“房产抵押合同”等明显不利于被害人的合同。同时带借款人去公证处，将房屋的出租、管理及查档权授权给贷款方，以便为今后和借款人打官司提供合法依据。

办案民警解释说：“举个例子，借款人意图贷款25万元，贷款方会想方设法劝借款人贷50万元，然后以过流水的名义收回30万元，再以保证金、中介费、服务费等名义要求借款人付现19万余元，也就是说借款人最终只到手数千元。”办案民警称，等到还款日，贷款方以违约名义，向借款人索要50万元借款，如果借款人不还便向法院申请查封借款人房产。而受害人往往是在贷款方连哄带骗的情况下签订的合同，很多人无法提供任何证据，甚至很多人签订的是空白合同，这就使得受害人无法提供有力证据。

作案人反而掌握“证据链”

罗湖警方表示，“套路贷”实质是披着民间借贷外衣行诈骗之实的骗局，作案手法隐蔽，容易与高利贷或者普通民间借贷混淆，且涉及的相关法律适用问题较多，侦查取证、定罪定性难度高。

警方总结了3种典型“套路贷”犯罪手段：

“初级套路”以制造银行流水痕迹、虚增债务为主要犯罪手段。

中级套路指借钱给无经济能力的被害人做购房首付款，再诱使被害人多方借款“平账”。

“高级套路”也称“连环套路”，以虚增债务、利滚利、多次“转单平账”为主要犯罪手段。

警方表示，“套路贷”被害人群体多为资金需求强烈、法律上自我保护意识不强的群体。而犯罪团伙则组织性明显，人员分工精密，配合度高。在主犯的统筹指使下，团伙中有负责拉业务的人员；有负责“空放”贷款、收取现金的人员；有与借款人商谈、签订合同的人员；有管理账目和借贷合同的人员；有使用暴力或“软暴力”讨债的人员；有提起、参加虚假诉讼的人员。作案人一般不将合同、借条、收条等给借款人，导致借款人不掌握任何书证。而作案人掌握的虚高借款合同、制造的银行流水、收条等书证物证能相互印证，形成一套完整的借贷证据链，最终反而使得借款人在民事诉讼中无法举证。（记者 刘友婷 本报实习生 林柔柔）

2018年4月份CPI、PPI环比有所下降

——国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读2018年4月份CPI和PPI数据

国家统计局今天发布的2018年4月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.8%；PPI环比下降0.2%，同比上涨3.4%。对此，国家统计局城市司高级统计师绳国庆进行了解读。

一、CPI环比下降，同比涨幅有所回落

从环比看，CPI略有下降，降幅比上月收窄0.9个百分点。食品价格下降1.9%，影响CPI下降约0.38个百分点，是CPI下降的主要因素。生鲜食品价格继续下降，鲜菜和鲜果价格分别下降5.5%和1.2%；猪肉、鸡蛋和水产品价格分别下降6.6%、3.4%和1.2%。上述五类合计影响CPI下降约0.35个百分点。非食品价格上涨0.2%，影响CPI上涨约0.20个百分点。受清明节和劳动节假期影响，飞机票、宾馆住宿和旅游价格分别上涨9.4%、2.7%和1.0%，合计影响CPI上涨约0.04个百分点。受国内成品油调价影响，汽油和柴油价格均上涨2.7%，影响CPI上涨约0.05个百分点。房租上涨带动居住价格上涨0.1%，影响CPI上涨约0.03个百分点。此外，中药和西药价格上涨影响CPI上涨约0.02个百分点。

从同比看，CPI涨幅比上月回落0.3个百分点。食品价格上涨0.7%，影响CPI上涨约0.13个百分点。其中，鸡蛋、鲜菜和鲜果价格分别上涨17.7%、8.2%和4.2%，合计影响CPI上涨约0.33个百分点；禽肉、水产品和牛羊肉价格上涨影响CPI上涨约0.18个百分点；猪肉价格下降16.1%，影响CPI下降约0.43个百分点。非食品价格上涨2.1%，影响CPI上涨约1.67个百分点。其中，医疗保健类价格上涨5.2%，教育服务类价格上涨2.7%，居住类价格上涨2.2%。据测算，在4月份1.8%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为1.3个百分点，新涨价影响约为0.5个百分点。

二、PPI环比下降，同比涨幅有所扩大

从环比看，PPI降幅与上月相同。生产资料价格下降0.2%，生活资料价格下降0.1%。在调查的40个工业大类行业中，16个行业产品价格下降，比上月减少1个。在主要行业中，降幅收窄的有燃气生产和供应业，下降1.2%，比上月收窄0.5个百分点；有色金属冶炼和压延加工业，下降0.2%，收窄0.5个百分点。由升转降的有黑色金属矿采选业，下降2.9%；黑色金属冶炼和压延加工业，下降1.8%；煤炭开采和洗选业，下降0.9%。由降转升的有石油和天然气开采业，上涨3.2%；石油煤炭及其他燃料加工业，上涨0.7%。

从同比看，PPI涨幅比上月扩大0.3个百分点。生产资料价格上涨4.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；生活资料价格上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。在主要行业中，涨幅扩大的有石油和天然气开采业、黑色金属冶炼和压延加工业、石油煤炭及其他燃料加工业、化学原料和化学制品制造业、有色金属冶炼和压延加工业，合计影响PPI同比涨幅扩大约0.34个百分点。涨幅回落的有非金属矿物制品业，上涨11.0%，回落1.0个百分点；煤炭开采和洗选业，上涨4.4%，回落1.4个百分点。据测算，在4月份3.4%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为3.6个百分点，新涨价影响约为-0.2个百分点。

新华社深圳5月11日电（记者孙飞）深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划日前获深交所评审通过。这一专项计划是全国首单公共人才租赁住房类reits（房地产投资信托基金）产品，利用社会资本盘活优质存量资产，探索滚动可持续开发模式。

深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品预计发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。

安居集团是深圳市专门负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司。依托深圳市人才住房政策，标的物业为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才等各层次人才。

深交所相关负责人表示，下一步将稳步加大固定收益业务创新和产品开发，积极运用资产证券化、reits和公司债券等工具为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，持续完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

政策和资金向租赁市场倾斜趋势明显。

5月以来多家房企在住房租赁领域获融资支持，其中包括恒大集团百亿元级别REITs产品落地。目前，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了住房租赁市场政策。

资金倾斜

日前，上交所披露的信息显示，恒大集团在上交所提交的“中联前海开源·恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”于5月2日被上交所受理。该租赁住房资产证券计划拟发行金额为100亿元，主要用于长租公寓建设。成为住房租赁市场第二单发行成功的百亿元级REITs产品，意味着恒大正式进军租赁住房市场。

5月以来，多家房企在住房租赁领域获融资支持。以首创置业（4.08-0.73%）为例，公司非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券，状态变更为回复交易所意见。资料显示，该项目品种为私募，拟发行金额为50亿元。绿城中国（10.92-0.36%）公告称，40亿元住房租赁债于近期获批。石榴置业45亿元住房租赁债券日前也获深交所反馈。

此外，近期多家房企发布住房租赁融资计划。泰禾集团公告称，为改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本，拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券。中城投资表示，拟发行9亿元住房租赁专项债券。

中原地产首席分析师张大伟认为，当下市场资金面趋紧，房企不得不多途径拓宽融资渠道。随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求大涨。目前，银行和监管机构对住房租赁市场的融资审批相对宽松，房地产企业在住房租赁领域通过银行渠道累计融资金额达千亿元。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本将大幅度增加。

政策支持

4月证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，明确了优先和重点支持领域，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。此后，住房租赁领域金融产品的发行和设计持续受到关注。大型房企借助住房租赁市场的融资，继续扩大租赁市场规模，以万科为例，该公司计划2018年增持10万间以上，碧桂园（16.28+0.74%）则提出3年百万间的目标。

张大伟表示，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金保持高位的主要原因是租赁房源少。在银行资金倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金支持，增加房源供应量。对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这是科学住房观念的一个重要环节，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

此外，从调控政策角度看，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了租赁市场政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式，合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照单套平均60平方米计算，可直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。此外，多地发布2018年租赁市场建设目标，以北京海淀区为例，相关部门表示，2018年将筹集租赁住房1500套。

（来源：中国证券报 ）

投机屡禁不止 多地再收紧涉房政策

业内人士表示，或有更多城市被纳入约谈名单

10日，成都市房管局消息称，将针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，加大市场整治力度。通过严格执行限购、限贷、限价、限售等调控政策，加大市场整治力度、构建租购并举的供应体系等调控举措，维护市场总体运行平稳。

事实上，就在9日，住建部对成都与太原两市政府相关人员进行约谈，住建部相关负责人强调，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

而在此前，住建部刚刚完成对西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的约谈。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次集中约谈的城市，近两月楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨。

张大伟指出，大量“投机”购房者仍存，一旦有什么风吹草动，购房热情激增。

事实上，此前在自贸港政策发布后，海南部分市场的确出现了非理性现象。近日，自朝韩和谈及朝鲜宣布弃核等消息影响，辽宁丹东房价从4月20日左右开始，短时间内暴涨，不少原本滞销楼盘出现“一日一价”的行情。

部分房企存在违规销售现象。日前大厂早安北京项目被曝连夜排队，最后经查发现一方面是开发商存在雇人排队吸引购房者，另一方面，打限购擦边球，通过补缴社保帮助投资者破除购房限制。

除此之外，部分地方政府也存在变相放松调控的迹象。张大伟指出，部分城市人口引进的门槛过低，容易引起非理性的判断。

“住建部门相关负责人对地方政府的约谈或将继续。”一位业内人士透露，“中央层面对于房地产调控的方向不会改变，调控力度也不会因市场下滑而放松，购房者应改变过去‘投机’想法。”

(记者 梁倩)

大北京 永定河孔雀城英国宫

80-126平2-3居

腾讯房产讯 大北京永定河孔雀城英国宫，预计2018年开盘，项目位于固安·北京大兴野生动物园向南约3公里，大广高速路西，占地面积为150000平方米，待售中，将推新品枫丹白露花园系列，具体开盘时间待定，户型价格待定，预计户型面积约为80-126平2-3居。价格待定。

城市宽松落户是变相“松绑限购”？

近期，一批二线城市放宽人才落户政策，不同程度地带热区域楼市，有分析称，借机炒房的可能性很小

近期全国范围内新一轮的“人才争夺战”愈演愈烈，并且有从二线城市向三四线城市蔓延的趋势，包括东莞、潍坊、佛山等三四线城市近来也相继加入这场“抢人大战”。这些城市都试图通过下调其落户门槛，提高购房、租房补贴等手段来吸引人才。然而这样一场人才争夺战是否会传导到房地产市场，限购的闸门是否正在被变相打开？这都是目前业界所关心的话题。

多地出台人才落户政策

事实上，从去年开始，就已经有一批二线城市相继放宽了人才落户需求，而这样的情况在近几个月里正越来越多地出现。

5月8日，山东省取消高校毕业生以及具有专业职称、技能等级人才的就业年限、社保年限、单位性质、居住场所的落户限制。4月22日，沈阳推出“人才新政9条”，对符合条件的中专以上学历人才都实行先落户后就业政策，还放宽了享受房租补贴受益群体范围，提高了补贴标准。3月23日，西安市公安局宣布，全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可在线落户。3月1日，南京规定40岁以下本科生可以直接落户……而从去年开始，武汉、成都、郑州、长沙等地均已执行宽松的人才落户规定，并且取得了一定成果。

这些相继出台的落户宽松政策在一定时间内的确为上述城市带来了大量人口流入。以最近被议论最多的西安为例，根据西安市公安局公布的数据，今年一季度，西安市外迁入人口24.5万人，而去年同期，西安市外迁入人口仅2.6万人，这一数据取得了近10倍的增长。

侧面“松绑”楼市限购

各个城市对于人才的争夺在增加了城市高素质人口的同时，也同样会带来一些问题。其中影响最为直观的就是可能会对原本这些城市正在执行的限购政策予以突破。

通过对比目前绝大多数二三线城市所执行的限购政策不难发现，这些政策的执行标准多数是以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。而个别二线城市执行的标准是本地户籍可购房，外地户籍需提供一定时间的社保证明方可购房。比如西安市的限购政策，规定在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市(含西咸新区)连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。

引入人才的举措都从侧面放宽了楼市限购的标准。同时，许多城市为了吸引人才落户，还直接采取了购房优惠等措施。比如武汉推出的人才保障房和人才住房券等制度，为引进人才提供租房、购房优惠，大学生可以申请租赁大学毕业生租赁房，还可以低于市场价20%的租金租到租赁房；石家庄直接推出租房补贴，符合条件的人才到石家庄市工作之日起，5年内最高每月享受2000元的房租补助，而根据链家网的数据显示，这一补贴标准足以在石家庄核心区域租下一套90平方米左右的优质房源。

而像郑州的人才优惠则直接体现在购房补贴上，青年人才首次购买住房，博士每人补贴10万元、硕士每人5万元、本科毕业生每人2万元。

落户宽松政策带来楼市波动

一些业内人士认为，上述举措在留住人才的同时也会给限购政策“开口子”，带来楼市热度上升。如中原地产首席分析师张大伟就表示：“地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。”

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也认为：“租房补贴是可以理解的，毕竟新进入这个城市，身份转化是需要一个过程。购房补贴则直接指向‘绕开限购’这个诉求，这样的引导不值得提倡，毕竟‘房住不炒’是大政策的纲领。人才引进的目的是拉动经济的增长。”

事实上，从一些执行了落户宽松政策的城市数据来看，政策的确为市场带来了一定的影响。根据上海易居研究院提供的数据显示，西安的库存量从2017年10月开始就已经以较快的速率下降，从2017年10月至2018年3月，库存面积从1860万平方米下降至1628万平方米，尽管如此，这样巨大的库存在众多二三线城市中也处于较高水平。从房价表现来看，截止今年3月西安住房均价为1.22万元/平方米，较去年同期上涨近50%。

再比如成都，其成交面积在去年11月份之后一路走高，今年3月份时成交面积为78万平方米，同比增长47%。而3月份的库存面积则降至418万平方米，同比降低28%。不过从房价来看，上述城市依然维持在正常的波动范围之内，很少有人会愿意为了炒房而转移自己的户口。

“对于人才落户政策来说，本意并不是要对楼市政策松绑，但从效果方面看，确实会刺激部分购房需求。所以类似政策其实和近期的市场升温是有必然联系的。尤其是在类似西安这一类库存较高的城市，表现尤其明显。”上海易居研究院智库中心总监严跃进进一步表示，上述政策还是以人才引进、人才争夺为导向的，对房地产市场确实有积极意义，“这一人才落户政策并不同于限购松绑，造成变相炒房的可能性很小。”

■ 分析

放宽人才落户并非为消化房地产库存

从城市发展的角度来看，在人才落户的背后，房地产可能并非唯一的决定性因素。“抢人大战”的实质是各个城市之间对于高素质人口的需求缺口越来越大。因此，相对于引入这些人才来消化房地产市场的库存，对各大城市来说，运用高素质人口来支撑自身的产业转型无疑是更有吸引力

“各地的落户宽松政策主要还是为了实现人口结构的迭代升级，对区域产业转型能够起到积极作用。”郭毅指出：“把教育水平较高的高素质人才引入城市，尤其是大量年轻的大学生落户，有助于解决老龄化问题，这是各个城市的核心目标。只有让这部分人在城市生活下去，并且落户，才能衍生出一定的消费动能。”

而从城市发展来看，目前无论是武汉、郑州、西安、成都都在进行产业结构转型，其信息产业、生物医药、高端制造业都在成为当地产业结构调整转型的主要方向，人才无疑是进行转型的基础。在实施了落户宽松政策之后，部分在大城市里受限于政策和房价的高素质人才也会向具有竞争力的二三线城市流动。

不过，严跃进也表示：“短期的落户人口规模增加，会造成购房市场的恐慌，进而容易带来很多其他方面的压力。这是市场和政策制定者需要注意的。”实际上，大量的人口涌入也将对城市配套和公共服务能力提出更高的要求。在各大城市执行落户宽松政策的同时，我们也应该尽量避免人口涌入超过城市的承载能力，要通过政策的调控来把控房地产这一关系到民生的市场，即时加强城市的公共服务能力，让城市的扩张能够跟得上其发展的步伐。

本版采写/新京报记者 陈禹铭