“限改共”狙击炒房客

北京限房价项目销售管理办法正在征求意见，售价/评估值高于85%作为商品房销售，不高于85%则收购转化为共有产权房

5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》以征求意见稿而非正式政策文件的形式发布，给市场一定的消化与反馈时间。

2016年底以来，“限房价、竞地价”成为北京土地市场主要的供应方式，随着一年多来宅地的供应、开发与建设，今年以及未来两三年，限房价项目将成为北京新房市场的供应主力。这样一个庞大的市场体量，超过60个项目，涉及货值约有3000亿，50多家房企参与其中，还有已准备入手限价房项目的刚需、改善者们，以及主导“限改共”的政府部门。这是一个涉及多方命运的政策调整，最终走向将决定其影响到底有多大。

保障真正的刚需、刚改

此前的“限改共”和摇号传闻，市场认为摇号是大概率事件，而“限改共”则不太可能发生。但是，5月7日，由北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》(下称《通知》)的征求意见稿显示，“限改共”成为主角，而摇号则变成了小范围的事情。

何为“限改共”？简单来说，就是把部分限房价项目通过更改性质变为共有产权住房。根据《通知》，限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价限价与评估价之比不同，分别按不同的方式进行销售。如果限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；如果比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

为何“限改共”？“限房价、竞地价”已经是北京房地产市场调控的一个重要手段，已经从土地出让时提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？

事实上，限房价项目的销售均价低于周边的二手房价格，形成了价格倒挂，特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，则被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波就表示，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。对部分项目进行收购，并通过摇号的形式优先销售给自住的刚需家庭，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力。

北京作为房地产调控重镇，其一举一动也影响着其他城市的调控方向。“限改共”释放出的信号不容忽视，房地产调控或将会继续从严，或为其他城市接下来的调控建立参考样板。

约80%项目不会被收购

“限改共”对于购房者的影响将是显而易见的，投资客被锁死，真正的刚需、刚改需求得以保障。但是作为限房价项目的供应主体，哪些项目将被“限改共”，这将直接影响到开发商的利益。

有业内人士测算，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。

事实上，今年北京的二手房价格仍存在下调的空间，这对于限房价项目的市场评估来说，是一件好事。但是仍要具体问题具体分析，如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产权的风险。但是，思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，二环三环的限房价项目，由于周边二手房售价较高，有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。

如何评估和定价受关注

关于“限改共”，市场讨论声很多，也有持不同意见的。如何评估？地下部分是否在收购范围内？被转化的共有产权住房如何定价？其产权比例如何划分？

中原地产首席分析师张大伟就表示，“最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？”

在自住房变身共有产权住房、限房价项目尚未入市又有可能变身共有产权住房时，房屋标准如何确定？张大伟表示，商品房肯定品质高于保障房，但保障房也应该有一定的明确标准。

此外，“限改共”对于二手房市场和土地市场的影响也不可忽视，随着部分项目“转共”，产权比例划分，其性价比优势也将会消失，部分购房者是否会回流至二手房市场？二手房市场是否会量价齐升？对开发商来说，按照标书拿地之后再改变销售规则，这种情况下，会不会出现流标的增加？不管政策走向何方，这些都是需要深思的地方。

本版采写/新京报记者 段文平

差异化、“儿童牌”成购物中心转型方向

同质化、高速复制的模式正在被摒弃；业内人士建议，大部分新建郊区商业项目至少保证有一层儿童业态

在北京房地产市场上，商业地产一直处于高速的更新换代之中。随着中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都推进了商业地产市场的整体发展。无论是品牌、业态还是购物场景，在商业地产这一领域新鲜事物总是层出不穷。这对于商业地产运营者们也提出了更高的要求。在快速发展的市场中，商业地产究竟将去向何方？

1 差异

核心区主打高端、郊区重家庭消费

购物中心所构成的零售商业市场或许是房地产大行业中更新换代最为频繁的一个分支。可以说业态的升级换代在各大购物中心无时无刻不在发生。如果从更加宏观的商业地产领域进行观察，新一批入市的购物中心相较上一批也一定有更新鲜的地方以吸引客群。

在戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴看来：由于四环内不许兴建新的商业项目，同时城中心人口逐步向周边新区外溢，北京的购物中心分布呈现不断向外环扩张的趋势，越来越多的区域型商圈正逐步形成。

但值得注意的是，曾经同质化、能够高速复制的发展模式正在被市场所摒弃，而根据自身定位和需求进行差异化发展正在成为如今从购物中心到城市综合体的运营新趋势。

比如，在城郊区域和城市核心区域的发展路径就截然不同。像北京SKP，去年以125亿元的销售业绩支撑起了CBD核心商圈零售商业的半壁江山，其聚焦高消费能力客群，主打高端百货类业态的发展策略，使得它在百货业态普遍消沉的2011年-2016年间不断刷新销售总额，成为业内关注的对象。

“商业一般都在做业态改革，调整的趋势也越来越高端，尤其是北京市区核心商圈的购物中心。但未必是百货业态。”第一太平戴维斯北京公司商铺部董事王蕾女士分析认为：“高端化趋势明显，目前核心商圈相对中高端人口密集，土地价值较高，开发商也会趋向于更高租金和更高回报率的业态。例如服饰、奢侈品行业等等。所以核心区域零售类业态会占较大比重。”

而相对来讲，市郊的购物中心则更容易呈现出家庭消费的特征。比如，在德贤路附近的世界之花购物中心，位于北京城市东南部，弥补了当地的空白。这一购物中心当中就配置了大量儿童业态，以吸引家庭类消费群体。

“目前，大部分新建郊区商业项目至少保证有一层的儿童业态。”仲量联行北京零售地产部业主代表总监曲闯表示，“此类项目市场规模虽小，但数量不断增长。因此，我们可以预计，未来儿童业态仍将持续驱动郊区市场租赁需求的发展。”

2 多元

尝试跨界、场景化等

商业业态的调整是购物中心永恒的命题，业态的不断更新是维持商业地产竞争优势的重要措施。事实也的确如此，随着蓬勃兴起的互联网经济，重构了众多传统行业的思维方式。创新，也成了商业地产的突围之路。尤其是随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产崛起，体验式消费也正在成为购物中心转型升级的重点。

“北京来福士的品牌业态一直在变，我们不停在思考消费者需要什么”，比如，凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进就曾表示。“如今，人们对购物中心有了更高的要求，那就是在购物之外，提供有吸引力的社交空间。”

可以说，这一类消费人群崛起带来的最直接结果就是购物中心的业态分布从此前的相对固定呈现出如今多元化的趋势。

“购物中心的核心要素是满足消费者的需求。因为消费者需求不断升级，购物中心也在快速协调变化：跨界体验、场景化营造、创新升级、生活方式导入，这些都是这两年购物中心出现的多元模式。”罗俊崴表示。

根据第一太平戴维斯王蕾女士的回忆：“七八年前，购物中心的零售、餐饮、娱乐业态大致会按5:3:2的比例进行分布。随着‘电商冲击’，零售比例下降。现在，购物中心业态分布已经没有静态比例，差异化反而显著起来。由于策略不同，区域不同，对于运营者们来说，适合的才是最好的。”

此外还值得注意的就是联合办公的进入，可以说，购物中心这种已有的物业形态，不论是硬件还是软件，都很适合改造。因此也受到不少企业青睐。比如说望京凯德MALL在去年就引入了优客工场这一联合办公的品牌。仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，“交通和租金是联合办公选址的两大首要指标。”而购物中心一般位于城市枢纽，交通便利，且购物中心的高区位置租金较办公楼而言更具吸引力，符合联合办公选址的基本要素。

3 转变

从收租金到重运营

虽然伴随着城市综合体和各种新业态的出现，购物中心正在我们的城市生活中扮演着越来越丰富的角色，一些重体验式的购物中心的出现，更让人们觉得购物中心的业务线条也正从单纯的租赁向着运营转变。

侨福芳草地购物中心，作为北京高端商业地产的一处标杆项目，其充满艺术性的建筑结构和随处可见的艺术展品，让不少业内人士予以赞誉。相比购物中心，该项目更像是一个大型艺术展览馆，形成不同于CBD区域内其他商场的差异化竞争力也是这一项目取得优质口碑的关键。当然，比购物中心更为重要的是，侨福芳草地是作为城市综合体的商业配套而存在的，购物中心的成功可以说是无心插柳。

而今天，这样的综合体正在成为越来越多开发商所青睐的项目，商业也正在成为综合体中不可或缺的配套。比如最近开业的乐成中心SPACE3就将自身定位为一个艺术空间。主打购物中心+艺术馆的体验氛围。该项目相关负责人也在媒体见面会上向记者证实，项目在运营方面并不承担太多的盈利压力。这一中型商业项目主要目的是为其写字楼项目提供配套和增值，而非单纯指望租金收益来进行盈利。

“对地产开发来说，商业是脸面，物业则是加分项。”第一太平戴维斯北京公司商铺部董事王蕾女士表示：“零售地产是技术密集型行业，购物中心需要前期沉淀大量资金、人力和时间成本，至少两三年的周期。但市场一直在变化，即使是目前最好的购物中心，如果在经营上不再投入，它也很可能会落后于市场。”

同时王蕾女士也指出：“目前，租金收入仍然是购物中心的主要盈利模式。除此之外，公共场地租赁、广告收入、物业费收入也可以作为购物中心的补充。一个良好的购物中心，会随着卓越运营体系，品牌租户组合，从而提升商业物业的资产价值。”

本版采写/新京报记者 陈禹铭

丹东房价短期内暴涨引关注 专家：该房市不具备可持续性

央广网丹东5月11日消息(记者徐志强)据中国之声《新闻纵横》报道，今年4月下旬以来，一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，半月之内房价出现大幅上涨，不少楼盘甚至一日两次提价，房价接近翻倍。市场动态引起了辽宁省相关部门的关注。

丹东市地处辽宁东南部，紧邻朝鲜，是中国最大的边境城市。与朝鲜新义州市仅一江之隔。日前，朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设的消息让丹东楼市一夜逢春，不少手握重金的投资客纷至沓来。

一位从北京专程过来打算买房的刘先生表示，这么难得的机会一定要牢牢握住。他说，朝鲜要发展经济，丹东是最近的前沿。今后国家一定会有大量的利好消息出台来发展当地经济。再者，丹东尤其是新区房价此前一直较低，现在买房是千载难逢的机会。所以他特地从北京赶来，看是否有合适的房源。

总价低、不限购、投资预期充满想象力这三点成了外地投资客重金押注丹东新区的核心原因。丹东的房价自然一路水涨船高，新区的部分楼盘，尤其是新鸭绿江大桥附近的部分楼盘价格上涨幅度接近50%。当地一家本土开发商表示，此前最惨的时候一月都卖不出两三套房，可最近的销量却高得惊人。

不仅在新区，就连丹东市内的楼盘价格也有大幅提升。不过不少丹东本地居民对于房价暴涨仍持谨慎观望态度。

据了解，过高的房价已经引起辽宁省相关部门高度重视，辽宁省住建厅目前已经派出了主管领导到丹东新区督察、了解情况。但对于丹东下一步是否会很快面临限购限售政策，记者反复多次打电话向住建厅和丹东当地多个部门求证，都未得到明确答复。

虽然官方的说法还未真正浮出水面，但当地很多房产销售都在近日收到银行通知，外地人在丹东买房首付比例不得低于五成，很多人更为担忧的则是限购政策会随时落地。一位心态比较乐观的开发商表示，目前丹东新区的库存量较大，虽然近期比较热，但离去库存的目标还很远，很多开发商还未开始推盘，等到市场上销售的房源多了，就会趋于平稳。他表示丹东新区的楼市过热已经引起政府部门的关注，如果能够尽快规范化，对一些规矩做事的开发商和投资者，反而更加有利。

一些押宝的投资者认为，买丹东的房子相当于一种看涨朝鲜发展的期权，倘若如预期发展，丹东会是下一个深圳。

对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，丹东的房地产市场规模有限，短期炒作导致价格上行，但不具备可持续性，而后市调控政策很可能会出现。

张大伟也咨询了一些丹东房地产业内同行，目前看来，丹东房市出现短期价格明显上涨的核心原因有两方面：一方面是投资需求增大；另一方面，市场非常小。目前看来，应该很快有调控政策出现。再者，从市场变化看，该市场不具备可持续性。

多城新房销售公证摇号 炒房客受阻知难而退

本报记者 江钰铃

某些环节待完善

对于多个城市实施的新建商品住宅公证摇号制度，房地产分析人士给出了正面评价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，继而让棚改、首套等购房者优先购房。尽管调控政策持续收紧，但可以看出对刚需购房者支持力度很大。

中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛，而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大。预计未来会有更多城市出台公证摇号制度，确保政策倾斜刚需。

以杭州为例，近日开盘的相关楼盘中，无房家庭摇号中签概率较高。在5月3日开盘的四个楼盘中，无房家庭中签概率最高的达到43%。

“基本来说，无房家庭通过摇号买房难度不大。”周萍说。

摇号制度可能产生马太效应。上述房企负责人坦言，对于开发商而言，摇号中签率就像市场调查数据一样，能够分析出购房者的价值取向。如果有的地方长期中签率低，说明更多人愿意在这个地方投入购买力，后续有可能助推当地土地出让市场的价格。而那些无人问津的区域，会让开发商再去拿地时望而却步。

摇号制度本身怎样确保公平公开，是众多受访者关注的问题。“有的开发商在现场摇号，有的直接在网上公布结果。虽然摇出来的号确实是现场随机的，但如果找人头户增加概率呢？”周萍说。

“南京之前爆出过开发商找人头给关系户摇号的事情，后来被举报查处了。”高先生表示。

作为公证人员，蒋效表示，公证只是摇号的一环，监管部门还需对摇号过程加强稽查。“即使是弃购，也要让其他人知道房子顺延摇号到哪一户，全程跟踪才能确保公平。”

其他群体适应摇号机制

在新摇号机制下，监督者、执行者和刚需人群也在努力适应。

蒋效是中部C市某公证处人员，自他所在的城市2018年启动楼市摇号政策以来，蒋效就参与了相关楼盘的摇号设计。“领导每次去住建局开会，总会带回来一沓要求，需加班加点整改。包括设计摇号、报批、跟进、数据导入等环节。”蒋效说，开春后基本没有休息过。“有时候还要接人情电话，又是一通解释：我们这个制度是公平公正的。”

同学小孙就不少打电话给蒋效。小孙刚生了二胎，想要换个大房子，在C市，摇号前并不紧俏的新盘，在摇号之下变得火热。

去年10月27日，长沙市住建委下发了《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知(长住建发〔2017〕172号)指出，该市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。

而对于房企来说，相关城市的摇号制度倒逼房企在销售策略上有所改变。某中型房企上海分公司负责人近日对中国证券报记者坦言，由于该房企所布局的长三角重点城市基本都有摇号政策。该房企在2017年工作会议上强调要实行“加快周转”策略。“对比于碧桂园等一线房企，我们提出的要求基本是8至9个月(从拿到土地到项目开盘)。对于远郊或城市边缘的摇号盘，总部要求以加快周转为主，不光是在长三角，我们在中西部的分公司也严格要求加快周转。”该负责人称。

但该负责人表示，“有的盘也要等一等。”他所说的主要是一线城市的中高端盘。以上海为例，该房企2017年在上海的某盘大约在6万元/平方米。但该房企调整策略，决定推迟等待。“结果今年的限价上调，这个盘大约可以卖到近8万元/平方米。”

对监管部门而言，新盘公证摇号，预售证核准管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盘。中部C市接近住建监管部门人士对中国证券报记者表示，目前该市从限购、限贷和摇号等各个层面形成了初步监管体系。“很重要的是，这两年，监管所需信息获取顺畅，以前银行的数据不会给住建部门，住建部门的数据也不会给银行，现在都打通了。”

炒友共勉还是摇不上

五十多岁的周萍在嘉善当地是个小有名气的炒房客。因多年经营服装厂，认识全国各地的客商，可谓消息灵通人士。十几年下来，南到海口，北到京津冀，她在多城购房甚有斩获，也带动身边亲朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍说，“我属于追涨型炒客，一旦确定某地房价处在涨升通道就杀进去。”这招在2016年以前屡试不爽。2014年周萍看北京的客户杀入固安、燕郊等环京楼市，也小试牛刀，并在2016年底出货，稳赚一笔。2015年开始，她主打成都、杭州等价格相对便宜的二线城市。“2015年成都高新区一带的房价也就万把块钱，现在基本涨到两万多元。”她说。

去年底，周萍打算出手位于杭州萧山某新楼盘。“这个楼盘开发商不错，交通、生活配套规划也可以。最重要的是，这是个倒挂盘。”所谓倒挂，是指所售楼盘价格低于周边二手房小区均价。“当时打听的消息，这个盘有可能挂到3.5万元/平方米，周边区域都已涨到4.5万元/平方米。”周萍说。为此，她集结了十几个亲朋好友打算人手一套。

万事俱备，东风却无。3月26日，杭州宣布采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程。“那天是个周一。下午中介打来电话，说要实名登记摇号，且排卡费不退。”周萍好几个“炒友”都知难而退，但她还想试一试。

因为公证摇号，周萍特意托公证处的朋友打听相关消息，但得到的回复是，这次无论从政府层面还是开发商，都比较重视，想要从中获得买房机会，根本不可能。4月杭州其他摇号楼盘的数据也令周萍感到不乐观。对于名下有房的购房者来说，旭辉宝龙东湖城中签率是6%、合景绿地·璞丽东方为8%，其他楼盘数据在10%上下。

5月7日，周萍给记者发来网上摇号结果，直叹遗憾未中。“这次开发商直接网上摇号，不用现场人挤人，体验感还是不错的。”周萍打趣道。五一期间，记者亲历西安某楼盘的摇号现场则是人山人海。位于西安市长安区韦曲十字商圈的某楼盘五一期间开盘，5000多人在现场参加摇号，约有700套房源供应。在现场等待摇号结果的李先生对中国证券报记者感叹，“摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月就为买房，到现在一次都未摇上。”

而在全国率先施行新建商品住宅公证摇号的南京，周萍的“炒友”高先生很有话语权。自2017年5月，南京实施新楼盘摇号政策以来，作为南京本地人的他参加了不下10场摇号。“南京摇号的特点是，越往市区越没人摇，地段越偏中签率越低。”高先生说，2017年以来南京摇号中签率最低的几个新楼盘都集中在较为偏远的溧水区，400套的盘有5000人抢。

“万一中签了，可以说是稳赚了。”周萍在最近一次“炒友”聚会上这样与大家共勉。

楼市调控方向将继续不动摇！

5月9日，住建部负责人在约谈了成都、太原等政府负责人时再次强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

对于部分城市的新建商品住宅销售市场来说，2018年引入“摇号”机制。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。

中国证券报记者近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证“摇号”机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。

有过买房经历的市民都知道，买新房子，阳台包不包，很有讲究——包起来的阳台要算全面积，不包的阳台算一半面积。7月1日开始，这个面积算法有了新规——

昨天，浙江省住房和城乡建设厅、省国土、省测绘、省人防和省消防等部门联合制定并正式发布了浙江省工程建设标准——《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对建筑面积的计算规则作出了新规定：

浙江7月1日以后新出让(或划拨)的土地，住宅套内阳台不论封闭与否，均按1/2计算建筑面积。按照1/2计算后的单套住宅阳台占总面积(不含阳台、飘窗)比值超过7%的，超过部分就要按全面积计算。同时，设备平台也有部分，可不计入建筑面积。

购买商品房，大家最关心的问题之一就是面积问题，浙江省住房和城乡建设厅的相关负责人说，这个新规定大家一定要了解清楚，对今后买房子会有帮助。

阳台面积

包或不包，都按一半面积算

这次关于阳台面积的新规定——住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。说得简单点，就是不管阳台包还是不包，都按照一半的面积算。

同时，为了防止开发商以阳台名义“偷”面积，故意做特大阳台，还规定——按1/2计算后的单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积(不含阳台)比值超过7%的，超过部分按全面积计算。

“这次的规定对购房者来说，其实是利好的，拿100平方米的房子举例，如果它有14平方米的阳台，包进来的话，原来全部都要算面积，现在只要算一半就好。阳台是提升居住品质的重要空间，相比之下，14平方米的阳台，对于居住者来说，就会用得很宽敞舒服。”该负责人介绍说。

设备平台

超规定部分按全面积计算

此外，这些年建筑设备升级换代飞速，很多时候，由于缺乏必要的设备平台，很多住宅的设备无法进行升级换代。

这次规定对设备平台、保温层的面积，也有了明确——套内建筑面积(不含阳台)不足70平方米、室外设备平台小于3平方米的；或者套内建筑面积等于大于70平方米、室外设备平台小于5平方米的，设备平台不计入建筑面积，超规定部分按全面积计算；建筑保温层不计入建筑面积。

“这次的政策出台，其实也是鼓励开发商建阳台、建设备平台，做好建筑节能，同时也是防止开发商以阳台等名义‘偷’面积。”

此外，要提醒大家的是，《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》将于2018年7月1日起实施。自实施之日起，浙江省内新出让(或划拨)的国有建设用地上的建筑工程建筑面积计算，执行该标准。也就是说，以土地出让时间为准，实行“老人老办法，新人新办法”，7月1日之前的，还是照原来的规定，之后的就按照新规来。

10强房企年内拿地支出3514亿元 海外融资同比翻倍输血现金流

仅4个月时间便有5家房企销售突破千亿元，愈演愈烈的规模之争，让不少“底子”并不是很厚的房企，不得不继续加大在土地市场上的投入。

根据中指院最新的报告显示，目前，国内TOP10房企1月份至4月份拿地总额达3514亿元，占TOP50企业的50.7%，较前3个月占比提升4.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

其中，龙湖、碧桂园、保利位列前三。尤其是龙湖，以696亿元的拿地总额位列榜首，势头超过了第一、二梯队的多家龙头；销售金额遥遥领先的碧桂园则以529亿元的拿地总额紧随其后；保利以506亿元跃居第三位。

中指院方面表示，随着品牌房企资源集聚效应日益加强，拿地规模分化不断加剧。前4个月，拿地总额前25位的房企已是50强后半部分房企拿地总金额的近4倍，较前3个月提升近一成。尤其是伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

而从各城市群拿地金额来看，长三角地区土地市场持续火热，中西部也成为开放新高地。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响，发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，长三角地区成为众多房企投资的重点。值得关注的是，我国对外开放水平不断提高的同时，中西部地区将成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1562亿元；中西部和珠三角地区以1021亿元和933亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位列第四，达734亿元。

同时，从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。

此外，从城市排行榜来看，一、二线城市仍为房企投资拿地的重心，三、四线重点城市也持续火热。4月份，全国土地成交金额TOP10城市总计成交4904亿元，同比增长40%；规划建筑面积TOP10城市成交11102万平方米，同比增长35%。其中，杭州以1105亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨278%；出让的规划建筑面积方面，武汉以1473万平方米跃居榜首，青岛以1318万平方米位列第二，同比增长达326%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一、二线城市的住宅类土地，房企拿地积极性很高，部分土地流标则主要是由地块属性复杂造成。

值得注意的是，房企花费巨资拿地的同时，也在抓紧多渠道融资，补充现金流。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月底，房地产企业海外市场融资金额达233.2亿美元，较去年同期的112.35亿美元增长107%。其中仅4月份的融资额便高达88亿美元。

“在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，尤其是在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场后，海外发债成为房企短期融资的主要选择。”张大伟称。

在调控重压下，4月房企销售业绩整体放缓。10日，中原地产研究中心统计数据显示，累计公布前4月销售业绩的企业合计27家，这27家销售金额达到了14764亿，同比上涨幅度高达33.4%。

“从数据看，4月大部分企业销售数据同比明显放缓。”中原地产首席分析师张大伟认为，在调控政策持续作用下，销售市场受政策抑制的影响越来越明显。

不过，张大伟表示，4月单月，合计有5家企业销售额就突破千亿，企业之间的分化也明显加剧，一方面，部分企业销售依然活跃，7家企业涨幅在30%以内，10家涨幅超过50%；另一方面，4家企业出现了同比下调。

中国指数研究院公布的数据也同样显示，2018年1月至4月，调控重压下房企业绩增速放缓，TOP100房企规模持续上升，但“头部效应”愈加凸显；尤其是房企阵营分化加剧，500亿元以上前10家房企贡献销售业绩的43.9%。

从销售情况来看，截至4月底，销售规模破百亿元的房企已增至62家。2018年1月至4月，销售额超过百亿的企业均值为395亿元，业绩增速已较1月至3月有所放缓，但碧桂园、恒大、万科三家企业销售额远远甩开后进企业，销售额均超2000亿元，均值达2216.9亿元。

克而瑞研究院相关分析人士指出，2018年1月至4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%。TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。“TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续”。

易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，百强房企2018年销售增长已成定局，“二季度，房企销售压力或将加大”。一方面，房企面临的金融压力加大；另一方面，市场需求也出现乏力情况。

“下半年，三四线城市或将遭受市场更加直接的考验”。丁祖昱表示，进入2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升但目前滞涨的城市压力可能会更大。

进入四五月楼市传统销售旺季，各地房地产调控未见松动，部分热点区域和城市更收紧限购，调控力度进一步加码。中原地产首席分析师张大伟介绍，2018年的楼市调控主要还是延续了2017年的主要特征，一是因城施策，二是根据市场的表现，只要价格上行，必然会有调控。从全国来看，今年截至目前，主流城市总的调控措施共有115次，比去年同期涨了30%左右。从过去4个多月的情况看来，调控以三四线城市为主，基本上也是因为房价有所上涨。

落实调控责任 多地遭约谈

在5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。在约谈中，住建部负责人强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据了解，这也是继全国两会后，住建部再次做出类似表态。

上述住建部负责人指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

据了解，“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

海南加强网签备案管理

此前宣布全省限购的海南也有最新举措。5月10日，海南省地税局联合省住建厅下发《关于加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作的通知》，要求各市县房管部门和地税部门进一步加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作。通知称，根据有关要求，各市县房管部门要加强商品房交易合同网签备案管理，新建商品房或二手房交易，以及通过拍卖或赠与等方式实现房屋产权转移的，均要严格进行合同网签备案。

此外，该通知也对商品房交易合同补办网签备案工作做出规范，各市县房管部门网签系统上线前，已经签订商品房交易合同但未申报纳税的，须到房管部门补办网签备案，再持网签备案的合同到税务部门申报缴纳新建商品房契税和二手房交易税费。

通知还强调，加强商品房交易网签备案合同修改和撤销管理。商品房交易合同网签备案后，不允许再对网签备案合同中的合同价格、签订时间进行修改。如网签备案合同出现购房人姓名、身份证号码错误或不是18位、房屋地址错误或具体房号不明确、房屋地址与《不动产权证》或《房屋所有权证》记载的房屋坐落地址不一致等情况的，各市县税务部门不能按此合同进行征税，须由购房人到房管部门重新修改网签备案合同，并根据正确的网签备案合同进行征税。

北京加强限价房销售管理

而继首套房贷利率上浮至1.1倍后，北京《关于加强限房价项目销售管理的通知》（征求意见稿）日前公布。其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

根据《关于加强限房价项目销售管理的通知》（征求意见稿）的规定，北京限房价项目销售有两种情况。第一种情况是，对于限房价项目的比值高于85%的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。第二种情况是，北京限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

而对于共有产权住房被选购后的剩余房源处理，也做了明确规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

业界人士分析，此次新政目的是保障刚需和改善型，持续打压投机投资性购房。诸葛找房分析师陈蕾表示，由于限价房的价格是在土拍时制定，不会变动，因此变动的只是周边市场均价，如果周边市场均价涨幅较大，其与限价房的价格差超过15%，则限价房将自动转为共有产权房，通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限，其与限价房的价格差并未超过15%，即表明市场价格较为稳定，限价房依然是商品房，同时又通过限售的调控政策，进一步稳定房产市场。

(南方日报)

5月10日下午，一场以“龙蕴天成，樾启墅王”为主题的媒体品鉴及论坛会在北京城建•龙樾华府盛装开启。媒体主编、资深业内人士与项目营销总监共同出席，一起品鉴龙樾华府楼王产品，探讨京北区域价值。

大型国企出品 品质才是最好的品牌

北京城建作为一家老国企，一直以来留给大家的印象就是比较有社会责任感。北青网房产频道主编胡莲表示，在参观过样板间之后，最大的感受就是精工细做，而这与城建的国企形象十分吻合。以往看到的更多是北京城建在城市开发、普通住房建设领域的产品，此次打造出的高端住宅更让人眼前一亮。

腾讯房产北京主编邢飞对此也表示十分赞同，龙樾华府诸如既防蚊虫又防盗的金刚纱纱窗、静电除尘且在户外便可维修的新风系统，点点滴滴折射出的都是一家大型国企的匠心品质。从细节的设置到整体的项目风格，龙樾华府非常符合中国人对于生活的需求，中为体西为用，有质感且实用，极其贴近“美好生活”这一主旋律。

从产品到区域价值 市场就是最好的见证者

其实，龙樾华府项目从一亮相便受到市场追捧，短短一年的时间就几近售罄，得益于北京城建高标准的产品打造、亲民的市场价格，更离不开项目本身的区域价值。在安家新媒主编刘光宇看来，京北区域上风上水，是大家公认的好地方。同时，项目周边的环境也是无可挑剔，柳荫河畔，随处可见的绿色天然屏障，可谓居家生活的绝佳配置。

近两年，京北区域尤其是北七家一带，不断有地块推出。新华网房产事业部新闻主编赖大臣表示，相比于其他区域发展的波动起伏，京北区域一直处于持续走热的态势。除土地的大量供应外，新的城市总体规划也可以看出政府在该区域的大手笔着力。学校、科学园区的配套规划，意味着这个区域不仅是一个住宅区，更是一个可以安居乐业的地方。

改善型产品日渐稀缺 市场稳定正是置业好时机

据项目营销总监金暮雪介绍，龙樾华府周边云集着中关村、未来科学城以及大量IT、高科技孵化基地，不仅为周边营造出高素质氛围，同时就职于其中的这些科研创业精英阶层人士也构成了龙樾华府的主要客群。而龙樾华府也在尽自己最大的力量，不计成本地做好产品，和这部分高知人群一起创造美好生活。

在对项目自身及区域价值讨论一番过后，主编们也对大家最关心的当下是否为置业好时机的问题各抒己见。今日头条北京房产事业部主编王胜伟表示，市场稳定期永远都是买房的最好时期，市场稳定时换房的成本也相对较低，目前的房价已经基本被行政手段控制，正是买房的最好时期。尤其在北京新增土地多为限价房或共有产权房性质的情况下，改善型产品的供应越来越稀缺。从需求端来看，北京作为一个充满梦想的城市，总会有源源不断地精英阶层加入，来分享这些原本就稀缺的改善型资源。因此对改善型人群来说，现在正是买房的绝佳时机。

89㎡百变洋房的庭院与露台，捕捉艺术瞬间之美

对美的思索与追求，对艺术的描画与建构，将花草、树木、微波、庭院、露台，与光线、天气、物件的完美融合，所呈现的美感，是艺术家尽毕生之力所追寻的极致艺术作品。

89-129㎡百变洋房为生活提供艺术空间，首层庭院与顶层露台，容纳天然色彩与光线，花与树的缀饰，与物的摆设成辉相辅，露台迎临天地浩然，庭院把每个季节风景的痕迹都嵌入其中。

踏足墅境之中的优美空间，绘画一生每个美的瞬间。

和悦华玺

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