日前，国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合印发《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》表示，合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序，坚决防控单纯房地产化倾向。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，高铁建设能有效带动地区经济发展，缩小区域间差距。推动高铁经济发展可以成为内陆城市发展的新增长极，让高铁周边区域开发融入城市建设，使站城一体化融合发展。这就需要将高铁站及其周边开发纳入城市发展规划，依此规划有序开发，有效吸引人流物流等集聚在一起创造价值。

中国国际经济交流中心改革开放处处长张焕波昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，《意见》进一步确认高铁站带动产城融合发展，同时针对前一段时期集中出现的产业同质化和部分地区过多上马房地产项目问题，提出如何合理发展的具体意见、思路和措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》记者，此次高铁新城规划政策，有三点很明确。第一是边界思维要强化，换而言之，这样也是为了防范很多高铁新城开发无序，或者说盲目做规模。第二是速度宁稳而不能急，部分城市把高铁新城建设当做一项重大的任务进行，但操作中比较急，容易引起各类问题，比如说空置率上升。第三是不能做房地产化的模式，尤其是各类侵占耕地等现象很多，这往往会带来很多侵害农田和农民的利益。

严跃进表示，目前在房地产发展中，有三个领域提到了防范“房地产化”的做法，包括特色小镇、主题公园和高铁新城，这也是房地产发展健康化的体现。

张焕波表示，这也是打好防范化解重大风险的重要举措，避免地方政府积累债务风险，为此，《意见》还强调发挥市场作用，鼓励引入社会资本参与高铁站周边开发。城镇化发展的核心形态就是产程融合，产业发展的重头戏就是促进实体经济发展，促进产业高水平高质量发展。

(证券日报)

包兴安“房住不炒”是房地产调控政策的主基调，今年将是建立房地产长效机制的关键之年，其中房地产税是最受人们关注的焦点之一。有媒体报道称目前房地产税法草案已有大体框架，正向各地征求意见。

自今年3月份以来，官方频频提及房地产税，最近一次提及是，4 月27 日，全国人大常委会公布2018 年立法工作计划，房地产税被列入“预备审议”项目，将“由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018 年或者以后年度安排审议”。

笔者认为，官方密集表态传递出的明显信号是，征收房地产税已按下“确认键”，不再是要不要征的问题，而是怎么征的问题。

今年全国两会上，时任财政部副部长史耀斌对房地产税征收的目的、征收的对象和范围、计税的依据和标准，及推进的程序和步骤做了具体说明。

值得注意的是，征收房地产税，不可避免会对房地产市场产生影响。通过增加持有成本，能在一定程度上有助于“房住不炒”， 使得房地产交易更理性、更稳定。从国际经验看，房地产税的主要目的并非是单纯调节房价，例如，英美模式以筹措财政收入为单一目的，日韩模式兼顾财政收入和房价调控，其共同点都是将房地产税作为地方税收支柱。

财政部前部长楼继伟曾撰文提到房地产税构想，认为总的方向是在保障基本居住需求的基础上，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。从房地产税设计参与者的表述来看，我国的房产税设计的原则是既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应，而弱化了调控房价的功能。

总体来看，房地产税推出需要相关的配套改革和建设，包括建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网等，房地产税一旦推出，未来房地产市场的走势必将逐渐平稳。

(证券日报)

原标题：住建部再发声 坚持调控不放松

记者从住房城乡建设部了解到，住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

约谈指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

成都、太原两市政府负责同志表示，将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

这次约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

据了解，“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

(经济参考报)

“房子价格比高点降了10%。最近中介告诉我说会有点小涨，我觉得价格挺合适，就买了。”

近日，一位刚刚在北京南四环外购置了自己的首套“刚需”住房的购房者张浪（化名），这么告诉21世纪经济报道记者。这套房的上一任业主急于凑齐第二套房的高额首付，以比同小区平均总价低了15万的价格挂牌出售。这与春节刚回家结婚的他一拍即合，“看房到网签，一共只用了一个多月”。

类似的刚需与改善性需求交易已经成为一线城市二手房市场的主流。随着高强度调控政策的持续，热门一二线城市的二手房量价同比均处在低点，但投资占比持续下滑。有机构调研数据显示，北京二手房交易中，投资需求占比仅为1%，广州也不足4%。

在投资需求得到有效抑制的背景下，二手房市场的量价走势，被认为更好的反映了市场的真实情况。

整体低位盘整

作为2016年以来的调控龙头，一线城市的调控政策严厉程度均在全国前列，并且不断加码。

目前，一线城市均实行“本地已婚限购两套，未婚限购一套，外地户籍限购一套”的限购政策。同时，四地也均 “认房又认贷”，对有无本地住房、有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款纪录的购房者实行差别化的信贷政策。

其中，北京、上海 “无房无贷”首付比例是35%，“有房”或“无房有贷”的首付比例分别是60%和50%。

而广州、深圳的政策更加细化。广东“无房无贷”、“无房有（或已结清）贷”家庭购房时均认定为首套房，首付比例为30%和40%，“有房无贷（或已结清）”、“有房有贷”的首付比例分别为50%和70%。深圳则是“无房无贷”、“无房有一笔贷”、“有一套房”的首付比例分别为30%、50%和70%，对无房但有2笔或以上异地房贷记录未结清以及有两套房的家庭禁贷。

严厉的限购、限贷、限售政策背景下，一线城市二手房市场整体仍处在谷底。

近日，易居研究院发布的数据显示，1-4月，北京二手住宅累计成交量同比下降41%，4月单月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累计成交约5万套，同比下降9.5%，降幅较1-3月扩大1.6个百分点，4月单月成交约1.4万套，这也是上海二手住宅交易量6年来的同期最低值。

一线城市中，二手房交易量降幅最大的则是广州。数据显示，该市二手房累计成交约2.5万套，同比下降49%，而4月单月成交二手房仅0.8万套，同比下降45%。

唯一的例外是深圳。根据易居研究院数据，深圳在前四月的二手住宅累计成交量同比增幅为27%。

易居研究院研究员王梦雯告诉21世纪经济报道记者，深圳楼市已以存量房交易为主，在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下，刚需转而进入二手市场。长期来看，深圳宅地供应逐年下降，二手房成交规模上行；同时深圳在本轮周期降温较早，2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。

但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反，当地的调控还在加码。

王梦雯指出，从绝对值来看，深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底，深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本，后续深圳成交将有所回落，暂无大幅回暖可能。

所谓“三价合一”，是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日，深圳多个部委联合发布规定，二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，以最低值作为计算基数确定贷款额度。

改善性需求升温

严厉的限购和限贷政策下，尽管总体仍处在成交量下滑阶段，但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力，正在发生变化。

链家研究院的调研结果显示，全国二手房市场来看，2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中，刚需与改善性需求占到80%，是市场的绝对主流。

这在调控热点城市更加明显。上述调研结果显示，链家检测的14个重点城市中，有10个城市的投资需求占比小于10%，最低的北京只有1%。

在投资需求受到严格抑制的背景下，刚需与改善需求的变动值得关注。

以北京为例，链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，调控后，北京二手房市场的复苏迹象始于刚需板块，并在4月呈现出向改善板块轮动的迹象。

杨现领指出，这主要体现在总价段和购房环线结构的改变上。一方面，从总价段来看，400万以下物业成交占比环比下降2.5个百分点，400-700万及700-1000万物业成交占比均提升了1.6个百分点；另一方面，4月北京二环内二至三环物业（三环内主要以位置改善为主）成交量环比分别增加21.3%和12.2%，明显高于其他环线增速。

而随着购买力更强的改善性需求开始转向二手房市场，单价较高的改善性物业成交占比上升，结构性拉升了北京二手房均价。4月链家北京成交均价为60013元每平方米，与去年同比下跌9%，但环比则上涨1.5%。

同时值得注意的是，随着二手房市场的持续走低，市场的“抄底”情绪开始出现。链家新增带看量在3、4月份达到2017年下半年以来的峰值。所谓新增带看量，是指一段时间内带客户看房的次数，这被认为一定程度上反映了市场的潜在需求。

不过，多位受访人士均认为，市场在短期内不具有大幅反弹的基础。在调控未有放松迹象的大背景下，一线城市在2017年加大住宅用地供应，大量限价房、新房即将迎来推盘入市高峰。一线城市的二手房市场，还将持续处在交易量、价格同比下滑的低位盘整状态。

(21世纪经济报道)

住房和城乡建设部建筑节能与科技司在今年3月底印发的2018年工作要点中提到，要落实新发展理念，充分发挥科技创新的战略支撑作用，以绿色城市建设为导向，深入推进建筑能效提升和绿色建筑发展，稳步发展装配式建筑，加强科技创新能力建设，增添国际科技交流与合作新要素，提升全领域全过程绿色化水平，为推动绿色城市建设打下坚实基础。全文3000多字中，有21处提到绿色建筑，5处绿色城市。

工作要点指出，整合健康建筑、可持续建筑、百年建筑、装配式建筑等新理念新成果，扩展绿色建筑内涵，对标新时代高质量绿色建筑品质，修订《绿色建筑评价标准》，满足人民群众对优质绿色建筑产品的需要。开展绿色城市、绿色社区、绿色生态小区、绿色校园、绿色医院创建，组织实施试点示范。引导有条件地区和城市新建建筑全面执行绿色建筑标准，扩大绿色建筑强制推广范围，力争到今年底，城镇绿色建筑占新建建筑比例达到40%。进一步完善绿色建筑评价标识管理，建立第三方评价机构诚信管理制度，加强对绿色建筑特别是三星级绿色建筑项目的建设及运行质量评估。

最新公布的《河北雄安新区规划纲要》提到，到2035年，基本建成绿色低碳、信息智能、宜居宜业、具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共生的高水平社会主义现代化城市。其中，推广绿色建筑，全面推动绿色建筑设计、施工、运行，包括高标准规划建设水电气、垃圾处理、防洪排涝、抗震、应急防灾等优质绿色市政基础设施体系，开展节能住宅建设和改造。

什么是绿色建筑？绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，包括节能、节地、节水、节材等，保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑物。绿色建筑技术注重低耗、高效、经济、环保、集成与优化，是人与自然、现在与未来之间的利益共享，是可持续发展的建设手段。

中国2015年起实施的绿色建筑评价标准，包括了对节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运行管理，以及施工管理等方面的评价。

绿色建筑是否就意味着高科技、高投入，在中国非一二线城市，绿色建筑要如何发展？

上海中心大厦建设发展有限公司总经理顾建平表示，绿色建筑前期一次性投入较大，但从长期回报来看是非常值得的。他将双层幕墙技术比喻为“暖水瓶的内胆”，上海中心双层幕墙的挑高空间，可以减少热交换降低空调能耗50%。他认为，很多绿色技术其实是很成熟、常见的，并不只有在一线大城市才能实现。

位于上海浦东新区陆家嘴金融区的上海中心，在中国绿色建筑评价体系中获得了最高级别三星级认证，以及国际LEED（全称Leadership in Energy and Environmental Design）认证体系的铂金级认证。5月9日，创立LEED认证体系的美国绿色建筑委员会（USGBC）宣布，第二届Greenbuild国际绿色建筑大会暨博览会将于10月23日至10月24日在中国第一、世界第二高楼的上海中心召开。

上海中心是一座集商务、办公、酒店、娱乐、观光等功能为一体的超高层建筑。建筑总高度632米，地上127层，地下5层。总建筑面积57.8万平方米，其中地上41万平方米，地下16.8万平方米，绿化率33%。

绿色建筑委员会（USGBC）全球总裁兼首席执行官马晗（Mahesh Ramanujam）表示，上海中心在施工之初就运用创新的绿色建筑技术与建筑材料，在运营策略上确保室内环境的品质、减少对室外的排放及影响、高效使用可再生能源从而节电、节水。

上海中心有亚洲最大容量的柴油发电机，施工精度高达2毫米的幕墙，结合三联供、地源热泵、冰蓄冷、电制冷、锅炉房等多种设备的中央能源管理中心，通过对雨水的收集净化，使之成为大厦的洗手间的用水，以及分布于22层、37层、52层、68层的空中花园。

“我们不应简单追求建筑的物理高度，还要追求建筑的节能环保。”顾建平说。马晗认为，推进绿色建筑，首先要推广人们对绿色建筑全生命周期的认知，其次，如何让科技更好地在建筑上使用与落地，也是当前需要关注的议题。

目前，中国内地作为美国以外最大的LEED认证市场，已有1240个项目通过了LEED认证，认证总面积超过4800万平方米。马晗说，“用最少的能源，创造更多的价值，在合适的地方采用合适的方式建造合适的、具有高性价比的建筑，是绿色建筑和LEED的内涵。”

(澎湃新闻)

昨天，胜古北里13号楼老住户们使用新安装的电梯上下楼，享受到了期盼已久的便捷生活。本报记者 邓伟摄

“以前上趟五楼上气不接下气，走走停停要花十分钟，现在我看了下表，上楼就十五秒！”在朝阳区胜古北里小区13号楼3门前，今年83岁的何世忠大爷竖起了大拇指。作为市国资委老旧小区加装电梯试点工程，市属国企京城机电近日完成了胜古北里老旧小区13号楼三个单元门的加装电梯建设工程。

在这个小区，老人数量占了居民总数的七成多，一些居住在高楼层的老人，由于上下楼困难，有的老人一个月都难得下楼一次。在工程前期入户调研时，大家伙儿都期盼着楼里能早日装上电梯。

不同于本市部分老旧小区加装电梯工程，胜古北里小区的电梯安装不需要居民掏一分钱，现在正处于试运行阶段。“京城融资租赁公司作为资金平台，为项目提供所需的建设资金。”建设单位京城机电所属京城电气公司总经理岳伟介绍，这个项目按照国资委要求，采取“融资租赁平台+建设总包/设备制造+项目运营”的新模式建设。

具体来说，项目后期运营方面，电梯采用“谁使用谁付费”方式，居民可包月刷卡使用，每层居民的付费数量各不同。从外观上看，楼体上附建的新增电梯在透明的玻璃幕墙内运行，不影响住户采光。记者体验乘坐发现，电梯竟然是国内知名品牌上海三菱的，空间很大，可承载八个人，运行时很平稳，听不见噪音。“在设计时充分考虑适老性，速度比一般电梯稍慢一些，也更加平稳。”岳伟说。

“这么大岁数还能在家门口坐上电梯，真是没想到！”何世忠大爷说，他的老伴儿患关节炎，以前老两口每次上下楼都发愁，甚至还想过换房子住。“这下好了，不用搬家了，有了电梯咱就不走了！”他笑着说。

住在4门5楼的刘文荣今年65岁了，她不仅上下楼费劲，还得经常带着85岁的老母亲去医院看病，以前每次出门两人都直犯怵。“这回安上了电梯，看病更方便了，老妈的心里美得不行了！”她感慨道。

“我们住在低层，但很理解大家的难处。”住在2楼的楼门长支占水说，考虑到街坊邻居出门不便，住在低层的居民都十分支持电梯安装工程。

记者了解到，多个部门和街道社区联动助力，居民普遍配合，才让这个项目在三个月内顺利完工：市国资委在项目政策、资金落实等方面提供了支持，朝阳区也特派人员到项目现场办公。楼宇之间距离窄，朝阳区教委还协调居民区旁的下属单位为工程腾地儿。居民百分之百同意才能开工，有一户居民定居在国外，街道办和社区居委会、小区自治委员会的工作人员三番五次与他联系，对方通过传真把相关材料发了过来，项目才得以施工。

据介绍，13号楼已经投用的三台电梯是胜古北里小区的第一批电梯，另外两个单元门的加装电梯工程已打好地基，正在施工中，并于6月底投用。9号楼、10号楼两栋楼已完成签约的单元，也即将开工。

今年，京城机电还将选择城区24个小区进行升级改造，计划加装50部到100部电梯。

(北京日报)

本轮调控实施近两年后，房地产行业销售增速呈现明显下降的趋势。截至5月9日记者发稿时，内地及香港上市房企中已经有28家公司公布了前四月的销售数据，28家公司前四月共计实现销售金额1.43万亿，同比上涨34%。不过尽管龙头房企销售金额继续创新高，但相比2017年前4月龙头房企同比业绩上涨超过60%的增速来看，2018年前四月同比涨幅明显放缓。此外，从数据看，4月单月，大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。

万科掉队

从28家房企表现来看，前四月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前四月销售双双突破2000亿元，万科、保利地产和融创中国销售突破1000亿元。

碧桂园前四月数据显示，碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币2575.2亿元，同比增长约26.14%；合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%。按此计算，碧桂园4月单月合同销售额695.3亿元，是今年以来单月最好成绩；合同销售面积700万平方米。

中国恒大公告显示，前四月累计合约销售金额约达2122.6亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为2046.5万平方米及每平方米10372元，分别同比增长31.1%、29.4%、5.97%。4月实现合约销售金额约为人民币503.9亿元，合约销售面积约为464.7万平方米，合约销售均价为每平方米10844元。

万科在4月表现不佳，在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科A公告显示，1-4月份公司累计实现合同销售面积1305.8万平方米，合同销售金额1961.5亿元，同比分别增长-2.07%和2.08%。公司4月实现销售金额与面积分别为418.9亿元和257.6万平方米，同比变动分别为0和-11.11%，环比分别下降17.34%和29.17%。

第二梯队中的融创中国和保利地产四月表现各异。保利地产前四月实现签约面积803.17万平方米，同比增长33.12%；实现签约金额1193.97亿元，同比增长42.79%。不过公司四月单月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国四月实现了业绩大爆发，公司4月实现新增预订销售金额364.7亿元，同比增长86%，前四月实现合约销售金额1111.2亿元，同比增长74%。

一些中小规模房地产公司前四月销售增速惊人，新城控股、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前四月销售同比增速均超过了50%，这些增速居前的企业期间销售均价在10000元/平方米左右，这显示出，三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

同期也有首创置业、阳光100、金地集团、龙湖地产前四月销售金额同比成下滑趋势，受项目集中于一线城市影响，首创置业前四月销售金额同比下降25%。

拿地凶猛

土地市场同样火热。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截至5月9日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市合计土地出让金高达12340.6亿，同比2017年同期的8212.4亿上涨幅度高达50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市，卖地金额均超过了100亿，同比上涨明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

房企公告显示，龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示，公司4月新增22个项目和9个物流地产项目，其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示，公司近期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地，成交金额超过150亿元。其中，公司通过挂牌方式获取杭州市上城区钱江新城皓月路西侧地块，项目用地面积107887平方米，成交总价高达100亿元。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目25%权益，并拟引入合作方共同开发。

调控压力下，高周转成为房企共同的选择。房企公告显示，随着红五月到来，房企推盘力度加大。

金地集团公告显示，公司5月-6月新推或加推盘计划的项目达到了43个，项目主要分布在二三线城市，其中，广州(4个)，东莞(4个)，大连(3个)，沈阳(3个)，金华(4个)成为重点推盘区域。

并购活跃

近期案例显示，2018年预计仍是房企并购大年，通过项目并购转让，部分房企告别地产行业，而部分企业借此斩获项目，实现战略布局。张大伟表示，做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。

今年3月，碧桂园、保利、阳光城、卓越集团等房企历经多轮竞拍，深圳卓越集团最终以51.02亿元的价格成为项目最高报价人，较挂牌起始价溢价约43%。广物地产成立于2007年，公司项目主要分布于广州、佛山、肇庆、海口、三亚等城市，土地储备面积超千万平方米。

泰禾集团则选择成立并购基金，通过更加节省现金的方式进行并购。公司拟与控股股东泰禾投资集团有限公司两家下属公司共同出资设立产业并购基金，总规模为不超过200亿元。泰禾集团表示，并购基金以股权投资方式或法律、法规允许的其他方式，直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

首创置业近期通过股权收购方式获得天津北辰项目，借此解决北京项目占比过高的意图明显。公告显示，北辰项目距天津中心城区半小时生活圈內，是天津未来建设和发展的重点区域；定位首次改善和首次置业客户，配套设施完善，交通便利，规划地上建筑面积约25.3万平方米。

(中国证券报)

​​原标题：买房先交20万认筹，退款却要等月余

《凌晨排队，高价认筹，只为抢套房》后续

市民：开发商用来资金周转？ 开发商：申购前已充分告知 律师：不应收取认筹金

2017年12月25日，摇号中签者在华润置地广场营销中心签约，现场热闹无比。 记者 李成辉 摄

“购房摇号要交纳20万的认筹金，并且规定一段时间内不能退，开发商这种行为肯定有问题。”2017年10月28日，长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》，其中明确全市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。规定发布以来，长沙已有多家楼盘采用了这种开盘方式。

然而，部分楼盘在公证摇号前收取数额较大的购房认筹金，其中长沙县华润置地广场收取了20万元。近日，三湘都市报记者就针对市民举报的问题进行了采访调查。■记者 李成辉

市民：开发商收了20万元，一个半月内归还

长沙市民陆先生想买一套改善型住房，由于一些原因，错失了此前的购房机会。前不久，他偶然得知华润置地广场要开盘，便以妻子的名义前去排队认筹购房。当天，前来认筹的客户爆棚，他排了近一天的队才将手续办好，有了摇号的资格。

“认筹要交20万元。”由于买房急切，陆先生还是硬着头皮把钱交了，“中签结果出来后，认筹金要30个工作日才能退回，加上周末休息日就相当于要一个半月才能归还，而且是无息返还。”

华润置地位于星沙开元路与东交路交会处，楼盘前就是地铁口，加之政府限价，楼盘价格具有很大的吸引力。楼盘此次销售300多套新房，却有1270多人参与摇号。开发商此次收取的认筹金额超过2.5亿元，超过此次销售房源的总值。

除了华润置地广场项目外，相距约一公里的另一个楼盘中建悦和城在摇号销售前，也要求购房者交纳10万元认筹金，而且对于未中签的申购者，也是30个工作日内退还认筹金。参与认筹的市民有3500余人，中建悦和城这次收取的认筹金额达到3.5亿元，几乎接近这次该楼盘销售的500多套房屋的总价值。

“开发商用我们的资金无偿地进行周转。我们想到别的地方买房，钱却没有及时退回，错失后面几个楼盘的购房机会。”陆先生说，如果开发商不是想利用这些参加摇号的购房者的资金周转的话，根本没必要花费这么多力气收到自己的账户。“举例说，邻近的一个楼盘，参加摇号的购房者只要把5万元订金存入指定银行即可，摇号者如没中签，可以立马用这笔钱去认筹其他楼盘，不会影响资金的循环使用。”

开发商：申购前已充分履行告知义务

2017年12月25日，记者来到华润置地，现场正值面签，人声鼎沸。表达来意后，楼盘工作人员表示，无法在现场接受采访，需要联系公司新闻发言人。

12月26日，公司新闻发言人书面回复称，公司已在《华润置地广场二期10、14号栋住宅销售公告》及认筹现场公示、客户签署的认筹协议中充分告知：如摇号未中签或中签未认购，认筹金将在30个工作日内无息退款；对于未中签或中签未认购的客户，该公司财务正加班加点安排退款事宜，将较预计时间更早退还。

当天下午，记者还到中建悦和城进行了采访。“不是诚意金，而是认筹款。”销售经理表示，每一个客户都知晓这个事情，在开始签订的认购书上，写得清清楚楚也很明确。“愿意就给你做，不愿意就不给你做。”对于客户质疑中建悦和城收认购金的问题，经理认为中建这个品牌，资金链完全没有问题，不存在资金压力，也不存在用这笔资金进行周转的情况。

对于为什么要30个工作日内办理退款的问题，该经理解释说：“有3000多个客户需要退款，我们财务人员有限，每天能退100个就不错了。等这批销售的楼盘签完约，我们会逐步办理退款，总要给我们时间去办理吧？”

住保局：开盘交认筹金属于市场行为

2018年1月2日下午，记者致电长沙县住房保障局，得知已有市民将问题投诉至长沙县政府官网。就在1月2日中午，长沙县住房保障局通通官网回复称，关于华润置地广场开盘交认筹金20万的问题，属于市场行为，相关法律法规对认筹金额没有明确规定；退认筹金问题，交易双方有签订认筹协议，协议中明确了退款时间，若客户确有资金周转困难，可与开发商协商尽快退款，经查，该项目已于上周启动退款程序，并已有客户收到退款。

律师说法

开发商不应向

意向购房人收取认筹金

湖南江海洋律师事务所李晓龙律师介绍，长沙市人民政府办公厅于2017年9月26日发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，通知明确规定“未取得预（现）售许可证（备案）或不符合商品房销售条件的开发项目，自行或委托第三方电商平台、机构，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用，借机抬高房价”的行为，属于对房地产开发企业在商品房销售环节违法违规行为依法及时进行查处的范围，以及“利用合同格式条款侵害消费者合法权益的行为”属于市工商局查处的范围；并且，还规定了“取得预（现）售许可（备案）的商品住房项目，应及时做好楼盘销售台账备查，如购房意向者多于可供房源的项目，应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房，摇号规则及过程应公开公示。”

然而一些开发商利用这样的机会收取高额的认筹金，并利用自己的优势地位，在操作中将收取认筹金作为参与摇号抽签的前提条件，迫使购房者缴纳高额认筹金，这显然违反合同法的平等自愿和诚实信用原则。因此，房地产开发商向意向购房人收取保证金、认筹金等预订款性质的费用是不符合合同法宗旨的，其提出的认筹金退还时间，无论是否已经事先告知，又或者申购者是否已经签字认可，只要符合我国合同法所规定的在订立合同时显失公平的情形，申购者就可以依法请求变更或者撤销。

　　为推进集体土地建设租赁住房，北京市正在完善资金支持等配套举措。5月9日，北京市住建委发布《加大金融支持力度，全力推进集体建设用地建设租赁房试点工作》一文，并正式公布了首批4家银行试点集体土地租赁房贷款的具体融资方案。

　　已公布的融资方案显示，贷款期限最长可达25-30年，并可灵活还款，设置宽限期，宽限期内只还利息不需还本，且建设期内利息可用贷款偿还；还款方式上，运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划；贷款利率方面，可根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定；贷款金额最高可达项目总投资的80%。

　　从申贷时间来看，项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款，申请材料齐全的情况下，20-40个工作日即可获批。同时，项目取得施工许可证后银行放款。

　　值得一提的是，贷款额度方面，各银行均表示可优先安排足够额度，保障集体土地建设租赁住房融资需求。

　　据了解，作为集体建设用地建设租赁住房的试点城市，北京市提出在2017-2021年将新供应各类住房150万套以上，其中租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。在此基础上，北京市住建委与金融管理部门一起，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。

　　实际上，早在4月2日北京市住建委发布的《今年我市公租房分配和租赁房建设进入高峰期》一文中，就曾提到在推进集体租赁住房建设方面加强融资对接工作。

　　彼时，国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行北京分行等第一批共4家银行已制定了具体的贷款方案，可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。但4家银行的具体贷款方案并未公布。

　　此次北京市住建委再度发文提出加大集体建设用地建设租赁房的金融支持力度，也正式发布了4家银行的具体融资方案。北京市住建委表示，今后北京市将不断加大集体建设用地建设租赁房力度，拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程，进一步构建具有首都特色的租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，为实现全体人民住有所居贡献力量。

　　“从4家银行的具体融资方案来看，有三大特点。一是对集体土地建设租赁房开辟绿色通道，对于发展租赁市场的企业而言，此类银行贷款会优先办理；二是贷款条件的灵活性，考虑到租赁业务前期收益不高，所以给出前期只需偿付利息等条款设置，这也给发展租赁项目的企业一个缓冲期；三是贷款资金充足，80%的贷款比例，相当于企业只需筹集20%的资金，这样的自有资金和融资规模的比例是恰当的，是结合银行贷款风险把控以及扶持贷款业务两个因素综合形成的方案。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是分析。

　　一直以来，集体土地建设租赁用房面临着一些难题，其中之一就是房屋建设开发的资金问题。据悉，住房保障类贷款的收益没有商业贷款高，并且住房租赁市场所需资金的期限长达十年，成本也较高。如今，贷款配套举措将有利于解决此类问题，也有助于加快集体土地建设租赁房的开发节奏。

　　在思源地产首席分析师郭毅看来，从北京市住建委的发文及4家银行的具体融资方案来看，这可以看做是集体土地建设租赁房信贷政策的定向宽松。在弥补集体土地租赁房建设资金缺口的同时，宽松的贷款政策也有利于调动企业积极参与，以及这种全新商业模式的推进和覆盖面的铺开。

(北京商报)

国家发改委网站9日消息，近日，发改委、工信部、财政部、央行等四部门联合下发《关于做好2018年降成本重点工作的通知》。《通知》指出，合理降低融资成本，提升金融对实体经济的服务能力。继续推进多层次资本市场建设，提高直接融资比重。积极支持符合条件的企业通过资本市场进行股权融资。进一步简化中小企业股份转让许可，完善融资制度安排，创新融资品种和服务。

《通知》指出，要持续降低税费负担。其中，要通过结构性减税支持实体经济发展。统筹推进增值税改革，优化调整增值税税率，落实支持创业创新的税收优惠政策，落实对中小微企业、科技型企业的税收优惠政策，下调部分产品进口关税。要进一步清理规范经营服务性收费。降低电信资费，督促基础电信企业进一步落实取消手机国内长途和漫游费等降费措施，进一步降低流量资费、中小企业专线标准资费和国际港澳台漫游资费。取消、降低部分服务性收费和相关行业协会商会收费。

《通知》强调，鼓励金融机构坚持区别对待、有扶有控原则，不断优化金融支持方向和结构，在风险可控、商业可持续原则下，着力加强对制造业科技创新和技术改造升级的中长期金融支持，合理安排融资利率、授信期限和还款方式。引导金融机构积极开发符合企业资金需求特点的流动资金贷款产品，鼓励有条件的依法合规开展“应收账款融资”及“年审制”等合理金融创新。落实好对普惠金融领域贷款达到一定标准的金融机构的定向降准政策，持续推进中小微企业信用体系建设，积极运用信贷政策支持再贷款、再贴现等工具，引导金融机构加大对小微企业的支持力度。继续推动债券市场创新发展，增强服务实体经济能力。进一步完善和细化全口径跨境融资宏观审慎管理政策，在有效防范外债风险的前提下，继续拓宽境内企业融资渠道。不断优化和完善人民币跨境业务政策，引导企业在对外贸易及相关投融资活动中使用人民币进行计价结算。积极稳妥推进村镇银行培育发展，督促村镇银行全面提升支农支小服务能力和水平。深化“银税互动”和“银税合作”，有效解决银企信息不对称难题，降低银行风险管控成本。推动融资担保机构回归服务小微和“三农”本源、专注融资担保主业。尽快设立国家融资担保基金，支持地方政府性担保机构发展，改善小微企业融资环境。推动省级农业信贷担保机构向市县延伸。

《通知》还指出，合理降低用能成本。深化电力、天然气价格改革。继续开展电力市场化交易，制订完善电力市场化交易细则，推进建立有利于促进公平竞争、交易电量和交易比例大幅提升的市场结构及市场体系，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。持续深入推进输配电价格改革，开展区域电网输电价格和跨省跨区专项输电工程输电价格的成本监审和价格审核。通过清理规范电网环节收费，临时性降低输配电价、扩大跨省区电力交易规模以及降低政府性基金等措施，一般工商业电价平均降低10%。支持有条件的企业自建分布式能源，支持新能源发电与用能企业就近就地进行交易。指导地方加强省内天然气管道运输和配气价格监管。