月度归档:2018年05月

万亿华融的扩张之路:不少合作对象为地方政府

中国华融正由“高调”转为“内敛”。

5月7日,新京报记者从中国华融资产管理股份有限公司(下简称“中国华融”)获悉,新一届党委召开公司全系统员工会议。根据会议内容,中国华融将在业务发展上回归本源,聚焦不良资产经营主业,调整发展方式和业务模式。

“要彻底转变发展理念,实现公司高质量发展,要由简单追求高速度转向增强可持续发展能力,由片面追求规模扩张转向提升公司核心竞争力,由盲目追求高调张扬转向建设务实内敛的企业文化。”会议表示。

上述表述与“赖小民时期”华融的激进的风格互为对照。

这次会议也是中国华融新掌门王占峰的首秀。4月17日晚,据新华社消息,原中国华融党委书记、董事长赖小民因个人涉嫌严重违纪违法,正接受纪律审查和监察调查。

中国华融2017年年报显示公司的收入总额为1280.7亿元,资产总额1.87万亿。在赖小民时期的2014年到2016年,中国华融投资规模曾每年增数百亿,三驾马车外,其投资了十几家上市公司,与此同时其与“话题”公司华信、保千里、神雾环保等存在诸多交集。上述会议也提出,全力以赴做好重点风险的防范和化解。

华融转舵金控集团

“没饭吃了,可以综合经营发展”

万亿华融的扩张之路:不少合作对象为地方政府

赖小民

在赖小民主政华融9年的时间,中国华融从一家资产管理公司一跃成为全牌照的金控集团。

1999年,为处理工商银行不良资产,专门成立了华融资产管理公司。按照设计,华融资产管理公司寿命为10年,而在华融资产管理公司即将完成使命之际,银监会原办公厅主任赖小民接手华融。2009年开始,中国华融进入“赖小民时期”,也进入迅速扩张期。

据《英才》杂志报道,赖小民接手华融时,确定了“五年三步走”的市场化发展战略。第一步:推行大客户战略,彻底市场化;第二步:走多元化、综合化、国际化的现代金融控股集团的路子;第三步:引进战略投资者,实现上市。

2011年,国务院会议决定,对中国华融资产公司进行股份制改造,转型为企业法人主体,自负盈亏、自主经营参与市场竞争,并制定了引进战略投资者的计划和上市时间表。2012年,经国务院批准,中国华融资产管理股份有限公司正式挂牌成立,中国华融由政策性金融机构转变为市场化的金融机构。

为何中国华融朝着金控集团“转舵”?2014年,赖小民接受媒体采访时表示,一方面,金融控股、综合经营是全球也是中国金融业的大势所趋,这是不可逆转的,金融业发展到更高层次的一个必然的路径。

“我为什么力主推中国华融搞金融控股集团,就是因为过去不良贷款没有了,没饭吃了,现在我们可以做银行、做证券、做信托,这是综合经营最好的方式,可以提升抗风险的能力。”赖小民表示。

实际上,在有关部门的许可下,转型金控集团是四家资产管理公司共同的发展路径。华融集齐了银行、证券、基金、信托、租赁、期货、消费金融等金融全牌照。

中国华融2017年年报显示,目前,中国华融设有31家分公司,旗下拥有华融证券、华融金融租赁、华融湘江银行、华融信托、华融期货、华融融德、华融置业、华融国际、华融消费金融等多家营运子公司。中国华融对外提供不良资产经营、资产经营管理、银行、证券、信託、金融租赁、投资、期货、消费金融等多牌照、多功能、一揽子综合金融服务。

目前看,华融独缺保险牌照。不过,华融2017年的年报显示,中国人寿是华融股东。“此次中国华融改制,吸收中国人寿作为战略投资者,增强产品的互补性,同时弥补没有保险牌照的缺失。中国华融下一步在条件具备的时候,也会寻找一些好的保险公司合作。”赖小民在2015年接受媒体采访时表示。

2015年,华融国际金融控股有限公司(下简称“华融金控”)在香港借壳上市。据华融金控官方介绍,华融金控下设华融国际证券有限公司、华融国际融资有限公司、华融国际资产管理有限公司,业务包括证券业务、投行业务、资管业务三大类,并于境内设立两家全资子公司,分别是华融天海(上海)投资管理有限公司和华融国金(深圳)股权投资基金管理有限公司。

中国华融2017年年报显示,集团的收入总额由2016年的人民币952.07亿元增长34.5%至2017年的1280.7亿元人民币,主要是来自投资收益、应收款项类不良债权资产收入、利息收入的增长。其中,中国华融去年投资收益增幅近八成。年报显示,中国华融2017年投资收益441.8亿元,同比增长79%,投资收益增长主要是由于中国华融积极探索创新“不良资产+”主业新模式。

“华融成立的背景是为了处置银行不良资产,在完成历史使命后,发展了多种业务模式,形成了全牌照的金控公司。这样就有一个问题,各个公司之间可能会出现监管套利、空转套利的情况,这是不符合防范金融风险、支持实体经济发展的精神的。”社科院金融所副教授李虹含认为,未来华融的非不良资产业务可能会有所收缩,但需要拭目以待。

而在中央财经大学金融学院教授郭田勇看来,华融最初为处置不良资产而成立,但这些年多元化发展、扩张速度较快,一方面使得主业并不突出,另一方面可能会形成一定的风险隐患。“现在强调稳健经营、回归不良资产本源,一些业务进行适当的收缩和纠偏。实际上,对目前的华融来说,纠正盲目追求规模的方向是很重要的事情。”郭田勇表示。

“华融系”浮出水面

三驾马车之外,投资了十几家上市公司

在金控版图逐渐成熟后,赖小民治下的华融开始活跃在资本市场。

2014年10月,华融国际以4.87亿港元认购港股公司天行国际,持股51%,其后天行国际更名为华融金控,标志着华融系第一家上市公司浮出水面。

2015年10月30日,已经完成股份制改造、引入战略投资者的中国华融在香港联交所上市,募集资金197亿港元,标志着华融正式开始登陆资本市场。

2016年上半年,华融国际又先后购入震昇工程股票,成为该公司单一大股东,华融投资得以上市。

由此,一个以中国华融为首的“华融系”三驾马车在香港资本市场崛起了。不过,赖小民的目标远不止于此。

2016年底,中国华融发布A股招股说明书,正式启动回归之路。2017年中期业绩发布会上,赖小民表示,公司的战略是整个集团回A股上市,实现A+H,之后再分拆旗下的证券、银行、租赁等业务一家一家上市。

以证券业务为例,中国的11家2A级证券公司,仅两家系非上市公司,其中一家就是华融旗下的子公司华融证券。

这意味着,如果上述目标实现,华融系的“嫡系亲兵”就要远超3家规模。

除了三驾马车之外,“华融系”还频频入股其他上市公司。

据统计,“华融系”在二级市场先后投资多家港股公司,例如,PACIFIC PLYWOOD、北方矿业、千百度、中国飞机租赁、珠光控股、丰盛控股、正荣地产、阳光100中国、熊猫绿能、鼎亿集团投资等。

公开信息显示,华融系在资本市场的最近一次出手出现于2017年底。

2017年12月18日,房地产企业阳光100中国公告称,华融金控旗下全资附属公司以每股3.1港元认购其2.35亿股新股,占阳光100中国扩大后已发行股本约9%,认购所涉资金约为7.29亿港元。

公开信息显示,阳光100的创始人易小迪是当年“万通六君子”之一,因与冯仑、潘石屹、王功权等携手在海南掘金曾被业界所熟知。

华融的赖小民烙印

投资规模每年增数百亿

华融系的投资版图远不止投资上市公司。

在入股房地产企业之前,华融已在房地产有所布局。

据官网介绍,2009年初,中国华融做出“激活信东公司,搭建房地产业务平台”的战略决策,华融置业成立,打造了华融·琴海湾、华融·蓝海洋、华融·山水苑、中国华融大厦、中国华融现代广场、华融·现代城等项目以及以涿州高铁新区项目为代表的土地一级开发项目。

第三方工商资料平台“天眼查”显示,仅中国华融旗下就对外投资了198家企业。

2017年中国华融二级资本债券信用评级报告显示,截至2014年-2016年,中国华融财务性投资余额分别为122.44亿元、367.42亿元和701.18亿元。这意味着中国华融的投资每年都在以数百亿规模实现大幅增长。

凭借投资规模的持续扩大,中国华融的营业收入也急剧增长。

2017年报显示,中国华融收入总额达1280.7亿元,同比增长34.5%。中国华融表示,去年总营收之所以增长,“主要是来自投资收益、应收款项类不良债权资产收入、利息收入的增长。”

不良资产经营主业营收占比曾逐年下降,资产管理和投资业务占比上升。

年报显示,中国华融不良资产经营业务全年实现收入总额689.13亿元,对中国华融总收入贡献度达到53.8%,而投资收益高达441.8亿元,同比增长79%。

前述评级报告也显示,在2014-2016年,其传统主营业务(不良资产经营)在华融业务结构中的占比已经大幅降低。

2017年中国华融二级资本债券募集说明书显示,2014年度、2015年度和2016年度,不良资产经营业务收入占总收入的比例逐年下降,分别为56.1%、53.9%和53.2%,税前利润占本集团总税前利润的比例分别为55.7%、53.7%和52.1%,也是逐年下降趋势。

同期,中国华融的资产管理和投资业务收入占集团总收入的比例分别为9.9%、15.9%和22.8%,税前利润占集团总税前利润的比例分别为11.4%、13.9%和25.2%。

对外扩张策略

华融系合作对象很多是当地政府

新京报记者发现,在跨界非主营业务、大幅对外扩张的时候,华融系的不少合作对象是地方政府。

中国华融银行板块成员为华融湘江银行,2010年10月12日正式挂牌开业,总行设在湖南长沙,官网显示,其是由中国华融注资并控股,在重组湖南原湘潭、株洲、岳阳、衡阳市商业银行和邵阳市城市信用社的基础上,新设的股份制商业银行。

据湖南当地媒体报道,2009年7月,湖南省人民政府与中国华融签订《关于共同组建区域性商业银行的备忘录》,启动了湖南省“四行一社”改革重组工作。

工商资料显示,华融湘江银行当前持股5%以上股东有2家,分别为中国华融和湖南信托,分别持股40.53%和20%。湖南信托为湖南省国资企业。

值得注意的是,2013年,赖小民在湖南当选十二届全国人大代表。

华融PE板块的主要成员为华融渝富股权投资基金管理有限公司(简称“华融渝富”),由华融与重庆方面合资成立。

公开信息显示,2009年5月,中国华融与重庆市人民政府签订《全面战略合作框架协议》,华融渝富成立,这是国有资产管理公司与地方政府合作成立的第一家私募股权投资机构。据报道,2015年,其管理基金规模认缴达到1210亿元,实缴487亿元,在全国私募基金中排名前列。

工商资料显示,华融渝富现有股东包括华融置业有限责任公司,系中国华融100%全资子公司,重庆渝富投资有限公司,系渝富集团100%控股子公司。

2014年9月华融方面与深圳市政府签署战略合作协议,华融前海财富管理公司当时揭牌成立,该公司被称为前海地区目前唯一一家具有金融央企背景并从事财富管理业务的公司。

工商资料显示,华融前海财富管理公司的股东包括两个,分别为中国华融旗下的华融天泽投资有限公司和深圳市国企前海新金融投资有限公司。

扩张遗留的风险何解?

华信、神雾、保千里与华融的“交集”

在赖小民案发后,市场传言赖小民被查或与违规输血民营企业“宁夏天元锰业集团有限公司”有关。

天元锰业4月23日发表声明:“除正常业务合作以外,华融公司并未参股我公司,对我公司没有控制、管理权,对公司的决策不具有表决权。”

公开信息显示,天元锰业是宁夏规模最大的民营企业,2016年,贾天将、东菊凤夫妇以55亿身家入选胡润富豪榜,成为宁夏第二大富豪。

2017年9月,宁夏国企宁夏国投集团官网发布消息,其与中国港桥签署宁夏战略新兴产业投资发展基金,该基金总规模122亿元,其中商业银行作为优先级有限合伙出资90亿元,华融西部、亨通集团、宁夏天元锰业作为劣后级出资20亿元,宁夏国投集团作为中间级出资10亿元。

4月27日,针对中国华融正在对一些重点客户风险进行风险排查的市场消息,中国华融新闻发言人回应称,一直高度重视风险监测和管控工作,针对社会舆论较为关注的公众上市公司和其他出现舆情的企业,无论客户是否出现重大风险,都会在全集团开展风险排查工作。

新京报记者注意到,在此之前的多起“社会舆论较为关注公司”的融资风波中,华融都曾有过身影浮现。

今年3月,新京报独家报道称,收购俄油股份的海南华信国际控股有限公司(简称海南华信)工商信息发生一系列变更,中国华融旗下的华融瑞通成为股东,且公司实施了巨额增资。

其后,中国华融董事会办公室有关人士通过财新回应本报报道称,华信系中国华融的债转股客户,“国家要求我们能做债转股,这次只是一笔正常的业务合作,没有其他的。”

海南华信是近年来风头正盛的中国华信成员企业。

新京报记者发现,华融此前就和华信存在交集。

2017年6月,华融金控公告,通过附属公司拟以每股1000港元(单位下同)认购华信香港发行的90万股优先股,总代价9亿港元。

其中,上海华信集团(香港)有限公司的股东是上海华信国际集团有限公司,亦即中国华信旗下。

除了与华信存在关系外,赖小民治下的中国华融卷入到了近年来其他一些知名民企的风波当中,比如神雾环保。

今年年初,曾号称创下“神雾奇迹”的神雾系在股价持续性暴跌后开始出现违约。

2月9日,神雾环保公告称,华融证券与神雾集团于2016年10月13日进行了股票质押式回购初始交易,存续质押神雾集团所持1116万股神雾环保流通股,原定到期购回日为2017年10月12日,后展期至2018年1月12日。截至2018年2月2日,神雾集团仍未按协议约定完成购回交易,已构成逾期违约。

有报道称,华融之前风格激进,包括神雾环保、保千里,都以股权质押的办法,从中国华融拿到了巨额资金。

新京报记者自相关上市公司公告确认,华融旗下的华融证券确实参与了上述上市公司的相关股权质押业务,而上述司目前都处于资金链紧张之中。

(新京报)

金辉集团去年净利22亿元 拓宽融资渠道优化债务结构

公式本报记者 王丽新

随着2017年年报季结束,金辉集团2017公司债券年度报告引发业内关注。

据年报显示,金辉集团净利润三年年复合增长率达20%,至22.66亿元。加速跑向千亿元赛道的金辉集团,正在通过资产换仓、拓宽融资渠道、控费提效等多种手段修炼内功,以产品力为根本,追求规模发展与利润增长的匹配度,实现弯道超车。

在IPO排位再度靠前的背景下,金辉集团交上了2017年的业绩答卷。截至2017年底,金辉集团总资产864亿元,同比增长52%。

有业内分析师表示,近年来金辉集团在投资拓展、产品线升级和物业服务方面充分研判市场环境,提升项目溢价能力,构建产品力价值体系和服务体系,为后期经营业绩提供有力支撑。

盈利能力提升

2017年,金辉集团综合毛利率与2016年相比,增加10.23个百分点,达到36.15%,进一步比肩龙头企业。对此,金辉集团管理层坦言,公司对于重点城市以及项目的稳健评估和选择保证了公司高毛利率水平。

有接近金辉的分析人士认为,毛利率快速提升的背后,是公司不走“赌博”拿地的路径,而是进行投资“性价比”衡量,不断创新拿地方式使然。更重要的是,对财务成本、营业成本等成本指标进行管控的同时,升级铭著、云系、优步等精品产品线,持续细化产品定位,提升品牌溢价空间。如此一来,即使受到限价等调控政策的影响,金辉也有能力在销售定价上获取更多的“话语权”。

事实上,在房地产行业集中度不断提升的市场格局中,对于成长中的房企来说,必须保持足够的速度,或者跑赢房地产企业的平均增速,才能立住脚。与此同时,也不能一味追求规模,而让利润成为短板。对此,金辉集团管理层有着清醒的认知,预计2018年净利润将实现10%以上的增长。

金辉集团表示,公司以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针,在七大区域科学布局,保证主营业务和净利润近三年来持续增长,同时坚守25%的行业毛利率红线。

优化投资布局

据克而瑞数据显示,2015年-2017年三年间,按照全口径下年度销售额的统计,金辉集团分别取得220亿元、307亿元和445亿元的成绩,年复合增长率达到41%。按照自然增长速度来看,2018年,金辉领衔500亿元行业阵营已是近在眼前。

金辉集团在2018年一季度即分别在成都和郑州通过招拍挂获取潜力地块,在金辉看来,未来更将在重庆、西安、武汉、长沙、郑州等“人才吸附”重点战略城市持续发力,这些区域也是金辉2017年新增千亿元货值的“大粮仓”。

截至2017年底,公司通过招拍挂、股权收购等方式获取48幅土地,全口径在建拟建项目共计92个,在建拟建面积约2000万平方米,土地储备累积货值超2000亿元。

金辉集团表示,未来将通过合作经营、兼并收购等多种方式获取土地,有效增强公司在深耕城市的影响力。

“金辉不会盲目进入一个城市,一旦进入则会持续投资深耕。”上述接近金辉集团人士向记者表示,这也是金辉计划打造数个百亿元量级城市公司的初衷。

不过,对于当下较热的一、二线核心城市周边的三、四线城市,金辉会布局一些“短平快”项目,加快周转速度同时加大现金回流规模,保证企业发展主动脉畅通,但会严格控制拿地成本以及投资体量。

有扩张“野心”,却不打光“子弹”去抢地,谨慎中谋求发展的背后,始于管理层对资金链安全的合理管控。

拓宽融资渠道

走在IPO道路上的金辉集团,与其他闽系房企相比,在资金运作、外部资金获取和加杠杆方面,其财务是比较健康的。在金辉集团内部,即使在横纵扩张方面需加大力度,但财务安全仍是底线。

据2017年年报显示,截至2017年底,金辉集团短期借款为31.66亿元,占总负债比例仅为4.41%,在手现金有效覆盖短期负债。控制短期借款规模的同时,公司通过增加长期借款来调整债务结构。综合来看,公司融资规模与经营发展规模相匹配。此外,金辉在金融机构的授信总额超过800亿元,且目前与多家银行保持良好的合作关系,取得的授信额度能够满足现阶段的发展需要,为后续融资顺畅提供良好保障。

为了优化债务结构,降低资金成本,金辉集团正在拓宽融资渠道,包括通过发行公司债和购房尾款ABS等新型渠道提升“找钱能力”。金辉集团45亿元非公开发行的公司债券融资已正式获批,2018年4月23日,首期10亿元公司债已发行成功;4月26日,金辉集团12亿购房尾款资产支持专项计划已成功设立,开拓了低成本融资渠道。可以看出,金辉集团为配合项目开发需要进行的各项配套融资均在稳步进行当中。

金辉集团表示,为了调整资本结构,除了根据各项目销售、结转情况进行合理安排偿付债务外,未来公司可能会调整支付给股东的股利金额、发行新股或出售资产以降低债务。因此,合理布局下的业务规模增长会对公司的偿债能力有着良好保障。

迈入“千亿元俱乐部”阵营指日可待,同时,金辉集团寻求“有质量增长”的战略发展方向也已然清晰,若顺利登陆资本市场,将实现安全超车。

(证券日报)

4月主要城市楼市库存环比上升1.2%

  4月楼市调控政策持续发力,楼市成交整体稳中有升。截至4月末,中国指数研究院监测的主要城市库存总量环比上升1.2%。

  5月7日,中指院发布的最新监测的数据显示,4月楼市成交量环比上升,同比下降。受监测的主要城市成交面积环比上升11.33%,近六成城市环比上升,同比则下滑14.62%。环比来看,14个城市上升。其中苏州升幅最为明显,为68.80%,大连、济南和温州次之,升幅均超40%;环比下降的城市中,韶关降幅明显。同比来看,15个城市下降,汕头下降幅度明显,西安次之。

  中指院相关负责人分析认为,“在楼市政策密集调控下,预计后续一线城市成交同比降幅将进一步收窄,政策严控的其他热点城市成交同比降幅也将有所扩大”。

  分城市来看,4月一线城市成交面积环比下降10.04%,其中上海降幅较大,为15.33%;一线城市整体同比下降23.71%,北京、广州降幅超过三成。二线代表城市成交面积环比上升22.91%,同比下降6.49%。三线代表城市成交面积环比下降4.86%,同比下降29.87%。

  值得一提的是,截至4月末,中指院监测的主要城市库存总量环比上升1.2%。重点监测的城市中,上海升幅较大,为19.03%,福州紧随其后,升幅为13.05%。环比下降的城市中,杭州、宁波和深圳降幅均在5%以上,苏州微幅下降。

  “热点调控城市成交量明显回落”。上述负责人分析指出,具体来看,一线城市月度周均成交量同比继续下降,降幅超四成。除深圳外,其它三个城市月度周均成交量同比均出现明显下降,其中北京降幅在50%以上;二三线代表城市月度成量同比下降37%,南京、武汉、东莞、南宁、惠州、徐州降幅较为明显。

保刚需思路未变 楼市调控存“后手”

  “限改共”传言从今年年初就开始发酵,一度引发北京楼市风声鹤唳。相比于坊间流传的全面实施,征求意见稿中15%的价差设定不算太严厉。

  在北京楼市的“限改共”传言发酵了近两个月后,这只“靴子”终于出现落地的可能。

  5月7日,北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比,价差比低于15%时,项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不低于15%时,将收购转化为共有产权住房。

  第二种情况就是所谓的“限改共”。根据这一方式,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权转化为北京市保障房中心代持的政府产权份额。

  虽然只是征求意见稿,文件仍然引发广泛的讨论,其中不乏反对声音。但专家普遍指出,此举的实际影响范围并不大,且最终目的是为实现“房住不炒”。

  因调控力度偏大、出台时间较早,北京被视为楼市调控政策的“高地”,其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出,无论最终出台与否,“限改共”释放出信号意义已不容忽视。

  延续“双防双保”

  在北京市场,政府调控或指导房价的项目,名词甚多,经济适用房已基本退出,此前的“限价房”也被新的“限房价、控地价”项目取代,后者暂时被称为“限竞房”,也是限价房(或叫限房价项目)的一种。上述通知所称限房价项目,就是指按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

  北京于2016年9月30日提出“限房价、控地价”的土地出让方式,首批地块于当年年底推出。此后出让的土地中,大多采用了这种方式。因此,“限改共”受到的关注度颇高。

  “限改共”传言从今年年初就开始发酵,一度引发北京楼市风声鹤唳。相比于坊间流传的全面实施,征求意见稿中15%的价差设定不算太严厉。

  专家指出,北京通过土地出让形成的限价商品房共计61个,初步估算,大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此,大部分限房价项目都不会被收购作为共有产权住房,而会作为商品房来销售。

  据21世纪经济报道记者了解,在征求意见稿出台之前,北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见,其中不乏反对声音。有房企人士认为,这一方式的行政色彩过于浓厚,扭曲了价格信号。在地价、房价、产权比例都被限定的情况下,“开发商没什么可以做的,完全变成建筑承包商”,且为了保证项目盈利,会“想办法控制成本”。

  15%的价差设定,被认为是妥协之后的结果,由于实际影响有所减弱,因此业界认为该政策最终出台的可能性较大。

  相比房企人士,专家普遍对该政策持肯定的态度,认为该措施发挥政策设计的初衷,堵住了限价房政策的一些漏洞。

  “如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大,那么就会有较大的获利空间,一些投资客必然趋之若鹜,如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了他们炒房牟利的工具。”有专家如此分析。

  针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑,专家指出,无论是之前的限房价项目拍地规则,还是如今的销售政策,都体现了“双防双保”的概念,最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中,实现“房住不炒”。

  “双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策,既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。“双保”则是在限房价项目的销售中,既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

  坚持“房住不炒”

  北京就“限改共”征求意见之时,其他城市的楼市调控并未止步。

  5月7日,哈尔滨发文强化调控,对6个主城区实施房屋限售,期限为3年。此前,佛山市住建局也发文要求,开发商应避免在夜间(17:30-次日8:30)进行项目开盘或销售活动,对预计购房人数较多的项目,尽可能采用摇号等方式进行销售。福建省也于本月初发文,要求各地要加强片区住房价格监管,实施“一盘一评估”。

  在部委层面,发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司于5月7日联合发文,要求坚决防控高铁站周边的“单纯房地产化倾向”。一个月前的4月9日,发改委等五部门发文指出,各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发。

  伴随着2016年楼市升温而来的房地产调控,可谓旷日持久。中原地产指出,从2016年的“9·30新政”算起,楼市调控至今已出现5轮升级。其中,仅2018年出台的大大小小的调控政策,就多达115次。

  纵观我国房地产调控史,政策出台的力度、范围、密度前所未有。北京的“限改共”政策,被认为代表了调控的新高度。

  “虽然有些城市出台了落户新政,但监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度是很坚决的,并体现在行动上。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向记者表示,部分城市楼市出现反弹迹象,调控政策则相应加码。

  北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,房地产调控一定要跨周期才能达到效果。因为“当市场进入反弹阶段时,人们还是习惯性地去买房,从而实现资产的保值增值”。如果调控松动,市场就容易出现报复性反弹。

  该人士认为,中央提出“房住不炒”的根本目的,在于改变人们的价值观。为此,监管层不惜采用极其严厉的、带有行政色彩的手段来实施调控。他表示,北京此前出台的商住房“限购令”,以及很多城市推出的限售政策,虽然都带有一定的行政色彩,但给购房者带来的心理冲击很大。“限改共”正是这一思路的延续。

  多数受访者认为,考虑到房地产税立法、租赁市场培育等长效机制进入关键阶段,房地产调控不会在短期内降温。无论北京“限改共”政策出台与否,均说明楼市调控仍有“后手”,继续加码的可能性仍然存在。

楼市调控政策今年已发上百个

仅4月各地调控就多达33次

北京晨报讯(记者 姜樊)昨日,佛山市发布楼市调控的“特急通知”,要求房地产开发企业合理安排开盘时间和销售方式,避免在夜间进行项目开盘或销售活动。刚刚进入5月份,就有多个省市再发楼市调控政策。据统计,今年以来各地发布的调控政策数量已经超过115个。

中原地产研究中心统计数据显示,仅4月份,全国各种房地产调控政策合计多达33次,25个城市与部门发布调控政策,其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。一季度的全国房地产调控政策共计76次。

中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,调控城市分布出现了明显的变化,2017年调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控,比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。其中,已有超过60个城市执行限售政策。

摇号购房的城市也越来越多。据统计,目前已有7个城市发布了房源统一摇号政策,包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等城市。张大伟认为,摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源,供需紧张。

不仅如此,今年以来,随着各地抢夺人才的戏码愈演愈烈,一城多策的现象越来越普遍。据不完全统计,目前已有天津、重庆、成都、武汉等超过50个城市发布了大力度的人才吸引政策,优惠购房政策以及相对一线城市较低的房价,成了这些城市吸引优秀人才的重要手段。

不过,张大伟预计,全国的调控政策仍将持续。预计未来房价上涨的城市会执行限购、限售政策,而限售5年成为房价过快上涨城市的标配。

(北京晨报)

房地产调控政策已取得成效应警惕房市投资风险

  西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》指出,近十年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地产调控政策已取得一定成效,一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示,居民要警惕房市投资风险,让房子回归“只住不炒”的定位。

  报告显示,2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,43.8%为第二套房,第三套房及以上占比25.4%。过去十年间,新购房中首套房占比持续下降,而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

  甘犁表示,投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险,但值得注意的是,政府出台的房地产调控政策已取得一定成效。2016年,北上广深等16个热点城市相继加强房地产调控力度。由CHFS数据可见,2016到2017年热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点,全国平均水平下降5.2个百分点;同期刚需房比例仅下降3.4个百分点,全国水平下降5.2个百分点。

  16个热点城市的房价预期经历了“快速上升”和“缓慢回落”的过程。自2015年一季度开始,热点城市的房价预期快速上升,房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8,之后出现缓慢回落。从2017年一季度被称为史上最严厉且最严密的楼市调控“3·17新政”落地为始,回落趋势开始加速,2018年一季度降至108.7,进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。

(经济参考报)

10强房企年内拿地支出3514亿元

原标题:10强房企年内拿地支出3514亿元 海外融资同比翻倍输血现金流

仅4个月时间便有5家房企销售突破千亿元,愈演愈烈的规模之争,让不少“底子”并不是很厚的房企,不得不继续加大在土地市场上的投入。

根据中指院最新的报告显示,目前,国内TOP10房企1月份至4月份拿地总额达3514亿元,占TOP50企业的50.7%,较前3个月占比提升4.2个百分点,龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

其中,龙湖、碧桂园、保利位列前三。尤其是龙湖,以696亿元的拿地总额位列榜首,势头超过了第一、二梯队的多家龙头;销售金额遥遥领先的碧桂园则以529亿元的拿地总额紧随其后;保利以506亿元跃居第三位。

中指院方面表示,随着品牌房企资源集聚效应日益加强,拿地规模分化不断加剧。前4个月,拿地总额前25位的房企已是50强后半部分房企拿地总金额的近4倍,较前3个月提升近一成。尤其是伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

而从各城市群拿地金额来看,长三角地区土地市场持续火热,中西部也成为开放新高地。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角地区成为众多房企投 资的重点。值得关注的是,我国对外开放水平不断提高的同时,中西部地区将成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1562亿元;中西部和珠三角地区以1021亿元和933亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位列第四,达734亿元。

同时,从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。

此外,从城市排行榜来看,一、二线城市仍为房企投 资拿地的重心,三、四线重点城市也持续火热。4月份,全国土地成交金额TOP10城市总计成交4904亿元,同比增长40%;规划建筑面积TOP10城市成交11102万平方米,同比增长35%。其中,杭州以1105亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨278%;出让的规划建筑面积方面,武汉以1473万平方米跃居榜首,青岛以1318万平方米位列第二,同比增长达326%。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一、二线城市的住宅类土地,房企拿地积极性很高,部分土地流标则主要是由地块属性复杂造成。

值得注意的是,房企花费巨资拿地的同时,也在抓紧多渠道融资,补充现金流。

根据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年4月底,房地产企业海外市场融资金额达233.2亿美元,较去年同期的112.35亿美元增长107%。其中仅4月份的融资额便高达 88亿美元。

“在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,尤其是在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场后,海外发债成为房企短期融资的主要选择。”张大伟称。

(证券日报)

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

2018年5月8日下午2点,新华联·潮白河8号誓师大会盛大启幕!此次誓师大会以“迎难而上,荣耀只因有你”为主题,为接下来营销战役拉开了序幕。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

项目领导、渠道、媒体各团队相聚一堂,昂首迈向期待与挑战并存的明天。为了点燃大家的斗志,实现业绩的提升及目标的达成,各领导为大家鼓舞士气,团队伙伴热血澎湃,激情誓师,展现不俗风貌,完美奏响了冲刺的号角,活动现场环环相扣,高潮迭起,其中不乏值得永久铭记的精彩瞬间。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

精彩铭记:

①项目总经理熊涛总以高度战略视角为全场带来价值分享及团队拼搏愿景

熊总表示,市场的变化是永恒的,关键是团队以何种心态迎接挑战,在潮白河8号满足商务、办公、居住、休闲、娱乐等体系化需求的产品平台之上,团队或可从三个策略点不断优化自身:业务能力的提升、圈层营销的侧重以及客户触点的反馈。在熊总慷慨激昂的致辞中,大家再次明确了自身的目标与前进的方向。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

②销售负责人进行项目分享

所谓“工欲善其事必先利其器”,销售负责人为大家带来更深层次、更全面化的项目介绍,价值分享,让大家善于使用产品之器,以搏百变之市场。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

③渠道代表、媒体代表发言

千人同心,则得千人之力!在这个机遇与挑战并存的时刻,项目的伙伴渠道方、媒体方代表分别表示有信心、有能力与项目团队一起,势必完成10亿销售任务。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

④金球盛放,寓意否极泰来,再创佳绩

由各位领导手持金锤,为大家敲开金球,金球盛放的瞬间迎来雷动掌声,昭示着潮白河8号,拥有天时、地利、还有在座每一位齐心协力而成的人和,10亿目标一定会轻松斩获!

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

⑤全体宣誓、使命必达

“从此刻起,同心同行,迎难而上,携手共赢,必将完成10亿目标,言出必行,使命必达!”

——潮白河8号全体团队宣誓

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

⑥异域风情HAKA舞,燃爆全场

除了团队宣誓、鼓舞士气之外,活动还为大家精心安排了精彩的表演环节——充满异域风情的HAKA舞,这种代表永不畏惧精神的艺术表演,随着动感的韵律为大家带来充满激情的观感体验,热力爆棚。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

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新华联28年雄厚力量 擎起10亿目标

团队凝聚力量,品牌铸就实力,强大的品牌力量也是大家坚实的后盾,新华联集团28年砥砺征程,千亿资产力量,多样化产业布局,全球化进击脚步,矢志不移、锲而不舍的企业精神,将为大家凝聚争先魄力,擎起2018高瞻远景。

世界行宫 独栋奢藏

坚定的信心离不开过硬的产品实力,潮白河8号位于顺义李遂镇,首先顺义是北京东部重点发展的新城,是北京面向国际的首都枢纽,区域张力不言自显。

迎难而上 潮白河8号誓师大会盛世启幕

而李遂镇拥有千年历史,自古文人墨客齐聚,文脉气息浓厚,这里还珍藏潮白河区域唯一仅存的温泉地脉,温度40℃-60℃,富含珍稀矿物质,康养身心。

珍贵温泉地脉之上,潮白河8号坐拥华北最大的平原森林生态旅游景区,六大城市级公园环抱,数万亩自然临海,沐浴鲜氧,心旷神怡。同时独享旗舰级配套,高尔夫、马场、滑雪场等城市高端休闲配套应有尽有。

项目打造640-4300平米大师作品,以法式风情承载鼎峰人士的生活向往,并斥巨资甄选全球一线品牌,打造匠心独栋产品,在这里享受惬意生活,私密聚会或者圈层互动之时,更有五星级新华联丽景温泉酒店和中式王府会馆,举步可达,满足贵宾接待的一切所需。

世界行宫,独栋奢藏,全球臻献81席。

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雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

(上海,2018年5月8日)凯德集团旗下全球最大的服务公寓业主及运营商——雅诗阁有限公司(以下简称“雅诗阁”)与中国领先的多品牌酒店集团华住酒店集团以及城家公寓在上海衡山路雅诗阁服务公寓签署三方战略合作协议,并宣布共同成立合资公司,代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务,以加速馨乐庭品牌在中国的规模化发展。凯德集团首席投资官李志勤、雅诗阁首席执行官吴洵杰、雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商、华住酒店集团创始人兼董事长季琦、华住酒店集团总裁/城家董事长兼首席执行官金辉、华住酒店集团首席财务官赵汝泉,各方合作伙伴及媒体等百余名嘉宾出席了本次以“馨系未来,美好共荣”为主题的签约发布会。

雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

前排签约从左至右:华住酒店集团首席财务官赵汝泉、雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商、华住酒店集团总裁/城家董事长兼首席执行官金辉

后排见证从左至右:凯德集团首席投资官李志勤、雅诗阁首席执行官吴洵杰、华住酒店集团创始人兼董事长季琦

雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

三方庆祝战略合作正式启动

雅诗阁中国与华住酒店集团、城家公寓三方签署战略合作协议并成立合资公司

同时,由合资公司发展的全国首家“馨乐庭”管理店,也在现场进行了签约。据悉,首家管理店落地上海,位于浦东大陆家嘴板块,业主方为光大安石基金管理公司,由合资公司受托全权运营管理。

雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

全国首家“馨乐庭”管理店签约

雅诗阁首席执行官吴洵杰表示:“‘馨乐庭’品牌在全球拥有极高的品牌知名度和稳固的客群基础,而华住和城家深耕中国市场,拥有充分的物业储备、本地化运营经验、精细化运营管理能力、以及上亿中国客户,在跨区域扩张和多品牌发展方面有丰富的经验。此合作对雅诗阁而言是一个新的突破,将通过“特许管理”的轻资产模式加快规模扩张。”

“中国是我们的核心市场之一。目前,中国籍住客在我们全球住客中占比接近25%,并且还在持续增长。合资公司成立后,计划到2025年签署16,000套服务公寓,这将让馨乐庭在华规模增长超过三倍。同时,我们也将继续大力发展雅诗阁、盛捷、途家盛捷以及面向千禧一代住客的lyf等其他品牌。除了特许加盟,雅诗阁还将继续通过投资、战略联盟、管理合同、租赁和特许经营等多种渠道扩张。我们有信心在今年突破8万套,目标到2023年全球管理物业规模翻番至16万套。” 吴洵杰补充说。

雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

雅诗阁首席执行官吴洵杰致辞

雅诗阁与华住及城家达成三方战略合作 加速“馨乐庭”品牌规模化发展

华住酒店集团创始人兼董事长季琦致辞

华住酒店集团总裁/城家董事长兼首席执行官金辉表示:“此次与雅诗阁的牵手,一方面源于华住在帮助雅高酒店集团实现中国市场本地化运营过程中积累的经验和成绩,另外城家也将充分发挥大华住亿级会员体系和本地化运营能力,实现馨乐庭品牌在中国的快速扩张。此次合作是雅诗阁的全球化品牌号召力、获客能力以及华住、城家的本地化深度运营能力完美结合,中西合璧,实现了全球广度+中国深度的合作,为三个企业和我们的客人带来前所未有的价值。”

雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商表示:“雅诗阁中国今年已经新增10家物业、1,900多套服务公寓单元,较去年同比增长50%。与华住及城家的合作,将有助于雅诗阁抓住机遇拓展国内快速发展的中端市场,特别是北京、上海、深圳等经济领先、旅游业发达的核心城市。未来,我们还将持续扩大与房地产领军企业和新经济代表企业的战略合作联盟,以寻求更多大规模、高品质项目的合作机会,加速雅诗阁在中国的发展。”

全球广度+中国深度,加速“馨乐庭”品牌在华扩张

雅诗阁与华住酒店集团及城家公寓达成战略合作,并成立合资公司。这是国际服务公寓领军企业与国内酒店巨头间的首次携手。同时,也是继与途家网成立合资公司后,雅诗阁与国内行业巨头的第二次强强联手。该合资公司将通过特许管理和委托管理模式,代理雅诗阁旗下“馨乐庭”品牌在中国的加盟业务,并在上海、北京和深圳享有“馨乐庭”品牌的独家代理权。未来,合资公司将主要通过发展华住及城家旗下自有物业及第三方委托管理等渠道,来扩张“馨乐庭”品牌加盟服务公寓的全国网络。

“馨乐庭”是雅诗阁旗下享誉全球的几大品牌之一,以“活力时尚”为品牌定位,专为旅行者提供灵活服务的公寓住所,以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。住客可以根据各自的生活方式与预算,自由选择所需的服务。在中国,馨乐庭品牌的主要客群为国内商务及休闲旅行住客。目前在全球共有129家馨乐庭品牌公寓,超过21,500套服务公寓单元,遍及22个国家、81个城市。2006年,雅诗阁将馨乐庭品牌引进亚洲,首家物业落地中国上海。发展至今,已经在中国19个城市布局30家馨乐庭物业、超过4,900套服务公寓单元,其中12家已经投入运营。

“馨乐庭”具有良好的品牌影响力及住客口碑,而华住及城家则拥有丰富的本地化、精细化运营能力,三方优势结合将共同驱动合资公司的业务扩张。同时,雅诗阁和华住及城家所拥有的稳固客群基础,也将惠及加盟店,实现良好的租金收益。

抓住国内公寓市场“风口”,以速度规模抢占市场先机

随着国内消费水平的提升和新一代消费者的崛起,传统的房地产及酒店行业已经无法满足国内多元化的住宿需求。在新型需求驱动和政策鼓励支持的双重利好之下,住宿租赁市场成为“风口”,即将迎来井喷式发展。2015年国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业,并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态,服务式公寓近两年来也获得了越来越多的关注。

服务式公寓兼具酒店及普通公寓的多方面优势,不仅房型多样,公寓内独立客厅、设施齐备的厨房及洗衣机等一应俱全。同时,物业还提供健身房、早餐厅、商务中心等配套,并提供24小时安保、前台服务及客服清洁等服务,能够为长期商务旅居及家庭出行人群提供全方位的生活、工作及休闲服务支持。其独特优势和魅力也让服务式公寓的客群从最初跨国高管等精英小众人群,发展扩大到大众旅游及国内企业的跨区域工作外派等多元化细分市场。

作为最早进入中国的外资服务式公寓业主及运营商,自1998年发展至今,雅诗阁不仅以其完善成熟的运营模式成为国内服务公寓的样板,逐步推动了服务式公寓在国内的发展和普及,并且其前瞻性的战略布局和强劲的发展态势,也成为行业的先行者。未来,通过投资、管理合同、战略联盟及特许经营等多种模式驱动业务扩张,雅诗阁将持续引领行业发展。在雅诗阁中国二十周年之际,此合资公司的成立,也将成为雅诗阁在中国业务发展的新引擎。

而源自华住酒店集团的城家,自2015年成立以来,短短三年时间已在全国一线城市布局近100家物业,目前已发展出公寓、民宿、酒店三大产品线,其中公寓产品线目前已拥有以“城家公寓”为核心的标准版产品,重点布局一线城市地铁沿线,以社交化的公共空间+品质独立的私密空间,为都市奋斗的年轻人提供高品质的独居空间;以及拥有套房式空间的“城家高级公寓”,通过优越的地理位置、标准化服务为都市精英们提供更精致的居住选择。馨乐庭的加入,将成为城家公寓产品线“品质居住”的代表产品,为城家打造高品质的租住品牌奠定坚实的基石。通过国内首创的CAS系统实现长短租结合的差异化模式,针对不同的居住场景,提供租期灵活、高品质的、选择丰富的住宿产品,是城家成为非标住宿领导者的核心,也是必然选择。

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