中新社南京5月2日电 (记者 朱晓颖)“二线城市‘五一’小长假楼市分化明显，网签数据同比跌幅在30%左右。形成鲜明对比的是，一、二线城市中部分严格限价项目，出现‘看房热’现象。”中原地产首席分析师张大伟2日告诉记者。

　　资料图为高楼。中新社记者 陈超 摄

　　“金三银四”及5月素来被看作传统楼市旺季，今年却显“成色”不足。二线楼市成交量不约而同有些冷淡。

　　以南京为例，据房产平台“365淘房”2日统计，3月至4月，南京新房成交9119套，同比下降5.8%，创下7年来最低值；二手房成交量为10276套，同比缩水45.7%，比往年业绩“滑坡”近一半。

　　易居房地产研究院数据也显示二线楼市成交量展露疲态：今年初至4月上半月，苏州、南京、厦门、合肥、杭州、宁波、重庆、武汉、长沙、青岛、郑州、南昌、福州等18个二线城市新建商品住宅成交面积为680万平方米，同比减少9%；一线、二线城市累计成交面积同比降幅达44%和5%。

　　不过，南京、合肥、成都等二线城市中部分楼盘热度不减，摇号中签率低，一日售罄。一些热门楼盘自“蓄客”起就受到高度关注。

　　“近期访客很多，甚至来不及接待。光是小长假，登记人数就达到了4000多人，预计摇号比较难中。”南京江北核心区一家楼盘的置业顾问2日告诉记者。

　　记者在这家售楼处看到，另一家新楼盘与其毗邻。二者同处南京江北规划的黄金地段，位置优越，且为精装交付。周边项目房价在当地严格限价“红线”之内。利好条件叠加，让购房人有所期待，不少人实地“踩盘”登记。两家售楼处工作人员还不时“越界”抢客，暗中较劲。

　　以购房公证摇号、倾斜刚需为特征的新一轮楼市调控措施自3月起“扩散”至多个城市。热门楼盘中签难、商贷利率上浮，种种因素让买房人更为珍视有限的购房机会，再三权衡，出手谨慎。这使得房地产市场在整体退烧后，更凸显有冷有热。

　　“全国大部分城市成交量低迷。今年‘限价’严格地区或继续出台摇号政策，预计刚需入市积极性提高，成交量反弹。城市、地区之间冷热分化现象或将持续。”张大伟说。(完)

(中国新闻社)

　　“五一”小长假以来，楼市传统的“红五月”行情渐热，本市租房市场业务量明显上升。记者从本市多家房地产研究机构获悉，应届高校毕业生近期纷纷咨询租房事宜，针对他们的长租公寓推出的免押金和租金分月付等相关服务受到了欢迎。

　　据地产研究机构介绍，一般的房屋租赁业务中，房租都是采取“押一付三”的付费模式，也就是首次租房时预先交四个月的房租，其中包含一个月的租金是房屋押金。但是这对还没有工作收入的学子来说，一次交数千甚至上万元的房租确实压力很大。国内知名长租公寓近日在南开大学、天津（楼盘）大学启动了毕业租房优惠大礼包，为即将步入社会的高校应届毕业生提供租房月付、免押金的专项支持。

　　核心提示|数据显示，五一期间，一线城市网签商品住房同比跌幅超过50%，二线城市跌幅也在30%左右。与全国楼市一片低迷不同的是，郑州楼市似乎未受影响，多个项目去化效果不错。对此，有些置业顾问和中介人员在朋友圈内炒作，“某某某区域又现日光盘”“某某某项目开盘即清盘”……有些市民不禁要问，楼市的春天来了？

　　现场

　　五一期间，现场活动多多

　　每到五一期间，各大售楼部都会推出一些暖场活动。

　　小长假期间，记者来到位于中牟片区的融创华夏观澜壹号营销中心，由于其推出的“优放音乐节”、梦幻积木王国等活动，吸引了不少市区的顾客，三天共有700组客户到访，“老带新”可享受巴厘岛2人游，推出的50套房源全部售罄。

　　此外，信保春风十里推出网红美食享不停活动吸引750组客户参与；恒大金碧天下（资料、团购、论坛）半城湖推出“童梦奇幻季”活动吸引3000多组客户参加；保利心语也推出五一奇趣总动员活动，客户到访量254组，诚意登记77组；金科御府也推出环球美食嘉年华活动，五一期间共吸引9532人参与。

　　“即使不在销售节点，也都会推出一些活动，吸引人气是关键。”郑州某项目营销负责人称。

　　实例

　　部分项目开盘，去化不错

　　5月1日当天，记者来到位于惠济区某主打精装地铁盘项目案场，看房的顾客有20余组，置业顾问称，“假期这几天跟平时差不多，由于我们项目取消了首付分期，来看房的人不少，但是成交量却不是太多。”

　　在南龙湖某楼盘的营销中心内，虽然看房的人有30余组，从数据来看，成交却不是很多，“现在几乎没有新的房源推出，自然也就没有成交了。”一名销售顾问称。

　　假期期间，位于中原区的碧桂园西湖加推207套房源，现场到访约200组客户。一置业顾问称，“优惠力度较大，按时签约可打99折，首付60%的话可以在所有的优惠基础上再优惠2个点，总的来说均价为15500元/?O~16800元/?O之间。”截至选房结束，销控显示售出170套，去化率82%。

　　此外，位于新郑的招商轩辕华府推出95套房源，成交均价8900元/?O，截至选房结束，去化90套，去化率95%；华南城中园也推出261套房源，成交均价9200元/?O。截至选房结束，销控显示去化率90%。

　　地产分析师郭浩认为，上述楼盘去化效果不错很大一部分原因是定价比较合理，“连续的调控使得开发商定价越来越理性，加上普遍蓄客时间较长，优惠力度大，去化自然不错”。

　　释疑

　　楼市春天来了？“日光盘”又是咋回事？

　　近期，不少项目开盘去化都不错，是不是意味着楼市春天来了？

　　“现在不能说是楼市回暖，也不能说是寒冷期，受调控影响，只能说房子没有前两年好卖了。”泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，不能光看数据，有的项目预售证暂时没下来，没有房源可售，就说这个项目不好，反之亦然。

　　王振东称，无论调控力度如何，热销的项目房源依然会紧俏，那些区位不好、定价不合理、品质一般、品牌影响力弱的项目即使没有调控，销量也不会太好。

　　此外，近期有不少读者向记者反映，在朋友圈中，有的置业顾问和中介不停炒作某某楼盘开盘又清盘了，“日光盘”很多，到底咋回事？楼市销量真的那么好？

　　“有的时候数据只是表面，要透过现象看本质。”王振东称，有的项目蓄客时间长，开盘的时候到访量就很多，也就容易销售；有的项目为了让数据好看，开盘的时候只开一部分或很少的房源，也会造成开盘即清盘现象，让消费者认为这个项目很火爆；再有就是真正比较受关注的楼盘，由于前期蓄客时间长、定价合理、品牌较好，甚至要求全款买房也是一房难求，“但这毕竟是极少数，消费者不要太迷信成交数据，注意数据统计口径，兼听则明”。

(大河网-大河报)

　　尽管我国是世界上人口数量第一的国家，但是我们对于“劳动力数量”的焦虑从未停止过。前些年每到新旧年份交替就闹“民工荒”，如今变成了“人才荒”。去年以来，西安、武汉、南京、杭州、成都、北京、上海等城市还纷纷掀起了“抢人大战”。

　　城市要发展，需要人才的聚集。各地政府对人才的重视本是好事，但突然这么多城市争夺，我们不禁要问，“人才危机”真的来临了吗？

　　人口流入对城市发展愈加重要

　　其实，这可以从人才供给和需求两个角度来分析，我们将重点从人口供给角度来进行讨论。

　　很多人将改革开放以来我国经济的持续快速增长归功于“人口红利”——如果没有政府逐步放开对人口流动的限制，人口红利很难释放出来。而今，随着人口形势的变化，我国人口红利期趋于尾声，劳动年龄人口出现了下降，人口迁移流动对城市经济发展的重要性愈发凸显，各地政府对外来人口的态度出现了反转。

　　在这种情况下，人口的迁移和流动超越了生育和死亡因素，将主导各地未来人口全局。一个城市长期发展潜力依赖于它对外来人口的吸引力。

　　以杭州、成都和西安为例，这三座城市人口净流入率分别为19.8%、12.1%和6.2%。其中，位于东部地区的杭州对外来人口吸引力最大，西部地区的成都和西安相对而言较小。成都和西安外来人口量级和占比相对较小，高学历人口储备无法与北上广深比拟，但过去几年却在“闷声”招揽人才：2010-2015年间流入到成都和西安的外来人口中，约60%具有大专及以上教育程度，明显高于流入到杭州的外来人口的教育程度（仅38%为大专及以上）。

　　形成对比的是，在外来人口占比超过1/3的广州和上海，本身聚集了大量高学历人才，流入人口则以高中及以下教育程度为主，其中大专及以上比例却较低，仅占35%和43%。

　　城市发展也离不了普通劳动力

　　由于过去出生人口规模的剧烈变动导致当前不同代际人口结构快速变化，我国在不久的将来将面临青年劳动力锐减。在上世纪80年代后期和90年代，历年出生人口数量出现长期持续下降的现象，这导致我国劳动年龄人口规模自2012年来连续下降。近几年青年劳动力规模也略有下降，但变化幅度并大，2015-2020年间我国24-35岁青年劳动力规模将保持在2.6亿-2.7亿人之间。

　　教育的发展和劳动力素质的提升将在一定程度上弥补青年劳动力规模的快速下降。2015年青年劳动力仅1/4的人拥有大专及以上学历，2020年该比例预计将提高近10个百分点，2015-2020年间大专及以上教育程度的青年人口规模将相应增加约2000万。教育的发展和劳动力人口素质的提升会继续发展，尽管到2025年青年劳动力规模将大幅下降，但可以预计大专及以上教育程度的人口规模变化幅度将不会出现大幅下降。

　　实际上，高中及以下教育程度的青年人口规模会下降得惊人。2015-2020年间高中及以下教育程度的青年人口会下降约13%，2020-2025年间预计会下降40%以上。该现象值得警醒，城市的发展不仅仅需要“高端”人才，熟练工人和服务人员也同样重要。

　　城市争夺人才是基于“需求侧”变动

　　从去年到今年，青年劳动力人口数量和教育没有发生剧烈的变化，当前这波“抢人运动”并非由“供给侧”的人口驱动，当前的“人才危机”尚不足以由“人口危机”来解释，真正的“供给侧”危机将发生在2020-2025年。

　　这波争夺人才的大战，更多是基于“需求侧”的剧烈变动，由当地政府主导，这与最近两年各地产业结构调整有密切关联。近几年各地在强调知识经济，争相发展高新技术，对于技术人才的需求陡增。

　　除人口这一基本因素影响青年劳动力的供给外，我国的经济、社会领域深刻的社会变革也正在发生，对劳动力供给的影响也值得重视，例如生育政策放开影响了女性劳动参与，高铁的快速发展极大地拓展了人们的就业和居住选择。总之，种种挑战和机遇正在考验着地方政府和青年人。

　　□吕利丹（中国人民大学人口与发展研究中心讲师）

(新京报)

　　中国证券报记者“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

　　业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

　　北京地区看客多成交少

　　4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。

　　据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋为该楼盘的“楼王”，4月底刚开始出售。

　　与此同时，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示：“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。

　　楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

　　刚需上位炒房遇冷

　　据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

　　首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

　　与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

　　“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

　　市场活跃度料提高

　　“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

　　在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

　　严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

　　杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”

(中国证券报)

　　4月份50大城市土地收入2842亿 同比涨83.4%

　　2018年前4月，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。4月份单月，多个城市土地收入明显上涨。5月2日，中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

　　从土地出让金额来看，4月份受监测的50大一二线城市当中，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。其中，杭州单月土地收入高达179亿，同比上涨237%。

　　综合前4个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。

　　“热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率”。中原地产首席分析师张大伟认为，“土地市场在系列调控影响下，有所退烧。但从成交金额看依然高位，预计2018年，全国主要城市的土地市场将继续维持高位。”

　　张大伟表示，“全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

　　值得一提的是，包括宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市，土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。

　　“不过，近期信托等资金监管政策渐趋严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎”。张大伟分析认为，“房企资金压力正在逐渐出现，从2016年‘930政策’开始，全国一二线城市持续严格调控，这种情况下，虽然房企整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的拿地积极性明显降低。”

　　他认为，未来房地产市场走势会持续出现分化。“整体来看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低”。

　　“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地”。他进一步分析认为，“预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位”。

(经济参考报)

　　“今年以来，中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，新法对民宿设置了很多的条条框框，看起来是打压这个市场的，前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了，民宿新法规定一年只能经营180天，有些地区甚至只限周末经营，其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱对21世纪经济报道表示，他在日本开设了民宿管理公司有人家。

　　某网络名人一则“买下日本一条街”做民宿的消息在年初引发了热议，对于有志于去日本做民宿房东的人来说，可能更需要关心的是当地即将施行的民宿业新政，因为一些中国房东已经受到了影响。

　　6月15日起，日本将全面开始实施《住宅宿泊事业法》（下称民宿新法），民宿这个长期处于灰色地带的行业终于得到了日本官方的认可，但深究细节，就会发现未来合法合规的民宿全国统一每年经营上限为180天，另外在中央政府颁发的新法基础上，各个区域还有自主权来调整对当地民宿业的管理规范，比如京都市住宅区域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之间经营，银座所在东京中央区民宿只能在周末经营，涩谷区只能在学校放假期间经营民宿等等。

　　新法限制民宿盈利空间

　　“一段时间以来，伴随着日本民宿市场的扩张，也带了一些问题，甚至演变成为了社会问题，因此政府推出了民宿新法来管理和规范市场。首当其冲的一点是，原本可以全年经营民宿，但新法出台后，一年只能经营半年左右，另外还有很多的条件限制，这对市场冲击巨大，业内房源不断流失。新法确实打击到了中国客户的兴趣，因为直接影响他们的收益了。”有一居合伙人康乐4月24日对21世纪经济报道表示，该公司为中国投资者提供从房产交易到民宿管理的日本民宿一条龙服务。

　　据康乐介绍，公司成立一年半以来，成交量近500单，但新政前景下，中国房东正在寻求出路。

　　“目前有一半以上的房东决定先不做了。我们给房东提供了四种方案，第一种是合法合规化来继续经营，但这也意味着收入会下降一半左右。第二种是把房子转成长租，收入大约是过去的2/3到一半左右。第三种是把房子卖了，像东京地区的房价去年涨幅在5%-8%之间。还有一小部分的客户，他们的房子符合要求，可以继续全面经营，我们帮助他们去申请相关的许可，按照新规帮他们继续管理。”康乐说。

　　“我们从中国的合作渠道方接到将客户的短租民宿转为长租的需求已经有段时间了，最近这种需求出现增长，每个月都会接到这种需求。新法还是引发了一定的恐慌情绪，一种情况是担心被投诉，还有就是新法的出台让他们突然意识到自己此前都是在非法经营民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果运营得好，确实回报比长租高不少。但平均来说，短租比长租的回报高了1%-2%左右。据我了解有些直接退出的案例，可能有些投资人都还没回本，因为前期的软装投入不小。”一家日本华人中介公司员工4月25日对21世纪经济报道表示。

　　相关分析指出，新法的实施将引发日本民宿业的洗牌，“小打小闹”的个人参与者或面临出局。

　　“短期来说，民宿的数量应该会下降，因为就目前来说，大部分的民宿其实并不合法，也并不符合新法的要求。不仅是中央政府层面，地方政府也有权制定一些当地对民宿市场的限制。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树4月26日对21世纪经济报道表示。

　　日本政府于去年6月正式颁布了民宿新法，今年3月15日起，日本观光厅开始接受民宿许可申请，据日本观光厅4月18日公布的数据显示，申请工作开展一个月以来，仅收到了232份申请。而据Airbnb爱彼迎方面向21世纪经济报道表示，截至2018年2月1日，爱彼迎在日本拥有62000个房源。

　　“今年以来，中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，新法对民宿设置了很多的条条框框，看起来是打压这个市场的，前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了，民宿新法规定一年只能经营180天，有些地区甚至只限周末经营，其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱4月25日对21世纪经济报道表示，他在日本开设了民宿管理公司有人家。

　　“小打小闹”式经营者或出局

　　日本自2007年起就推出了推进观光立国基本法，此后“安倍经济学”又推动日元大幅贬值配合放宽旅游签证的措施，访日游客数量持续上涨，据日本观光厅公布的数据显示，2012年访日游客数还不到1000万，2015年激增到了1950万，2017年人数达到了2900万左右，日本政府定下了要在举办东京奥运会的2020年吸引4000万游客入境。

　　不过，在访日游客不断增长的同时，当地却存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的问题。由此，不少人从中嗅到了商机，民宿规模在日本迅速扩张。据日本民宿数据网站AirbDatabank统计显示，2016年2月，爱彼迎上的全日本房源不到3万，而到今年，该数字已增长到了超6万，且房源主要集中在东京、大阪和京都。

　　据爱彼迎方面向21世纪经济报道介绍，去年一年，有600万游客在日本使用爱彼迎出行，创造了超5700亿日元（约合335亿人民币）的收入。

　　值得注意的是，民宿此前仅允许在一些特区内经营，原则上不允许在居民区经营民宿，但实际情况是存在大量灰色民宿，据日本厚生劳动省去年3月公布的抽查结果显示，该部门在民宿平台抽查了1.5万间民宿，结果发现取得了经营许可的仅为16.5%，其余的为无证经营或状态无法确认。

　　爱彼迎日本官网此前发布的通知显示，在6月15日前，将依据民宿新法，对网站上的违法民宿房源进行清理。

　　居民区内民宿的快速扩张，也引发了当地居民的一些不安和怨言，这对民宿经营者来说，意味着经常要处理邻居的投诉。

　　“在我管理民宿的过程中，可以说警察、消防和保健所找上门来是‘家常便饭’，每天有很多此类的突发事件要处理，主要是被人举报。”冯翱说。

　　“我之前做’二房东’经营民宿，经营不久就被举报了，公寓楼的管理组合（相当于物业）来找我的时候，还带着我在网上登记的房源信息，根本没有回旋余地，后来就被退租了。我在日本的经验告诉我，做任何事情不要抱着侥幸心理。新法几乎是排除了公寓楼做民宿的可能性，现在新法规定不经公寓楼的管理组合同意，即便你是房屋拥有者，也不能经营民宿。剩下很小部分没有管理组合管理的，房东自己打点的小型公寓楼，可能有商量的可能性，但一般日本房东都不愿意。这么看来，以后东京都内可以做民宿的房子就真没多少了。”在日经营民宿公司优宿的华人张笑4月24日对21世纪经济报道表示。

　　“新法出台之后，’小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了，也就是说租几套公寓做民宿，然后经营到遭到举报为止，这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”张笑说。

　　中国投资者合作寻出路

　　那么民宿新法施行后，在日本还有合法合规全年经营民宿的方式吗？多位业内人士向21世纪经济报道表示，在新法之下，对于以盈利为目的的个人来说，申请民宿牌照意义不大，想要合法合规地全年运营民宿，那么就需要取得简易宿泊（简易旅馆）牌照，投资门槛也会相应地变高，可行的房型也缩减至了一户建（即独立住宅）和小型公寓楼。

　　“因为新法的出台，我们去年就开始业务转型了，只做旅馆和一户建（即取得简易宿泊牌照）的运营。”冯翱说。

　　“比方说，有客户在大阪买一套20平方的公寓，价格大约是60-100万人民币之间，现在按照新规去买一户建的话，好一点的在300万人民币左右，对于国内投资者来说，门槛相应提高了。”康乐说。

　　“新法要求在每层配有两个洗手间、有逃生指示、不能超过三层，另外还有房屋总体面积等要求，且各个区的要求会有所不同，符合要求以后，就可以去申请简易旅馆牌照，然后才可以经营。”康乐说。

　　但也有业内人士指出，一户建并不一定是合适的备选方案，因为其中有许多楼房都不符合简易旅馆的要求。

　　“很多一户建可能也不符合要求，要按照规定来改建的话，前期投入巨大。”张笑说。

　　张笑指出，目前摸索出的可行方案是投资小栋公寓楼后申请简易旅馆牌照，然后就可以合法合规全年经营民宿了。

　　“我们现在摸索出来的可行方案是买一栋小楼，申请简易旅馆牌照，再结合我们公司的营销和管理能力来运营。我们此前买下了一栋十间公寓的小楼，也是作为一个销售样板，后续可以拿出相应的回报数据去吸引更多投资人。客户经济实力较好，那么就可以投资一整栋，另外还可以几个客户一起投资，基于拥有的部分产权，来获得相应的回报，还可以做5年期、3%利息的贷款。最近，我们在看一栋14间公寓的小楼，牵头了几位我们帮忙管理泰国民宿的中国客户，后续可能会一起买下这栋楼申请简易住所牌照。”张笑说。

　　更多大资本入场

　　随着日本民宿市场的全面解禁，一边是小本经营的民宿从业者面临出局，另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司，另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司京王也加入了进来。

　　另外，在民宿业面临转型之际，当地酒店业也趁势寻求扩张。根据世邦魏理仕近期发布的报告显示，包括东京、大阪在内的日本八大城市的酒店客房数量预计到2020年将达33万间，较2016年将增长32%。

　　“2016年在入境游客增长和正规住宿增长之间出现了分化的现象，不过到了2017年，因民宿市场的增长有限，入境游客增长和正规住宿增长之间恢复了正相关关系。最近，尤其是东京和大阪地区，出现了一些新的酒店和住宿设施，到2020年东京奥运会举办之前，尽管我预计民宿数量会因新法的实施而下降，但酒店和旅馆住宿供给方面会受益更多。不过长期来看，随着入境游客数量的不断增长，日本又存在住宿不足的状况，新法的推出有助于日本民宿市场长期增长。近几年来，旅游业是日本政府发展经济的一大重点，如果新法实施一段时间后，政府发现民宿市场的发展出现了大幅放缓，可能会考虑放松监管。所以，我对民宿业的长期前景持更为积极的看法。”青木大树说。

　　日本瑞穗研究部门今年1月发布的报告称，鉴于近期发展，对于2020年奥运会期间日本旅游住宿会否出现短缺的担心正在消退，另外，也需要密切关注民宿新法的实施对当地住宿容量带来的影响。

　　(来源：21世纪经济报道 记者 姚瑶）

(21世纪经济报道)

业内称，2018年楼市严控基调不会变

“五一”假期，楼市迎来今年首个传统销售旺季。合富研究院节前预测，4月中下旬至5月1日期间广州全市（不含从化）将有约13500套新货计划入市，比过去两年的“十一”供货还要多。不过，根据广州中原研究发展部的实际监测，“五一”假期广州一手住宅推货量较去年“十一”假期跌幅达68%，成交量也减少约一半。

从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。这充分反映出，在国家持续严控“炒作”的收紧政策下，一二线城市房地产市场交易总体处在低迷状态。

一二线城市成交量均下降

以往“五一”黄金假期，大型开发商都会高调组织看房团、排队摇号解筹、大型推新等各种助威造势活动。然而，今年在广州等一线城市却难得见到这一现象。广州中原研究发展部监测发现，今年广州楼市热度大不如前。

4月29日至5月1日期间，广州一手住宅项目主要以存货顺销、活动收筹为主。在广州中原研究发展部监控的48个项目中，集中加推的项目只占了14%，存货顺销和活动收筹的项目各占42%、44%，市场推售声势远不及过往。广州11区仅有4个区有项目集中开盘加推，增城区占3个，南沙区占2个，海珠、从化各占1个，开盘加推的楼盘数只是去年“十一”假期的1/3。而总推货量687套，比去年“十一”假期（2124套）大跌68%；总成交货量425套；比去年“十一”假期（888套）减少约一半。

从销售情况来看，中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。而网易数据中心的监测亦显示，“五一”小长假前两天，广州新房仅成交281套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期广州新推的1969套住宅中，实际成交约1303套。

置业门槛大幅提高

传统销售旺季，楼市交易却一反往常变得如此低迷。有研究机构把这一现象归结为新批放缓、热点区域惜售、新项目试水，致“五一”楼市缺货明显。

同时，广州中原研究发展部认为，今年“五一”假期广州楼市淡静，主要有三方面原因。首先是，预售证发放缓慢，部分项目错失入市节点。以往为迎接“五一”假期的楼市推售期，4月份会集中放量，预售可售的套数均可达到1万套以上的水平。但今年4月份，各区住宅仅批发2157套，同比减少近八成。“五一”假期有一部分项目因预售证尚未拿到，错失了入市节点，延后至5月中下旬入市。另外，部分项目因预售可售货量不大，“五一”假期多以存货顺销为主，尤其是市中心项目。

其次，拍地余热与交通利好，热点区域惜售。再次，新项目花式试探，开发商定价和推货谨慎。而标杆项目周边的楼盘也闻风而动，放缓推售。此外，个别全新项目为在周边众多竞品中脱颖而出，以低定价、提供置业金等方式试探市场，吸引客户。

当然，广州中原研究发展部向南方日报发来的报告也提到，大户型推售占比提升致使刚需型买家的可选择空间减少，信贷政策持续收紧、房贷利率普遍上浮导致的购房门槛提高，以及开发商为降低风险、加快资金回笼，有意加强对购房者的限制，也是造成“五一”假期大部分楼盘现场人流减少的重要原因。

六成开发商对后市保持乐观

据广州中原研究发展部实地调研发现，“五一”假期超六成项目的开发商对后市保持乐观态度，主要表现在，对在售或后续加推的产品有信心；周边配套升级也会提升项目的附加价值；项目后续推货量有限或后续推货间隔大，开发商不着急卖，更愿意随行就市，争取更大的利益空间。

不过，该调查显示，仍有一成的开发商对后市保持谨慎态度，此类项目开发商一部分是因为新进驻广州，对产品定价处于试探阶段；另一部分则是因为项目前期收筹量不足数次延迟入市，对项目定价较为谨慎。

记者调查发现，一线城市仍有一定数量的刚需购房者。近日各类研究机构频频发布各种楼市分析报告，可能一定程度上提升了部分刚需买家的上市积极性。不过，从今年上半年全国各地发布的最新楼市政策来看，一线城市仍是楼市严控的风口，而二三线城市精准化调控也将成为今年主要趋势。为此，业内普遍认为，银行房贷利率未松动，2018年楼市严控基调不会变。对有投资需求的买家来说，还是要警惕那些非理性炒作的声音。(记者 冯善书)

　　中国证券报记者“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

　　业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

　　北京地区看客多成交少

　　4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。

　　据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋为该楼盘的“楼王”，4月底刚开始出售。

　　与此同时，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示：“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。

　　楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

　　刚需上位炒房遇冷

　　据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

　　首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

　　与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

　　“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

　　市场活跃度料提高

　　“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

　　在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

　　严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

　　杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”本报实习记者 赵白执南 记者 欧阳剑环

(上海证券报)

（原标题：天价罚单之后 广发银行净利增速创5年最高，房地产不良率升高）

本报记者 叶麦穗 广州报道

虽然去年广发银行吃到逾7个亿的“天价罚单”，不过4月28日广发银行2017年的“成绩单”依然亮眼。该行去年的净利润达到百亿以上，相比2016年的95.04亿元，同比增长7.37%，为近5年最高增速。广发银行去年的房地产贷款增速明显，同比增长33.2%，不过该行业的不良率也由0.03%，上升至0.58%。

净利润突破百亿

年报显示，广发银行去年实现营业收入505.31亿元，同比降8.5%；净利润102亿元，同比增长7.37%，增速为近5年最高；截至2017年末，总资产20729亿元，较年初增长253.24亿元。

广发银行取得这个成绩实属不易，由于侨兴债违法违规，去年12月8日，银监会对广发银行作出处罚，对广发银行总行、惠州分行及其他分支机构的违法违规行为罚没合计7.22亿元，其中，没收违法所得17553.79万元，并处以3倍罚款52661.37万元，其他违规罚款2000万元。根据广发银行2017年财报，该行已于2017年12月12日按照银监会要求缴齐全部罚没款。

从利润构成来看，2017年，受货币市场利率快速上行影响，广发银行利息净收入230.78亿元，同比下降27.42%。

净利息差1.12%，较上年减少45个基点；净利息收益率1.21%，较上年减少56个基点。

去年广发银行实现非利息净收入274.53亿元，较上年增加39.76亿元，增长16.93%，主要是手续费收入增长带动。广发银行持续加大信用卡业务发展力度，卡分期收入、消费佣金收入保持较快增长势头。

投资收益也成为广发银行去年利润增长的一个亮点，去年，广发银行实现投资收益22.70亿元，较上年增长29.40亿元，主要是基金等投资产品分红收入增加。

“得零售者得天下”已经成为银行业的共识，去年广发银行也加大了零售业务布局。 年报显示，报告期末，广发银行全年个人基础客户净增42.55万户；人民币个人消费贷款余额比年初增长34.72%；信用卡透支余额较年初增加1008.77亿元，增长36.30%。零售业务营业收入占比过半，是广发银行第一大盈利来源。

对于这份年报，广发银行董事长杨明生认为满意。2017年是广发银行完成股权变更的开局之年。宏观经济逐步从高速增长阶段转向高质量发展阶段，处于风险易发多发期的银行业面临从紧趋严政策导向下服务实体经济、防控金融风险、 深化金融改革等多重机遇与挑战。广发银行守住了不发生系统性金融风险的经营底线，初步实现新时期改革发展“开门红”。

总行部门精简10个

根据年报，广发银行2017年的不良率由上一年度的1.59%降为1.42%，下降0.17个百分点，不良率结束了4年逐步攀升的势头。不过，广发银行不良贷款余额仍较上一年度有所提升。截至2017年12月31日，该行不良贷款余额156.35亿元，而上一年度为155.88亿元。

其中，不良率最高的行业是批发和零售业达到3.61%，不过相比2016年4.13%，整体有所下降。扎眼的数据来自房地产行业， 去年末广发银行房地产行业的贷款余额达到661.3亿元，相比2016年末的496.4亿元，增加了33.2%；同时，该行业不良率也从0.03%，大增至0.58%。

2017年，广发银行的组织架构及管理流程调整明显，广发内部人员将这种涉及内设机构及主要职责、岗位编制的调整方案简称为“三定”方案。调整之后，总行部门数量由49个精简到39个。根据新的岗位职责并结合轮岗要求，重新评定所有总行本部职位并完成员工聘任。虽然部门减少了，但是员工人数却有增无减，广发银行（含信用卡中心）去年在岗合同制员工人数37223人，比上年度净增加1794人。

据21世纪经济报道记者了解，“三定”方案按照零售金融、公司金融、金融市场三总部的框架，将总行零售银行部、财富管理及私人银行部、网络金融部、零售信贷部四个一级部归结为一个零售金融总部；将公司银行部、战略客户部、投资银行部、交易银行部四个一级部归结为一个公司金融总部；将金融市场部、资产管理部、金融机构部、资产托管部四个一级部归结为一个金融市场总部。

和中国人寿联姻之后，银保协同出现跨越式发展。去年，广发银行与中国人寿集团各成员单位全年投融资合作规模1323亿元，发行捷算通联名卡2.2万张，现金管理实现对寿险、财险、养老险省级机构和国寿投资公司各子公司的全覆盖。代销国寿期缴保费比上年大幅增长129%，联名借记卡和信用卡合计发卡突破100万张。银保协同共同参与多个重大项目，与多家大型央企以及天津市、山西省等地方政府缔结战略合作关系。

广发银行行长刘家德表示：协同发展开局良好。广发银行积极把握与中国人寿协同优势带来的崭新机遇，谋定后动、纵深推进，有效实现潜在优势向现实效益转变。