在自由贸易试验区（下称“自贸区”）之后，自由贸易港（下称“自贸港”）又成为各地希望争取到的重大改革事项。十九大报告提出，要赋予自贸区更大改革自主权，探索建设自贸港。

　　商务部国际贸易经济合作研究院副院长李钢近日称，自贸区能否自然而然走向自贸港，在政策层面上并不会如此，“还是要有中央授权”。

　　自贸港不会遍地开花

　　何为自贸港有严格的界定，自贸港是设在一国（地区）境内关外、货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税的特定区域，是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜都是比较典型的自由贸易港。

　　“自贸港一定是在一个完整独立的关税区内设置的区域，肯定不会遍地开花，（不会）像自贸区这种布局方式，理论上也没有这种可能性。”李钢说。

　　随着海南的加入，截至目前全国已经有12个自贸区。近日发布的《雄安新区规划纲要》提出，河北省支持以雄安新区为核心设立中国（河北）自由贸易试验区。商务部新闻发言人高峰则在4月26日的例行新闻发布会上称，商务部作为国务院自贸区工作部级联席会议办公室，将与河北省一起，会同相关部门抓紧研究总体方案。

　　这也就意味着，与过去30年相比，我国对外开放的国际环境已经发生了重大的变化，以全球价值链革命为代表的新经济全球化技术红利，和以WTO为代表的全球多边贸易体制的制度红利时代已经过去了。这种大背景的变化，也引发了吸引外资路径的变化。“没有意识到一点，按照传统的办法去把大门打开或是提供特殊的优惠政策，外资也不会像过去那样如潮水一般涌过来。”王新奎称。

　　王新奎对第一财经记者称，自贸港建设中，更重要的是要有一套针对某一个重要的产业或行业，或与当地优势有关的行业政策体系，比如海南的自贸港首先就要从旅游消费行业开始。

　　李钢则表示，未来自贸港会在法律制度、税收制度、市场开放、金融自由化和监管等制度上有重大突破，最主要的核心内容就是资本和金融制度上一定要重大突破。

　　自贸区该如何建设？

　　而在自贸港成为新目标的情况下，自贸区又该往哪里去？

　　对此李钢认为，自贸区与自贸港都是探索贸易投资自由化，也都是自主开放的特殊区域。但二者又有不同：自贸区着重可复制可推广，但是自贸港则强调不可复制推广；二者的选取标准不同；未来全国人大的授权不同；未来自贸港要向WTO通报并作出说明。

　　“大多数自贸区还是要立足于中央批复的方案，按照定位，突出特色，开放发展，不搞’一窝蜂’。”李钢说。

　　海南自贸区建设同样提出以现有自由贸易试验区试点内容为主体，结合海南特点来实施推进。

　　李钢认为，开放新格局中自贸区的战略定位，一是要对内与对外开放相结合的试验田作用继续保持下去，二是为协议开放做测验和压力测试。

　　不少专家也表示，自贸区建设也面临一些问题，比如顶层设计不足，协同推进难；充分授权不足，实践创新难；压力测试不足，开放广度拓展难；进度标准不足，任务期限判定难。

　　中山大学副校长李善民称，在多个自贸区调研中发现，很多地方都反映出一个共同的声音，即“深层次改革推进的难度很大”，“最基层陷入了一个迷茫期”。

　　比如，西部某片区反映，目前争取到的省里的31项管理权限下放不足，希望下放更多的管理权力，但是上级又担心放了权之后下面能不能接得住。

　　李钢认为，自贸区探索“准入前国民待遇”的外资管理模式的使命基本完成，现在需要考虑的是，自贸区改革发展新的使命是什么，以及未来怎么推进自贸区。

　　李钢称，自贸区的建设还是要回归到自由贸易本身，回归到贸易投资自由化的轨道上来，在自贸区率先试行高水平的贸易和投资自由化政策，着力于要素自由化，实现商品、资本、技术、人才、信息等要素自由流动，而不是谈一些很琐碎的问题。“每个自贸区都有许多经验可复制、可推广，但是跟自由贸易、投资自由化相关联的到底有几条可以落下来，真的要画一个大问号。”

　　因此，推进自贸试验区建设，需要扩大改革自主权，要加强制度建设，充分授权。国家层面的试点工作，能在自贸试验区试验的，优先在自贸试验区试验。或者授权地方，自动获取试点国家各项试点举措的权利。

　　李钢同时称，自贸区要坚持体现战略性，既不能将自贸区功能扩大化，盲目堆叠与其功能不匹配的试验任务，也不能将自贸区功能缩小化，简单理解为园区招商引资。

(第一财经日报)

　　针对房地产市场存在的部分销售乱象，去年5月以来，多地先后出台摇号购房政策，截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同？具体如何实施？要达到什么效果？

　　各地摇号购房政策有何异同？

　　自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后，长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来，实施摇号政策的城市不断扩容，武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。

　　目前实施新政的7个城市，摇号政策各有异同。记者梳理发现，其共同点在于均强调一次性申报所有房源，或一次性售出所有准售房源；都强调摇号购房过程的公平和公正，均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

　　但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面，上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定，意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房；武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”

　　值得一提的是，杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；武汉规定，在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围；长沙则规定，“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。

　　摇号购房过程如何操作？

　　从各地出台的摇号购房细则来看，房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果，组织购房者按序选房并办理有关手续，有关部门对选房和登记备案过程进行监督。

　　记者在上海市东方公证处看到，与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同，新政要求摇号排序必须在公证下进行，且使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。随后，认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。

　　“以往开盘，开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子，因此确实会‘暗箱操作’，如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行，弄虚作假就成了违法行为，这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者，“在开盘选房环节，开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果，依序进行，保证公开、公正、透明。”

　　以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例，该项目负责人介绍说，在取得预售证之前，开发商就发布声明，向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺，并给出举报热线；取得预售证后，该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说，摇号政策影响的不仅仅是选房本身，而是让整个购房过程全部在阳光下运行，信息披露必须更加透明，以此最大程度地挤压寻租空间。”

　　成功中签该项目的王女士告诉记者，摇号购房新政出台后，感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘，开发商一般会人为制造哄抢的气氛，购房者只有几秒钟做决定，往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成，让我们不必在紧张的情况下完成选房，这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的，为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。”

　　摇号购房要达到什么效果？

　　业内人士认为，摇号购房意味着公证机构全程监督，可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来，部分开发商通过变相加价，巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格，关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。

　　在政府严格限价机制下，不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差，存在明显的套利空间，引发人们抢购新房。业内人士说，收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担，同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。

　　此外，在去杠杆的大环境下，房企融资难度不断增加，贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此，开发商更倾向于选择交付全款的购房者，而采用公积金贷款购房或者置换购房的，往往是自住型需求，新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者，“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大，进而加剧供需矛盾，而摇号政策有利于实现购房公平。

　　易居智库研究总监严跃进也认为，部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜，有助于他们能够以较为公平的方式选到房。

(新华网)

　　4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”)称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　中国证券报记者独家获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

　　此次新政有何重要意义？

　　通知指出：

　　1，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

　　2，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

　　3，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

　　需要遵循哪些基本原则？

　　通知要求：

　　1，坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；

　　2，明确优先和重点支持的领域；

　　3，加强监管协作，推动业务规范发展；

　　4，积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。

　　发行需要满足哪些基本条件？

　　通知明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：

　　一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

　　二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

　　三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

　　哪些领域获重点支持？

　　通知明确：

　　1，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　2，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

　　3，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

　　哪些工作程序得到了完善？

　　《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序：

　　1，鼓励住房租赁企业自主开展资产证券化。

　　住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。

　　2，优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。

　　3，优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负多提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

　　如何加强化监督管理工作？

　　通知要求：

　　1，建立健全业务合规、风控与管理体系。中国证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。

　　2，建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，研究推动将住房租赁证券化项目表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。

　　3，合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构，应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。

　　4，积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求、发起人(原始权益人)应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。

　　如何营造良好政策环境？

　　通知要求：

　　1，培育多元业主投资主体，提升资产支持证券流动性。中国证监会、住房城乡建设部将共同努力，积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。

　　2，鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住产证券化予以政策支持。

　　3，建立健全监管协作机制。中国证监会、住房城乡建设部建立住房租赁资产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制，协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难，推动住房租赁资产证券化有序发展。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品，拓宽融资渠道；加强资产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

　　市场人士怎么看？

　　十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

　　业内人士分析指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

　　国内Reits发展历程（资料来源：民生证券研究院）

　　“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中国证券报记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

　　何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

　　戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

　　“尤在在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

　　具体来看，北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。

　　或将撬动数万亿元住房租赁证券化市场

　　“租赁住房进行证券化，在产品形式上没有绝对的限制，只要是底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现，可以是ABS、类REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。

　　第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS和类REITs，类REITs产品主要代表包括保利地产租赁住房REITs，碧桂园租赁住房REITs等；收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等；CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。

　　第二类是在银行间市场挂牌的ABN，主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）等。

　　截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs产品，国内目前还没有标准REITs。

　　申万宏源证券表示，按照各地未来3-5年的租赁类住宅用地的供应规划安排，参考上海模式土地成本折价70%水平，按照当地2017年居住类用地成交均价的30%加3000元/平米的建安成本测算，到2020年，预计现有租赁试点城市将供应1.7亿平米住宅类用地，投资资金需求大约为1.66万亿元，未来三年REITs的大力发展将为租赁市场的发展提供融资支持。在盘活目标资产后，又会有更多的资金用于支持租赁市场的发展，有利于我国租赁市场发展和房地产市场的成熟。

　　民生证券表示，在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，REITs的发展前景广阔，未来的发行空间可以从以下三个角度测算。

　　1，从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%，中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增 发行额约为8448亿元。

　　2，从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年，由于房地产企业密集上市，自有资金占比提升明显。从2014年至2016年，由于资产证券化产品的快速发展，其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金，包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。

　　2016年，国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。

　　3，从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。

　　假设国内一线城市的优质经营性物业均通过REITs融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。

　　综合以上三种测算方法，民生证券认为，REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

(中国证券报)

核心提示|数据显示，五一期间，一线城市网签商品住房同比跌幅超过50%，二线城市跌幅也在30%左右。与全国楼市一片低迷不同的是，郑州楼市似乎未受影响，多个项目去化效果不错。对此，有些置业顾问和中介人员在朋友圈内炒作，“某某某区域又现日光盘”“某某某项目开盘即清盘”……有些市民不禁要问，楼市的春天来了？

现场

五一期间，现场活动多多

每到五一期间，各大售楼部都会推出一些暖场活动。

小长假期间，记者来到位于中牟片区的融创华夏观澜壹号营销中心，由于其推出的“优放音乐节”、梦幻积木王国等活动，吸引了不少市区的顾客，三天共有700组客户到访，“老带新”可享受巴厘岛2人游，推出的50套房源全部售罄。

此外，信保春风十里推出网红美食享不停活动吸引750组客户参与；恒大金碧天下半城湖推出“童梦奇幻季”活动吸引3000多组客户参加；保利心语也推出五一奇趣总动员活动，客户到访量254组，诚意登记77组；金科御府也推出环球美食嘉年华活动，五一期间共吸引9532人参与。

“即使不在销售节点，也都会推出一些活动，吸引人气是关键。”郑州某项目营销负责人称。

实例

部分项目开盘，去化不错

5月1日当天，记者来到位于惠济区某主打精装地铁盘项目案场，看房的顾客有20余组，置业顾问称，“假期这几天跟平时差不多，由于我们项目取消了首付分期，来看房的人不少，但是成交量却不是太多。”

在南龙湖某楼盘的营销中心内，虽然看房的人有30余组，从数据来看，成交却不是很多，“现在几乎没有新的房源推出，自然也就没有成交了。”一名销售顾问称。

假期期间，位于中原区的碧桂园西湖加推207套房源，现场到访约200组客户。一置业顾问称，“优惠力度较大，按时签约可打99折，首付60%的话可以在所有的优惠基础上再优惠2个点，总的来说均价为15500元/㎡~16800元/㎡之间。”截至选房结束，销控显示售出170套，去化率82%。

此外，位于新郑的招商轩辕华府推出95套房源，成交均价8900元/㎡，截至选房结束，去化90套，去化率95%；华南城中园也推出261套房源，成交均价9200元/㎡。截至选房结束，销控显示去化率90%。

地产分析师郭浩认为，上述楼盘去化效果不错很大一部分原因是定价比较合理，“连续的调控使得开发商定价越来越理性，加上普遍蓄客时间较长，优惠力度大，去化自然不错”。

释疑

楼市春天来了？“日光盘”又是咋回事？

近期，不少项目开盘去化都不错，是不是意味着楼市春天来了？

“现在不能说是楼市回暖，也不能说是寒冷期，受调控影响，只能说房子没有前两年好卖了。”泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，不能光看数据，有的项目预售证暂时没下来，没有房源可售，就说这个项目不好，反之亦然。

王振东称，无论调控力度如何，热销的项目房源依然会紧俏，那些区位不好、定价不合理、品质一般、品牌影响力弱的项目即使没有调控，销量也不会太好。

此外，近期有不少读者向记者反映，在朋友圈中，有的置业顾问和中介不停炒作某某楼盘开盘又清盘了，“日光盘”很多，到底咋回事？楼市销量真的那么好？

“有的时候数据只是表面，要透过现象看本质。”王振东称，有的项目蓄客时间长，开盘的时候到访量就很多，也就容易销售；有的项目为了让数据好看，开盘的时候只开一部分或很少的房源，也会造成开盘即清盘现象，让消费者认为这个项目很火爆；再有就是真正比较受关注的楼盘，由于前期蓄客时间长、定价合理、品牌较好，甚至要求全款买房也是一房难求，“但这毕竟是极少数，消费者不要太迷信成交数据，注意数据统计口径，兼听则明”。

　　来自研究机构的1-4月房企销售和拿地排行榜显示，1-4月，3强房企门槛增长近4成，50强房企门槛增长近5成，有5家房企累计销售金额破千亿，碧桂园和恒大已经超过2000亿，甩出第四名超千亿。与此同时，强者恒强的局面继续发酵，多数销售规模居前的房企，拿地金额及新增货值也居前，销售20强房企中超7成房企拿地销售比超过百强房企均值。

　　房企加速推盘抢收业绩

　　克而瑞研究中心的房企销售排行榜显示，1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%；TOP50房企门槛提升幅度最大，同比增长48.4%；TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。

　　其中，碧桂园、恒大前四月累计销售已超2000亿元，万科累计销售接近2000亿，前三强房企销售额远远甩开后进企业。另外，保利、融创也先后突破千亿，绿地、中海、华夏幸福、龙湖、新城控股累计销售也均突破500亿。

　　对于前四月房企销售门槛的显著提升的原因，克而瑞研究中心认为，一方面，近两个月多地预售政策略有松动，部分房企的高价项目集中入市，但限价政策下，新房与二手房价格倒挂现象严重，导致3-4月多数开盘项目热销，部分房企销售业绩因此迎来开年来的小高峰。另一方面，在严格的调控政策背景下，经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　亿翰智库也认为，在当前市场形势不明朗的情况下，面对部分城市预售证的放开，不少房企对推货及销售节奏做出相应调整，提前进行业绩抢收，进入4月份以来，销售业绩释放加速。4月TOP100企业除了TOP1-10梯队，其余梯队平均单月业绩同比增幅均达到45%以上，已进入抢收月份。

　　中西部二线城市成拿地焦点

　　在业绩竞争加速的同时，房企土地储备与结构对业绩影响越来越大。从研究机构发布的房企拿地排行榜可以看出，多数销售规模居前的房企，拿地金额及新增货值也居前。

　　中国指数研究院的房企拿地金额排行榜显示，1-4月，龙湖、碧桂园、保利位列前三。TOP10房企1-4月拿地总额3514亿元，占TOP50企业的50.7%。克而瑞研究中心的房企新增货值排行榜显示，1-4月，恒大新增货值超过5000亿，碧桂园超过3000亿，融创、万科、绿地、中海、保利也均超过1000亿。

　　克而瑞研究中心指出，1-4月百强房企整体拿地销售比为0.39，TOP11-20房企的拿地销售比达0.55，虽弱于去年土地投资强度但已超去年百强平均水平，这部分企业正通过土储规模的增长来提升销售规模的增长。尤其值得关注的是，强者恒强的局面继续发酵，销售20强房企中3/4的房企拿地销售比超过均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53；而50强之后的房企中拿地销售比能超0.39的只占30%。

　　从各城市群拿地金额来看，中国指数研究院认为，受区域经济发展和房地产市场成熟度影响，发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，长三角为众多房企投资的重点，土地市场持续火热。值得关注的是，我国对外开放水平不断提高的同时，中西部地区将成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1562亿元；中西部和珠三角以1021亿元和933亿元分列第二、第三位。

　　克而瑞研究中心也指出，从销售TOP50房企1-4月的拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。其中以中西部的郑州、重庆、成都为企业重点关注，这些城市纷纷出台“引才政策”，大量的人口流入激发起购房的潜在需求，成为房企投资拿地广泛关注的焦点。其中，郑州成为1-4月房企投资份额最多的城市，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。另外，三四线城市中则以长三角、珠三角等经济发达、人口集聚的城市为房企重点布局之地。

(证券时报网)

　　在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。

　　“五一”期间，恒大在沈阳推出“辽宁恒大超级品牌日”，同时推出恒大绿洲、恒大雅苑等八个楼盘，并推出享购房折上98折、成功认购另减3万元等多重优惠。在郑州，招商天地华府项目推出98折优惠；恒大山水城（资料、团购、论坛）项目推出首付分期，首期仅5%，享额外96折上折；郑北孔雀城则推出一二期珍藏房源，下叠送小院，中叠送阳台，上叠送露台，买叠拼送停车位。

　　房企的大力度活动并未换来高成交量。中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

　　记者在广州看到，看房人明显减少。一位中介人士表示，“五一”前两天只带两波客人看了几套房，但是一套都没有成交。网易数据中心显示，在“五一”新推2434套的背景下，小长假前两天，广州新房仅成交281套，其中4月29日成交177套，30日成交104套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期，广州新推1969套住宅中，总成交约1303套。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，相比2月受春节假期影响的市场低迷态势，3至4月全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨，但相比调控前，当前市场成交量依然处于低迷状态，很难说回暖。“4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目，或能引起购房者积极性的，还是限价项目。”张大伟说。

　　有业内人士认为，虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。

(中国新闻网)

　　 证券时报记者统计，继3月超过15城再启楼市调控后，4月，杭州、北京、沈阳、青岛、长春、西安、济南、海南等多地调控继续升级，其中多数为前期房价涨幅居前的城市。

　　 某机构的最新数据显示，4月份19个主要监测城市楼市成交面积环比上升13.7%，同比下降10.4%。其中，一线城市整体同环比均下行，环比下降9.8%，同比下降20.7%；二线城市环比上升25.9%，同比下降6%；三线城市环比上升1.7%，同比下降14.6%。

　　 证券时报记者统计，继3月超过15城再启楼市调控后，4月，杭州、北京、沈阳、青岛、长春、西安、济南、海南等多地调控继续升级。其中，海南一个月内5次出台新政，继3月30日海南省出台的“房八条”，限购、限贷、限售、限价全部加码后，4月16日，海南省又发布了六项稳定楼市的严厉措施，包括落实量价调控目标，对量价仍上涨过快的市县将提请省政府进行约谈问责等。4月18日，海南省多地专项整治房地产市场，重罚违法违规行为；4月22日，海南省商品住宅实施全域限购。4月24日，海南限购补充细则出台，遏制假结婚、假离婚骗购住房。

2018年前4月，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。4月份单月，多个城市土地收入明显上涨。5月2日，中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

从土地出让金额来看，4月份受监测的50大一二线城市当中，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。其中，杭州单月土地收入高达179亿，同比上涨237%。

综合前4个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。

“热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率”。中原地产首席分析师张大伟认为，“土地市场在系列调控影响下，有所退烧。但从成交金额看依然高位，预计2018年，全国主要城市的土地市场将继续维持高位。”

张大伟表示，“全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

值得一提的是，包括宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市，土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。

“不过，近期信托等资金监管政策渐趋严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎”。张大伟分析认为，“房企资金压力正在逐渐出现，从2016年‘930政策’开始，全国一二线城市持续严格调控，这种情况下，虽然房企整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的拿地积极性明显降低。”

他认为，未来房地产市场走势会持续出现分化。“整体来看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低”。

“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地”。他进一步分析认为，“预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位”。

　　樊纲 中国经济体制改革研究会副会长，中国改革研究基金会理事长，国民经济研究所所长，中国(深圳)综合开发研究院院长

　　刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

　　航拍夜色璀璨广州（资料图）新华社记者刘大伟摄

　　用经济学基本原理分析房价

　　房价高肯定跟货币有点关系，因为货币是一般等价物，我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了？它怎么没到股市去？怎么没到猪肉上去？没到那些消费品上去？为什么到房地产上来了，为什么只到大城市来了？为什么没到那些三四线的小城市去？因此，这个解释似是而非，房价跟货币肯定有关系，但是解释不了现在房价这种状况。而且，从货币本身来看，至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段，为什么现在这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了？

　　然后说地价，房地产商抱怨地价太高了，所以房价就高。但是我要问的问题是，第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗？政府说的价格高，你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了，你拍出来了，拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能期望房价会继续涨。

　　第二，我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你会按现在便宜的房价卖吗？所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子，你不要抱怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。

　　网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者，今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论，最基本的理论大家都明白，就是供求关系。价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。

　　所以，我们就得先分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡。

　　房价的涨跌是供求关系的反映

　　根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿，达到13万3701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

　　说到现在城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不是很快，一种需求就是叫做改善性需求，大家现在收入提高了，改善性需求就越来越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

　　还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚，得县城里有套房子吧，县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会买个房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特别是我们的毕业生们，在座的大家想一想，如果你是外地来的，你想想你为什么到了北京？

　　迁移是有规律的，越大城市迁入的人越多，越小城市迁入的人越少，所以，多数小城市是人口流出的。人要迁移，首先第一点就要看工作在什么地方，看一个地方是不是能提供更多的就业，能够提供收入更高的就业，而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络，那么它可以有更多的企业来这儿发展，有收入更高的就业机会创造出来，然后来的人就多了。

　　当人一聚集的时候，又产生了新的就业机会，什么就业机会？服务业发展了。你人多了，服务业才能发展。比如说餐馆，你到偏远农村去，不会有几个人出来吃，而人越多，餐馆越便宜，大家就越到外面吃，这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会，什么机会？第一，连找对象的人都多了。而且，人的聚集在经济学上还产生了一种东西，叫做撞击效应，就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识，各种新的想法、创意，各种不同的爱好、口味都能得到满足，因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段，多数人涌向了大城市。大城市现在房价高，一个重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市迁移。

　　这个时候大家就会问一个问题，小城市怎么办？特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市发展得很好，又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种情况下出现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城（资料、团购、论坛）市的生活经历，他们有了比较高的收入，他们带着带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们现在很多小城镇，你别着急，我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅，我们还有人口回流的一天。

　　刚才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，这是一种合理的居住性的需求。

　　如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

　　最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的？是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。

　　我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，你首先要想供给侧，想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

　　年轻人应该买房还是租房？

　　比如你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是，如果你的情况不是这样，比如你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时候能够给你付首付，那我说你还是买房好。

　　你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭？就是因为当时中国的那种情况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才能买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了？当然，你没有钱做不到这个事情，但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。

(新华网)

　　经济学家樊纲最近在央视《中国经济大讲堂》上提出了“六个钱包”买房论，就是要薅爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的“羊毛”买房，引起了社会舆论哗然，这倒不是什么令人觉得离奇的观点，这样的事实早就存在。

　　但樊纲提出了一个我们需要深究的问题，就是为什么作为一位知名经济学家，樊纲会推翻了2015年他在央视《开讲啦》中的买房观点。当时他告诫说：“年轻人不该拿父母的积蓄买房。现在先不要买房，要更加努力奋斗，才能够回报父母”。

　　假如认真关心数据，还是能看出一些苗头，或者说是历史周期律。我们先来看第一个历史数据，2017年房地产开发竣工情况并没有得到好转，全年全国房屋卖了将近17亿平方米，与之差距明显的是竣工面积只有10亿平方米多一点。

　　第二个数据，4月中下旬，国家统计局和省市统计局纷纷发布了2018年一季度房地产开发投资情况。从全国来看，房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。

　　这是一个表面上让人高兴的数据，但也是一个整体准确局部失真的数据，具有迷惑性和“负效应”。

　　我们来看看第三个数据，这是非常重要的一个数据，房价形势严峻与否跟它有重大的正相关。上海市统计局发布一季度上海房地产新开工面积为262.82万平方米，下降50.3%。其中住宅新开工面积130.45万平方米，下降55.2%。安徽省统计局发布数据称今年一季度全省房地产新开工面积回落较大，增速比上年同期低35.3个百分点。

　　除去上海、安徽，北京这些城市也好不到哪里去。西安就更直观并且不妙。最近西安楼市供需紧张缺房导致排队求购，根据我们记者的了解，最大的原因就是施工进度落后，新房供应量比计划至少减少了80万平方米。供不应求仍然是一二线热点和潜力城市的房地产现实。

　　这也是一个尴尬的轮回，每逢调控严厉，减少和延缓新房施工就会成为企业应对的策略。过去国土资源部门天天讲、月月讲、年年讲要严厉处置闲置土地、加快已卖土地开工速度，但具体到供应环节与督查环节，总是如重拳击在海绵里，效果不彰。

　　不管是过去的事实，还是目前的情况，住宅土地开发的落实，最需要的是工作的环环相扣。绝对不能是看似忙忙碌碌，实际上却是做表面文章。以目前热点城市出现的新开工量锐减以及过往的经验教训为例，新组建的自然资源部门、住建部门乃至银行证监等各个监管环节，都要担负起政府部门的主体责任与协同监管责任，实现政府与监管的横向互动、中央与地方的上下联动，才能编织出一张严密的土地开工与住房供应的监管之网，让投机取巧、捂地和挤牙膏式的开发行为无处藏身，无机可乘，护佑房地产宏观调控与市场秩序向好推进和发展。

　　面对热点城市出现的这个房地产新开工面积减少的新情况，我们认为，讲得再好，措施定得再多，不干都是空的。尤其是在市场需求正在出现新一轮爆发时刻，监管更要跟得上，做得好。

(中国房地产报)