■“中介捆绑网贷平台?分期交租暗变贷款”追踪

昨日，新京报曝光了部分租房中介公司借助新兴的网贷平台，在隐瞒网贷事实的情况下，以“押一付一”诱导租户办理平台分期缴租，提前套现全年房租，并导致不知情的租户面临贷款逾期等风险。对此，北京市住建委表示已针对此类情况立案调查。

新京报记者昨日联系到涉事中介公司，其表示今后将让员工明确告知“押一付一”分期付为贷款，并及时为非恶意逾期的租户解绑网贷。但记者走访其两家门店，发现仍有员工在推荐缴费平台时，称其为金融平台而非贷款平台。

报道后维权租户群新增50多人

在租户“被贷款”的报道见报后，昨日陆续有租户爆料，称他们也遭遇了被捆绑借贷平台，导致网贷无法解绑的情况。

在部分租户建立的维权微信群中，新京报的相关报道被多次转发，更多的有类似经历的租户，加入到维权群中，截至昨晚10点，该群新增50多人，达到160人。群中很多网友都在互相商量解绑办法。

据记者了解，这些新增维权租户中，大部分都涉及网贷平台：或被欺瞒贷款，或贷款无法解绑。

有部分租户表示，签约时也发现中介所谓的合作平台涉及贷款业务，但在中介一再保证“不是贷款、无利息”的情况下，还是选择了绑定交费平台，导致出现贷款情况。

也有租户称，在签约时确实看到合同中关于“押一付一”贷款的相关条款，但中介在此前推广平台时已故意隐瞒，租户先入为主，很容易忽略掉合同上的相关条款。

中介称将明确告知平台分期为网贷

昨日，记者联系到报道涉及的北京昊园恒业房地产经纪有限公司，针对其中介人员在推广平台时隐瞒该平台为借贷平台一事，该公司一名魏姓负责人表示会组织员工进行培训，在以后推荐“押一付一”业务时，向租户明确此为房租分期贷款。

该负责人表示，所有租户在办理房租分期贷款时，工作人员都会详细讲解其功能和流程及相关注意事项。在客户提交分期贷款申请后，分期平台工作人员也会以电话的形式，向租客核实办理房租分期贷款的真实情况及个人资料，“客户提交申请后一个工作日内，元宝E家的平台工作人员会根据租客在其APP上提交的材料，留存的电话联系租客，核实客户是否自愿办理房租分期业务，如果租客不认可该项业务，可以自行取消。”

该负责人告诉记者，对于晚交房租造成贷款逾期一事，只要租客不是恶意长时间拖欠房租，贷款平台就不会对租客信用造成影响。如在解绑过程中造成的时间延误或者逾期现象，中介公司会协调网贷平台，做一个内部调整和说明，不会上传该项逾期记录，所以对租客的信用不会造成任何影响和不良记录。

昨日下午，记者从北京市住建委了解到，针对新京报此前报道里涉及的中介捆绑借贷平台，欺瞒租户办理房租分期贷的现象，住建委已立案调查。

■回应

昊园恒业并购致部分退租租户未及时解绑

针对有较多租户投诉昊园恒业未及时解绑网贷的情况，昊园恒业的魏姓负责人表示，他们陆续并购了一些中小型中介公司，这些公司的大部分租户原本就办理了房租分期业务。因原公司的合作分期平台并非昊园恒业的合作方，所以在并购完成后，除了租赁合同需要进行变更外，租户的分期贷款业务也将与原平台解除，转由昊园恒业的合作方元宝e家来签约。

“租客之前办理的分期贷款业务我公司会负责帮其解除；但是解除分期贷款业务需要一定的审核时间，一些客户担心多扣款问题，我公司一直承诺：如果在解绑贷款平台期间发生了多扣租客房租现象，只要租客提供交款凭证，经我司核实无误后，由我公司负责退还租客多交的房款。”魏姓负责人说，现在他们公司正在积极解决解绑一事。

对于有租户因种种原因无房可住却仍需还款一事，魏姓负责人称，其公司收购的一些租赁房源里，存在一些打隔断分租的违规现象，由于并购后的房屋租赁企业和租赁房源数量比较大，在群租房自查、自拆方面由于体量和时间问题未及时全部处理，有些房源会因此被相关部门查处。

“因这些原因造成的投诉，我司也一直在和租客沟通并协商退款和另行给租客安置新的住处问题。”他说，但是因为近期拆除隔断房的量非常大，造成大量租客来公司退租、退钱。这些租客大都在合同期内，甚至有的刚刚交完房租没住几天，“此举给租客本身和我司带来了极大的困扰。针对这些情况我司也在积极地调拨资金，以最快的速度解决客户退款问题。”

“惠人贷”?若租户不知情将帮助解绑贷款

昨日，报道中提及的“惠人贷”公司针对新京报此前报道回应记者称，房租分期，打破了传统住房租赁方式，对于租户、第三方商户是双赢举措，而对于租户，也多了一种付款方式选择，减轻了长租公寓租客群体的支付压力。

“我们会提醒租户详细阅读相关协议，由租户权衡之后，自愿选择是否在租房时以分期方式借款支付房租。惠人贷承诺将从我做起，致力于建立健康的租房行业生态，让租房市场日趋透明、合理、理性，并推出多项服务举措，为租客和房东群体进一步优化租房体验。”该公司一名工作人员表示，如电核人员与申请人确认申请信息时，租户表示系因某种原因在不知情的情况下向其平台提交了申请，则平台审核不予通过，租户的借款申请也会被驳回。如果分期申请成功后，租户表示在不知情情况下捆绑了其平台，该公司也可为客户向相关各方申请终止交易。

而涉及报道的另一家网贷平台“元宝e家”，其发给新京报的相关文件显示，客户申请分期时，工作人员会电话核实客户是否自愿办理分期，否则就取消分期申请。

■追访

店面中介仍称平台交租非网贷

昨日，新京报记者走访了两家昊园恒业的门店，发现中介人员在与租户沟通中，仍推荐使用“押一付一”的平台交费模式。

在昊园恒业位于朝阳区常营民族家园一处退款办理点，近二十平方米的屋子内摆着两张桌子，有三名工作人员坐在电脑前，两名工作人员负责接洽来访的租户，一名工作人员负责接听电话，登记租户的退款信息，在其电脑上能看到有登记着退租租户个人信息的界面。

记者注意到，期间，一名租户致电询问退款事宜，该工作人员回应称，“我们已经帮你登记了，你不要再磨我们，影响我们工作。你要走诉讼就走诉讼，我们也没拦着你。”随后挂断电话。

“我们公司都是用元宝e家APP进行交款，就是一款缴费软件。”工作人员告诉记者，“不用任何手续费，你把银行卡、身份证给我们，每个月定期往里面存好钱就行。”该名工作人员补充道，他也正在使用该款APP进行房屋缴款。

在记者质疑该款APP为贷款平台可能会影响个人信誉时，该工作人员回应称，“你就大胆地用，不会有事的。”为了让记者放心，该工作人员告诉记者，曾经有一名租户在元宝e家逾期四个月没有还款，“平台根本不会上征信，都是骗你的，这么说就是想让你及时还款而已。”

在昊园恒业位于亦庄经开芯中心的一处门店，不时有中介人员向租户介绍房源或者办理相应手续。

在一处没有工作人员的房间内，桌上能看到不少散落的房屋租赁合同，记者注意到，在合同中有一页为“关于了解及使用租房分期平台业务的说明”，其中第一句话为“甲方与元宝e家合作租房分期贷款业务，向乙方推荐房租分期产品服务”。

随后记者以租房为由咨询店内一名李姓工作人员，对方在向记者介绍房源后，同样开始向记者推荐“走平台押一付一”的付款方式，且称元宝e家是其公司的房租分期金融平台，而不是借贷平台，“会涉及征信，但不是借贷平台，只要正常还款，还会对征信有利。通过平台缴费，你们压力能小一点，我们公司资金上也能更灵活。”

(新京报)

五一前夕，包括购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个影响楼市的相关政策发布。

《证券日报》记者上周走访调查多家银行和房产中介发现，自5月7日起，北京地区多家银行已经或准备将首套房贷款利率从基准利率上浮5%调整为上浮10%；另有少数银行首套房贷款利率为基准利率上浮20%-30%。

多家银行

上调首套房贷款利率

近日，《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行、大华银行、汇丰银行、兴业银行、农业银行、邮政储蓄、光大银行、北京银行、南京银行、浦发银行、华夏银行等在内的11家银行的网点。

其中，对于首套房贷款利率，1家银行表示最低上浮5%，通常批准基准上浮10%；6家银行表示最低上浮10%；1家银行表示最低上浮10%，而且通常批准基准上浮15%-20%；1家银行表示最低上浮25%；1家银行表示最低上浮30%。

以某股份制银行为例，该行目前对于首套房贷款利率最低可申请到基准利率上浮10%。不过，当《证券日报》记者咨询时，个贷经理提醒道：“首套房贷款利率上浮10%的情况只能说还有，但是一般都申请不到，通常批准基准上浮15%-20%。放款周期大概是抵押后一个月，目前有额度，但是需要排队。”

在另一家股份制银行朝阳区某支行，工作人员表示：“如果资质、工作单位、收入等都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过我们支行业务比较多，房本抵押后一个月肯定放不了款。”

在某城商行，工作人员则表示：“目前首套房贷款利率最低上浮30%，贷款300万元以下在房本抵押后一周左右放款，贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”

在某外资行，工作人员告诉《证券日报》记者：“4月初开始，我行首套房按揭贷款利率最低按基准利率上浮25%执行，二套房与首套房利率差异化，利率上浮26%，以面签时间为准。”

融360发布的截至4月30日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为比基准利率上浮10%。

首套房贷款利率的上调，意味着买房的成本增加。《证券日报》记者简单计算，按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.05倍时，月供为5930.69元，利息总额为779207.43元；当利率提高到基准利率的1.1倍时，月供增加到6075.36元，利息总额为822607.23元。也就是说，每百万元贷款，月供增加144.67元，总利息增加43399.8元。

房产中介

提醒加快面签流程

5月3日，某房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者，“我们收到公司紧急通知商贷利率调整”。记者了解到的情况显示：工商银行通知，5月7号之前出网签合同且在5月31号之前审批通过，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；5月7号之前客户业主办理面签，后补网签，且在5月31号之前批贷，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；否则上浮10%。农业银行通知，5月7日前网签，且在5月30日之前审批通过，利率上浮5%；5月7日后出网签的，及5月7日前出网签5月30日后批贷的，利率上浮10%。邮政储蓄银行通知，5月10日以前网签的，5月31日之前批贷，首套房利率上浮5%；5月10日以后网签的，首套房利率上浮10%。

上述经纪人告诉本报记者：“组合贷模式下，目前商贷部分的利率还是基准利率上浮5%，目前没调整，仅仅是纯商贷调整了利率水平。”

同时，他还提醒记者：“虽然目前其他银行首套房贷款利率大多还是上浮5%，但是按照以前银行的一些做法，陆陆续续都会上浮到10%。”

随后，在5月4日下午，上述房产中介的经纪人再次提醒《证券日报》记者，“公司再次通知，以网签时间为节点，5月10日之后网签的商贷单，工行、农行、中行、建行、交行、北京银行、北京农商银行、招商银行、邮储、南京银行（即目前和房产公司合作的银行）首套房贷款利率执行基准上浮10%，二套房贷款利率执行基准上浮20%。”也就是说，最晚5月10日开始，购买首套房，在五大行申请纯商业贷款将全部上调至基准利率上浮10%。

同时，上述房产中介工作人员还表示：“交通银行的组合贷利率也即将调整，时间待定，公司已经通知在途单还未面签的业务单（客户需要同时满足已报单、首套、未面签、组合贷四个条件），借款人需尽快前往公积金网点查询征信。”

延长借款人最高年龄

影响不大

五一节前后，《证券日报》记者收到多个房产中介的“推销”信息，其中购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个政策调整被多个经纪人解读为“对楼市利好”。

事实上，这些类似统一“话术”的推销起了不少作用，有数据显示，五一小长假期间，京城房贷市场咨询量环比上月涨幅10%左右。同时，据我爱我家集团市场研究院统计，4月份北京二手住宅共网签13673套，是去年5月份至今的最高值。

针对借款人最高年龄延长的调整，《证券日报》记者咨询了北京地区某大型房产中介，工作人员告诉记者：“贷款年限有三个条件限定：第一，砖混结构最长贷款年限为47年减去房龄，钢混结构为57年减去房龄；第二，贷款年限与房龄之和一般不超过50；第三，贷款年限与借款人年龄之和一般不超过65，有少数银行放宽到70，还有个别银行放宽到75，以上三点同时满足，以贷款年限最短的为准。”也就是说，由于房龄、65岁以上购房者比例较小等原因，该调整对市场实际的影响可能会比较有限。

（证券日报）

　　房子是用来住的，不是用来炒的。

　　但暴利之下，资本趋之若鹜。很多城市，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱而走。可怜的其实当地百姓，爆炒掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出，更让人热衷于投机，而不是发展实业。

　　这种风气带动之下，有人说，1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；2017年雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房。这何尝不是时代的悲哀。

　　但房子是怎么爆炒的呢？《中国证券报》记者戴小河就记录了漳州这个活生生的例子，看了让人触目惊心。

　　记者手记

　　如果不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见，我无法相信这世界上竟有如此简单而暴利的商业模式。

　　下个月，我的采访对象魏广华就要离开漳州了，寻找下一个猎物。在他的“团队”进驻福建漳州的9个月里，这里的房价高歌猛进，他带来的2000万现金，也只花出去了1000多万，现在卡里一共躺了接近5000万现金。

　　“炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”很难想象，作为楼市炒家中的新兵，魏广华的捞金速度竟如此之快。

　　下面，是记者再现的三个城市的炒楼故事。在一轮轮的房价上涨中，有的人暴富了，更多人的未来被房子裹挟，艰难前行。

　　1.漳州“坐庄”风云

　　漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市，四季和风拂面，是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒到全国各地，而最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。

　　“9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节，泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人，他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。

　　来到漳州前，魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，加之2016年初厦门房价节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰，魏广华经过缜密考察后，决定加入这支队伍。于是，每人拿出2000万资金，凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。

　　“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。

　　“我以前做实体经济，成日操心操肺劳神苦思，反而吃力不讨好，但是房地产不同，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，你就躺在家里赚钱了，这种四五线城市，前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”已经头头是道。

　　2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。

　　回想起这9个月的光景，魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中，厦门岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。”

　　到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

　　这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已被在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。

　　“十个人要一口气买下这些房子不是易事，难免树大招风。上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，于是，他们就通过中介公司找农民工买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户，对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。

　　吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。

　　“只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示。

　　联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。

　　加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

　　2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到记者时，满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本都转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。

　　“这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是10亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的。”漳州当地一位官员告诉记者。

　　2.基金经理“结伙”赴贵阳

　　接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。

　　胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物。

　　“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉，“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。”

　　胡英杰不是一个人在战斗，和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有三五千万现金。但是，他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金，也不会一次性付清。首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。

　　“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的，他庆幸自己走入了“一片新天地”。

　　Wind统计数据显示，从2015年6月15日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。

　　正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。

　　那么， 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。

　　从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房，白天他有时到市内各个中介门面串门，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。但是，晚上9点过后，胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。

　　经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了，花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。

　　“你知道吗，贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。

　　“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火。下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型，这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”胡英杰说。

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　　3.G县的卖地“生意”

　　G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工，只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。

　　2011年，江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。这一年，县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天，县领导找到徐波，跟他商议“干出一番事业”。

　　“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。

　　徐波回忆说，“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。

　　眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”

　　这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。

　　徐波解释了其中的奥秘：开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。

　　“这是个双赢的交易，开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了，资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”

　　徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校，那就是暴利的“学区房”项目。

　　在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后，G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元，其中土地出让金大概占到4亿元。

　　“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。”G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。

　　土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富。

　　原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉记者，“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”（应采访对象要求，魏广华、胡英杰、徐波系化名）

　　(中国证券报)

　　北京商报讯 （记者 蒋梦惟）一边是各种“高铁盘”拔地而起，一边是大量高铁站周边荒凉闲置，在不同地方的高铁沿线，商业发展冷热不均问题凸显。对此，5月7日，国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》），为高铁站选址及周边开发提出了“量力而行 有序建设”等四项原则并明确，坚决防控单纯房地产化倾向。

　　《意见》提出，目前，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化融合发展研究还不深入，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，对人口和产业吸引力不够，持续健康发展的基础不够牢固，潜藏着一定的社会经济风险。

　　实际上，随着高铁站周边及沿线的经济带动作用逐渐释放，不少社会资本已经看到了这一区域的商业价值，并积极表达出参与投资开放的意愿。而早在2014年8月，国务院办公厅也发布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》明确，支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地。去年9月，由复星集团牵头签下的我国首条民营控股高铁，其中对于民资的一大吸引点就是，运营方不仅负责高铁线路本身，还将搭配多种商业项目，比如通过开发沿线车站、站前广场等寻找更多补充盈利。

　　然而，业内人士表示，目前确实有部分高铁站周边出现了同质化开发模式，甚至是单纯的炒作噱头开发房地产项目，所谓“高铁盘”比比皆是。因此，《意见》要求各地要严格依据城市总体规划、土地利用总体规划、综合交通规划等编制高铁车站周边开发建设规划，合理确定开发规模和边界，优化车站选址方案及车站周边区域空间结构、人口产业分布，杜绝边建设、边规划；合理把握建设节奏和时序，量力而行、循序渐进、有序发展，防止盲目追求规模和大干快上；充分发挥高铁车站的辐射带动作用，走特色化、差异化发展之路，避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发；充分调动企业和社会资本的积极性，推进项目共建、资源共享。

　　具体来说，对于高铁站周边开发，《意见》明确，有关城市要结合自身资源禀赋、优势特色、发展定位等，甄选出发展基础条件优越、城市特色鲜明和发展潜力较大的产业，构建枢纽偏好型产业体系，避免沿线临近站点形成无序竞争、相互制约的局面。对于大城市，《意见》给出的思路是可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能；而提及中、小城市时，《意见》认为，在这些地方，高铁车站应合理布局周边产业，稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。

　　“公司最近发的通知，由于业绩不达标，全部业务人员降薪25%，如果业绩不达标还要继续调整，准备走了，在找房企的机会。”近日，上海一家信托公司的业务人员小张对21世纪经济报道记者如此表示。

　　小张的情形并非孤例。据记者了解，今年以来针对资金违规流入房地产和地方政府平台的金融监管进一步趋严，以房地产业务和政信城投业务为两大主要支撑的信托机构人员正面临着“业务荒”的窘境。

　　与此相应，面临着债务偿还高峰、融资渠道收缩、项目回报降低的房地产企业们，则处于严重的资金饥渴中。21世纪经济报道记者从市场了解到，大量房企正开出高薪在狂招融资人才，很多房企对有一定经验和资源的人都开出50万-80万的薪资。

　　一边是遭遇降薪和业务荒的金融机构，另一边则是高薪揽人的房地产企业，业务实质又一样，无形之手的指挥下，信托经理们纷纷出走金融机构，流向房企。有意思的是，这批人中很大一部分当初即从房地产企业进入的金融机构，如此迁移，也折射出十几年来房地产金融化和金融机构由乱而治，以及这两个领域之间相伴相生、河东河西的变迁。

　　融资收紧成本高企

　　房地产企业正面临着来自“四面八方”的压力。

　　首先是债务到期高峰。2015和2016年前后是债市大牛，包括房地产企业在内的公司集中发行了大量债券，期限多为3年，也就是说今明两年将进入偿债高峰。据21世纪经济报道记者统计，2018年和2019年的房地产企业债券总偿还量分别为2850亿和4038亿。相比之下，此前三年则少得多，2015年-2017年的偿还量分别为327亿、612亿、1424亿。

　　更为严重的是房企融资渠道的收紧。事实上，房企融资渠道的收紧并不是今年出现的新现象，而是最近几年来在房地产调控的大背景下持续推进的一个过程。房地产企业的融资来源大体上可分为开发贷和前端融资。

　　所谓前端融资是相对于常规开发贷而言，对于开发贷监管统一要求符合四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）的条件，同时还要满足自有资金投入不低于30%的条件，所以大部分企业在拿地阶段需要有其他融资突破。

　　一位上市房企的融资总监对21世纪经济报道记者表示，资金来源构成中，开发贷和前端融资差不多各占一半左右，前端融资的资金主要来源于信托、基金以及各类民间资本等，现在的监管规范主要就是掐了前端融资部分，“这一块几乎没有什么可做了。”

　　一位给房企融资的金融机构人士对记者表示，去年虽然规范政策大体都已经出台，但是各地执行标准不一样，都还有些可操作和包装的空间，今年就几乎都没法做了。

　　融资渠道收紧的一个自然后果是融资成本的上升。多位房企融资人士对记者透露，即使保守来看，当前房企的前端融资成本也几乎相当于去年上半年之前的1.5倍左右。“来找我们做融资的房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且项目特别多，都做不过来。”一位民营资金中介人士称。

　　银行渠道同样面临着额度紧和成本上升的问题。上海地区一家房企的融资人士告诉记者，之前都还能谈下来利率下浮的贷款，现在都是上浮。这还是其次，一些基本面不太好的小房企银行基本都不愿意放了，湖北等一些内地省份的银行甚至直接不做房地产贷款。

　　试水股权融资

　　融资压力骤增的另一面是项目回报骤降。上述上市房企融资总监透露，以上海地区为例，房地产调控仍处于高位，项目压价严重，新房和二手房倒挂，项目利润率相比之前有较大幅度的下降。

　　资金压力之下，房企正不惜高薪狂揽融资人才，而遭遇降薪、业务荒的信托经理们开始纷纷出走金融机构，流向房地产企业。“现在特别多的信托经理跳槽房地产企业，基本上每家信托公司都有那么一些人过去。”上海地区一位信托机构人士对21世纪经济报道记者如此表示。

　　公开招聘信息中即披露了大量房企融资岗位的需求信息。记者发现，高薪之下，其要求多为“具备一定的项目及资金端资源”、“根据公司发展需要，寻找融资资本，全面规划投融资项目”、“建立与金融机构、投资机构、中介机构、合作伙伴等良好的沟通关系”等。

　　房地产企业的资金链条压力还迫使其加快项目周期。据一位业内人士对记者透露，现在大型房企都在快马加鞭地上项目，对项目的节奏要求大为提高，比如某大型房企要求项目从拿地到预售全程一共六个月时间，另一些大型房企则给出了八个月等不同的周期要求。对于小型房企，尤其是前几年大量举债扩张的房企来说，当前环境下被迫出售项目或者寻求大房企共同开发的的案例也不在少数。

　　一个讨论得颇热的方向是股权融资。一位大型国有房地产开发商人士对记者表示，现在的问题是土地贷款管控严格，土地款融资对自有资金的要求是监管红线，以前通过明股实债做的，现在都要求穿透审查，“现在的思路就是找一部分真股权，但涉及股权投资机构和开发商的矛盾比较多，机构不擅长，不敢投或者开出的条件苛刻到开发商无法接受。”不过，据记者了解，虽然目前还鲜有成功案例，但不少大型金融机构均在试水真股权融资。

　　房地产行业将进入一轮兼并整合的洗牌几乎是业内共识。

　　继特色小镇与主题公园后，主管部委再次在新的建设领域提出“严控房地产化倾向”。

　　5月7日，发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》提出，个别地方高铁车站周边开发建设存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，并从强化规划引导和管控作用、合理确定高铁车站选址和规模、严格节约集约用地、促进站城一体融合发展、提升综合配套保障能力、合理把握开发建设时序、防范地方政府债务风险、创新开发建设体制机制等八个方面，对高铁站周边区域的开发建设做出部署。

　　国家发改委城市中心交通规划院院长张国华接受21世纪经济报道采访时表示，《意见》的提出，体现了高铁站及其周边区域的短期开发思维向长期运营思维的转变，同时体现了相关部门对如何更好地统筹重大交通基础设施与城市发展之间的关系的反思。在规划建设层面，有利于实现规划、自然资源、铁路等部门之间的协同合作，将高铁选线、选站和周边区域开发，更好地和城市功能、产业和基础设施网络结合起来，在运营层面，则有利于将市场的力量引进来，实现市场化运作。

　　防范潜在风险

　　《意见》提出了高铁站周边区域合理开发建设的四项基本原则：规划协调、布局合理；量力而行、有序建设；站城一体、综合配套；市场运作、防范风险。

　　这被认为与目前高铁站周边地区开发过程中存在的问题有关。《意见》提出，总体上看，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化融合发展研究还不深入，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，对人口和产业吸引力不够，持续健康发展的基础不够牢固，潜藏着一定的社会经济风险。

　　张国华表示，在目前的高铁周边区域开发中，主要有三方面风险：一是与城市中心距离过远，产业和人口难以聚集带来的鬼城、空城问题；二是部分地区高铁站建设盲目“高大上”，却忽视了与周边配套、基础设施交通网络的衔接，使得这些高铁站作为交通枢纽运转效率偏低；三是高铁周边地区，或者说高铁新城的开发，背后可能存在地方政府债务风险、房地产泡沫风险。

　　因此，在规划层面，《意见》指出，要统一规划，整体部署，严格依据城市总体规划、土地利用总体规划、综合交通规划等编制高铁车站周边开发建设规划，合理确定开发规模和边界，优化车站选址方案及车站周边区域空间结构、人口产业分布，杜绝边建设、边规划。

　　北京市社科院副院长赵弘向21世纪经济报道记者表示，如何防止在高铁站周边区域出现新的有载体无实质，有空间无产业，有名分无人口的空城、鬼城，要在规划过程中就做好选址方案，以及周边区域空间结构和人口产业的规划。

　　赵弘认为，要尤其把握好高铁站与中心城区、城市建成区的距离问题，一方面，要考虑到中心城区的拆迁成本和高铁站的建设效率，另一方面，要将距离与城市发展的新的空间布局相关联，恰到好处地带动城市空间拓展。

　　同时，《意见》提出，要坚持站城一体、综合配套的基本原则，充分发挥高铁车站的辐射带动作用，围绕人的城镇化，统筹生产、生活、生态空间布局，走特色化、差异化发展之路，完善基础设施及公共服务设施配套，促进产城融合、宜居宜业，避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。

　　此外，在如何坚持市场运作、防范风险的原则方面，《意见》提出，要按照市场化原则运作，创新投资、建设、运营、管理体制机制，强化政策支持保障，充分调动企业和社会资本的积极性，推进项目共建、资源共享，提升开发建设质量水平和效益，防范各种隐患、风险和损失。《意见》还专门强调，“地方政府债务风险预警范围的高风险地区原则上不得举债搞建设”。

　　严控开发规模

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《意见》有三点很明确。第一是边界思维要强化，这是为了防范很多高铁新城开发无序，或者说盲目做规模。第二是速度宁稳而不能急，部分城市把高铁新城建设当做一项重大的任务进行，但操作中比较急，容易引起各类问题，比如说空置率上升。第三是不能做房地产化的模式，尤其是各类侵占耕地等现象很多，这往往会侵害农田和农民的利益。

　　其中，控制高铁站建设规模，严格集约用地，是此次《意见》关注的重点领域。

　　《意见》提出，新建铁路站场实施土地综合开发的，应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求，扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

　　同时，《意见》还对不同城市的高铁站及周边区域建设开发提出了要求。《意见》要求，大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域，可适当控制预留远期发展空间，避免摊子铺得过大、粗放低效发展。中小城市不宜过高预估高铁带动作用，避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。

　　张国华表示，目前，存在一些小城市盲目效仿大城市的高铁站建设，追求“高大上”的问题。一些中小城市为高铁站配建的“大广场”，并没有起到大城市高铁广场疏散和安置客流的作用，最后都被用来“晒太阳”，并没有实现对资源和土地的高效集约利用。

　　张国华认为，高铁对社会经济的流动和发展的影响已经显现，对旅游服务业、专业化的高端制造业的拉动最为明显。因此，一些中小城市非常重视高铁对自身发展的影响，但如何实现高铁与自身产业发展的结合，是这些城市还需要解决的问题，也是此次《意见》专门提出“大城市高铁车站周边可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能，中、小城市高铁车站应合理布局周边产业，稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能”的用意所在。

虽然总规模依旧凭借惯性向前行驶，但其实上市银行涉房贷款在2017年已经努力降速。其中，多数银行的开发贷业务直接踩刹车，而按揭贷业务则是换挡减速。

《证券日报》记者根据上市银行2017年年报独家统计发现，26家A股上市银行去年合计的涉房贷款为24.1万亿元，较去年年底的20.49万亿元增长了3.51万亿元，增幅为17.62%（2016年相对于2015年的增速超过了25%）。其中，开发贷增幅为11.32%；按揭贷增幅为19.37%。

此外，有两家国有大行2017年开发贷的不良贷款率在2%以上，而股份制银行相应的数据大多低于1%。

7家上市银行开发贷占比上升

个别银行抵质押率连年下降

去年年报显示，26家上市银行中，共有17家银行的开发贷余额较2016年年底上升，其中，7家银行的开发贷占比也保持正增长（另有2家银行持平）。与2017年中期相比，仅14家银行开发贷余额保持正增长，也就是说，去年下半年，多家上市银行开发贷的绝对值出现了负增长，可以说踩下了急刹车。

截至去年年底，中国银行房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先，为8209.22亿元，占其贷款和垫款总额的比例为7.53%；工商银行的开发贷余额超过了7000亿元，为7397.83亿元，占比为5.2%；农业银行和建设银行的开发贷余额则超过了5000亿元，分别为5732.48亿元和5222.42亿元，两家银行该类贷款的占比分别为5.35%和4.05%。

股份制银行整体而言对于开发贷兴致较高，开发贷占比在6%-11%之间。相对而言，兴业银行对于开发贷款热情不高，去年的开发贷余额和占比“双降”。

同时，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的几家国有大行的情况也是差异明显：其中1家银行开发贷的不良贷款率从2016年年底的2.47%降至1.13%；另有1家银行从0.87%上升至1.4%；还有两家银行开发贷的不良贷款率持续超过2%，最高达到2.72%。

相对而言，股份制银行披露出来的数据要好得多：例如，兴业银行该项指标为0.66%，中信银行为0.26%，浦发银行为0.53%，光大银行为0.85%。

“值得警惕的是，个别上市银行开发贷的抵质押率近年来有所下降，这意味着其对应的风险或许有所上升，而且很可能在目前的报表中还未显现”，某股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示。本报记者查找上市银行财报发现，某国有大行房地产业贷款中，抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成以及去年年底的不足六成。

按揭贷增速表面放缓

多家银行因业务违规被罚

2016年楼市行情火热，市场总结其背后原因是“钱太多”。从2017年数据来看，受到限购等调控手段影响，按揭贷款的增速明显下降。

据《证券日报》记者统计，26家上市银行去年个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为19.29万亿元，较2016年年底的16.16万亿元增长了3.13万亿元，涨幅为19.37%（其中，去年上半年增长约1.76万亿元）；而2016年的住房按揭贷款较2015年年底的增幅为35%。当然，从绝对值来看，涉房贷款中，住房按揭贷的余额仍远远高于对公开发贷的余额。

26家上市银行中，建设银行和工商银行的按揭贷规模最高，分别为4.25万亿元和3.94万亿元。此外，国有五大行和招商银行(28.93 +0.66%,诊股)(32.90 +0.92%)的按揭贷款占比均超过了20%，最高甚至逼近33%。也就是说，该行全行约三分之一贷款的去向是住房按揭业务。

虽然按揭贷款的整体规模增速下降，但上述数据仅仅是表内数据。去年9月初，《证券日报》记者调查发现，在北京地区，有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目，还引入了合作的担保公司，并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。而去年消费贷款的异军突起也引起了监管关注。

此外，去年多家银行分支机构在“涉房”以及“涉土地”的信贷审批中出现了违规行为。仅去年第四季度，监管部门就披露了数十张与涉房贷款有关的罚单（根据公布罚单的时间进行统计，包含信贷违规流入楼市、土地市场等，合规涉房贷款中的转嫁成本类问题未计入），上述罚单逾半数的“收件人”指向国有大行的分支机构。其中，由按揭贷款环节违规引发的罚单超过20张，而且依旧是“左手零首付、右手假按揭”。

公开信息显示，某国有大行浙江省分行对首付款真实性审核不到位导致零首付，存在较为严重的风险隐患，被浙江银监局处以罚款50万元；另一家国有大行的江阴分行则因向不具备真实购房交易的个人发放按揭贷款，被监管部门罚款30万元。

事实上，因发放无真实贷款需求的住房按揭贷款被监管处罚的国有大行不仅一家；另有多家银行因向未封顶楼盘发放按揭贷款收到监管罚单；此外，还有几家银行福州分行被监管部门认定贷款管理未尽职，从行政处罚依据来看，违规原因涉房。上述银行被处罚的依据包括《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），该通知明确规定，“严格住房消费贷款管理”。

(证券日报)

　　多个城市的“抢人大战”持续升级，不过有关专家指出，“从现在的情况来看，众多二线城市都在积极抢夺人才。但是抢到之后能不能留住他们，这并非地方政府仅靠大把撒钱就能实现的。当下，这些社会的中流砥柱需要有足够的发展空间，而不仅仅是一处安身立命的居所。”

　　昨天，一则“西安新落户人员子女需回原籍参加中高考”的消息在网上引发热议，因为此前西安为了吸引人才落户相继推出多种优惠政策，而该随迁子女考试政策却与之相背离。对此，西安市教育局雁塔区招生委员会办公室的一名工作人员告诉北京青年报记者，该文件是沿用此前对新落户人员的规定，该规定目前仅针对2018年的中高考学生，2019年的规定还未出台。

　　实际上这一事件之所以引发关注，根本原因还在于今年以来多个城市持续升级的“抢人大战”，为了吸引人才，多地相继在落户、创业、科研、安居、就业等方面出台政策，给予人才各种优惠政策及补贴。对此，有关专家指出，抢人大战的背后是全国各个城市对人力资本红利的争夺，而人力资本的创新性和创造性才是支持区域经济长期可持续发展的重要支撑。同时，更为关键的是“留人”比“抢人”更加重要。

　　现象

　　武汉毕业生租房、买房打八折

　　在上个月的校园招聘会上，来自华中科技大学的研究生小刘顺利签约了武汉的一家公司。他说，自己原先是想去东南沿海城市工作的，在招聘会上也有这些地方的公司对自己抛出了橄榄枝；但最近看到武汉对人才的政策很好，于是决定留在武汉工作。“尤其是‘毕业生租房购房打八折’这条很吸引我，走出学校后，我想尽快稳定下来，安家立业，好好工作。”小刘说。

　　去年年初，武汉推出人才新政，推出建设和筹集大学毕业生保障性住房，让他们以低于市场价20%买到安居房、租到租赁房；规定大学毕业生留汉工作收入不低于全国主要中心城市平均水平，指导性最低年薪标准为：专科生4万元、本科生5万元、硕士研究生6万元、博士研究生8万元；留汉大学毕业生年龄不满40周岁，凭毕业证即可申请登记为武汉市常住户口，硕士研究生、博士研究生不受年龄限制。

　　目前，武汉已经推出了超过7000套人才公寓，大学生经在线申报、审核、选房等步骤后，即可拎包入住。小刘了解到，一套47平方米的单人间每月租金1700元左右，56平方米的双人间月租金2400元左右，低于市场均价，里面家具家电都能满足基本生活需求，比较方便。

　　根据武汉当地媒体的报道，在落户新政实施后，武汉市大学毕业生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，分别是上年的2倍、6倍，均创历史最高纪录。发达城市毕业生来武汉落户量也进入前四，其中信息技术、生命健康、智能制造等三大支柱产业就创业大学生占落户总量的33.9%，科技金融和商业服务领域就创业大学生占落户总量的44.1%。这说明，武汉人才新政取得了一定效果。

　　追访

　　各大城市“抢人”政策初见成效

　　除了武汉外，包括南京、成都、西安、长沙、珠海、杭州、天津、北京、深圳、吉林、郑州、石家庄等多个城市也都相继推出人才政策，政府拿出真金白银吸引大学毕业生、高层次人才、海外人才落户发展。

　　4月27日，合肥推出“养人新政”，未来七年将拿出超百亿元资金“养人”。根据该政策，合肥将面向全球引进急需紧缺人才，并根据人才类别在三年内每月分别发放3000元、2000元生活补贴；每年发放0.6万到2万元不等的租房补贴。对新落户的本硕博在肥首次购房分别给予3万到10万元补贴。同时对高校毕业生、在校大学生给予1万到10万元不等的创业项目资助。

　　4月26日，长沙为207名高层次人才发“绿卡”，持卡人享受海关通关便利，机场、高铁站贵宾服务，以及购房、子女入学、医疗保健、配偶就业、人事档案管理、驾照转换、创新创业等全方位服务。此前，长沙宣布未来5年计划吸引储备100万名青年人才在长沙就业创业，对本硕博毕业生给予0.6万至10万元不等的租房、生活和购房补贴。

　　4月22日，沈阳推出“人才新政9条”，对符合条件的中专以上学历人才都实行“先落户后就业”政策，还放宽了享受房租补贴受益群体范围，提高了补贴标准，技师、本硕博都可以享受补贴，从0.6万到1.5万元不等。同时对两年内毕业的博士生，只要有意到沈阳企事业单位工作，就可以签约，政府为在读博士生提供每月两千块钱、最长三年的资助，让博士生未毕业先就业。

　　3月1日，南京宣布研究生以上学历或40周岁以下的本科毕业生可直接落户；外地高校毕业生面试补贴1000元。年初，南京发布人才安居政策，其中规定高层次人才将按不同规定享有申购120平方米以上住房、170万至300万购房补贴等安居方式；如购买自住住房公积金住房标准放宽4倍，即120万元。其非本市户籍子女安排区内公办学校入学，享受免费义务教育待遇；将筹建专门的海外高层次人才公寓，配备接入国际医疗结算体系的国际化医院、教育机构。

　　上述政策收到了一定效果，据BOSS直聘发布的《2018一季度人才吸引力报告》，以杭州、西安、武汉、成都、南京为代表的15个“新一线”城市在去年陆续出台人才吸引政策后，已初显成效。2018年一季度，新一线城市人才流入率（流入人数/流出人数）为1.07，较2016年增长3.2%。 2018年一季度，从新一线城市高校毕业，之后留在当地工作的职场新人比例达73.8%（包括应届生和工作经验一年以下的求职者）， 较2016年增加近20个百分点。

　　分析

　　“抢人大战”的背后意味着什么

　　“究竟是什么原因让一二线城市求才若渴呢？‘抢人大战’背后是对人力资本红利的争夺。”苏宁金融研究院研究员付一夫表示，之所以要“抢人”，正是因为“人”变得稀缺了。

　　按照经济发展的逻辑，一个国家在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，这便是人口经济学家口中的“人口红利”。

　　付一夫认为，随着劳动人口的技能、知识、经验等方面水平的提升，因劳动年龄人口占比、绝对数量下降、抚养比上升造成的人口结构缺陷将得到有效弥补，从而形成人口和劳动力“以质量换数量”的新的红利机遇期。对此，人口经济学家将其称之为“人力资本红利”，这在简单的劳动人口统计数据中是无法体现的。

　　付一夫说，当前已进入白热化的城市抢人大战，因此也便不难理解——表面上看城市是在抢人，实质上却是对人力资本红利的争夺。人力资本与生俱来的创新性、创造性才是带来更多可能并支持区域经济长期可持续发展的重要支撑。

　　人文经济学会理事、携程集团执行董事长梁建章认为，目前出现的“抢人大战”，会导致更多的优秀人才集中到一起，然后在创新创业等领域内形成良好的集聚效应。“对此，我们应报以乐观的态度”。

　　聚焦

　　“留人”并非靠大把撒钱就能实现

　　在抢到人后，如何留人，也是很重要的一方面。“从现在的情况来看，众多二线城市都在积极抢夺人才。但是抢到之后能不能留住他们，这并非地方政府仅靠大把撒钱就能实现的。当下，这些社会的中流砥柱需要有足够的发展空间，而不仅仅是一处安身立命的居所。”国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇认为。

　　中国劳动关系学院公共管理系行政管理教研室主任刘文军也表示，“一些城市目前采取的优惠政策主要是降低落户门槛，帮助解决起点困难。这些面向起点的措施是有效的，但还不够充分。还需要建立面向发展的后续措施，如用人单位的人才激励制度，给人才一个稳定可靠而又有吸引力的职业生涯预期，做到人尽其才，通过完善制度实现人才引进和城市发展的良性循环。”

　　付一夫认为，在抢人之余，应是如何促使人才将自身成长与城市发展相结合，并获得足以施展身手的舞台。比如，有针对性地依据人才的专业特性及擅长方向，及时合理地安排工作岗位，确保人才优势得到最大化的发挥，做到人尽其才、才尽其用；同时，要不断优化城市社会的软环境，增强产业基础等。

原标题：4月二线城市土地市场火热依旧 三城收入过百亿 杭州领跑

据相关机构发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占13席，成为市场交易主力，其中杭州领跑全国，土地出让金收入近179亿元，同比上涨242%；此外，二线城市中宁波土地出让金虽未过百亿大关，仅为60.7亿元，但同比上涨强劲，增幅为559%。

调控高压下，土地市场尽管总体热度稍退，但重点区域依旧火热。

机构数据显示，尽管土地的供应和成交量都有所减少，但受过去一年地价持续上涨的影响，土地成交金额，同比仍然处在接近50%的上涨区间。

其中，二三线热点城市开始成为土地市场的主力，据中国 指 数研究院发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占了13席。

分析人士指出，二线重点城市由于资源、人流、资本实力聚集情况较好，良好的市场预期带动了土地市场交易热度持续。但也有专家认为，资金链的收紧、利率的提高、资金流向不向房地产倾斜等情况，使开发商面临较大的资金成本压力，使土地市场扩张缺乏动力，未来或将总体持观望情绪。

土地供应环比下降6%

据中国 指 数研究院数据显示，4月全国300城市土地整体供应环比呈下行趋势。全国300个城市于4月份共推出土地2043宗，环比减少6%，一二三线城市供应量环比均下降，其中一线城市供地节奏放缓，推出土地面积共计184万平方米，环比减少19%，同比减少 46%。

但其中住宅用地的比例正在持续增加，在热点城市尤为明显。1-4 月，受中国 指 数研究院监测的10个重点城市中，杭州、成都、重庆、天津、上海、北京、南京、武汉、深圳 9 个城市供应量超过去年同期，重庆、 天津、武汉分别以 396 万平方米、328 万平方米、313 万平方米的供应量排名前三位。

成交方面，当月全国 300个城市共成交土地 1428宗，环比减少36%，同比减少10%。10个重点城市宅地成交总量环比下滑近两成，武汉、深圳无宅地入市。

土地供应量与成交量降温的同时，伴随着土地出让金额的上涨。中原地产研究中心数据显示，1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期上涨幅度达48.8%。

在全国土地市场热度稍有消退的趋势下，二线城市的土地交易却明显呈现火热之势。

据中国 指 数研究院发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占13席，成为市场交易主力，其中杭州领跑全国，土地出让金收入近179亿元，同比上涨242%；此外，二线城市中宁波土地出让金虽未过百亿大关，仅为60.7亿元，但同比上涨强劲，增幅为559%。

据国家统计局发布数据，3月份，我国二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。对3月城市新建商品住宅销售价格指 数进行分析，杭州环比上涨0.3%，宁波环比上涨0.3%，南昌环比上涨0.6%，海口环比上涨2.1%。

业内分析人士指出，二线重点城市由于资源、人流、资本实力聚集情况较好，良好的市场预期带动了土地市场交易热度持续。

土地溢价率下降延续

土地市场的另一特点，则是调控抑制下的土地溢价率持续下降。

中国 指 数研究院的数据显示，4月全国300个城市土地平均溢价率为18%，延续了今年第一季度的下降趋势，较去年同期下降20个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为 20%，较去年同期下降25个百分点；一二三线城市溢价率同比均呈下降趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前溢价率总体上压缩，在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。

4月24日，北京市房山区、门头沟区两宅地因无人竞价而流拍，仅延庆区延庆新城1宗面积 12 万平方米的宅地成交，该地块曾于去年挂牌，此次为重新挂牌出让。至此，北京市2018年已有6宗住宅地块流标。此外，4月领跑土地出让金榜首的杭州，土地收入高达178.7亿，却于同日出现两幅土地流拍的情况。

中原地产首席分析师张大伟认为土地流标的核心原因，一方面在于楼市限价背景下开发商出现资金紧张的问题，另一方面上市的部分土地的区位、属性较差，从而导致流拍。

据同策研究院5月发布的《40家典型上市房企融资报告》显示，目前境内融资环境依然不容乐观，融资难度高，目前房企融资的战场主要集中在海外资本市场。境内发债渠道依然收紧，境内银行贷款融资渠道也进一步收缩，4月监测房企共融资47.20亿元，环比上月下降16.28%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产市场下行过程中，开发商未来预期降低，拿地热情下降，考虑资金回笼周期等问题，拿地更为谨慎。顾云昌指出房地产业很大程度取决于开发商融资成本及融资难易程度，而目前资金链的收紧、利率的提高、资金流向不向房地产倾斜等情况，使开发商面临较大的资金成本压力，使市场扩张缺乏动力，总体持观望情绪。

(21世纪经济报道)

《经济参考报》记者日前获悉，由于一些地区配套措施仍不完善、权属不清晰、抵押物处置机制不够完善等原因，原定于去年年底完成的农村承包土地的经营权和农民住房财产权等“两权”抵押贷款试点或将延期一到两年时间。

为进一步深化农村金融改革创新，2015年8月24日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，开始推进“两权”抵押贷款业务。随后，央行和相关部门印发文件，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。根据文件，农村承包土地的经营权抵押贷款试点232个县级行政区，农民住房财产权抵押贷款试点59个县级行政区，其中有13个地区重叠，两项试点共计278个县级行政区，大约占全国县域行政区域的9.7%。这些地区被授权突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款，直到2017年12月31日。

两年间，试点按中央部署要求慎重稳妥开展，试点地区纷纷加快落实确权登记颁证，搭建农村产权流转交易平台，设立风险补偿基金和政府性担保公司等配套措施。与此同时，抵押贷款的规模也在逐步扩大，以安徽省为例，最新数据显示，该省土地承包经营权抵押贷款余额已接近10亿元。而在黑龙江省，截至2017年三季度末，各试点地区涉及农村承包土地的经营权抵押的贷款余额达到79.55亿元，比2017年初增长52.79%。

据了解，在多地“两权”抵押贷款试点工作稳步有序推进的同时，也出现了个别试点地区确权登记颁证等配套措施仍不完善，权属不清晰等问题，抵押物处置机制也不够完善等情况，制约了“两权”抵押融资功能的发挥。对此，中国人民银行副行长潘功胜去年年底表示，“两权”抵押贷款试点工作稳步有序推进的同时，也存在一些需要通过进一步深化试点解决的问题，有必要延长试点授权期限。

潘功胜表示，权属清晰是“两权”抵押融资的前提，但确权工作情况复杂，个别试点地区仍存在确权未颁证的情况，影响了试点进度。建立有效的抵押物处置机制是试点的核心，但“两权”抵押贷款多为近年新增业务，出现违约并进入处置阶段的案例较少，有必要继续通过试点检验各项处置机制的成熟度和稳定性。据悉，近日鄂尔多斯市金融工作办公室联合市人民银行转发了《中国人民银行关于进一步做好“两权”抵押贷款试点有关事项的通知》，通知中提出“两权”抵押贷款试点延期1年至2018年12月31日。通知明确要求，进一步加快土地确权登记颁证工作，建立农村牧区产权流转交易平台，健全土地抵押、流转、评估机制，激活农村牧区生产要素的有序流动，推动相关金融机构尽快制定配套的信贷管理制度和实施细则，积极推进“两权”抵押贷款业务。试点结束后，取得成熟经验，“两权”抵押贷款有望在全国铺开。

对于全国农村土地确权颁证这项基础性的工作，记者从农业农村部了解到，这项工作目前已经进入收尾阶段，据有关负责人介绍，剩下的都是“难啃的硬骨头”，有的地方土地权属不清、纠纷多，有的地方地形地貌复杂、勘测难度大，一些已完成的地方还存在前期工作质量不高造成返工等问题。因此，当前确权工作当务之急是在督促已完成省份做好查漏补缺工作的基础上，重点对未完成省份加强督导检查，督促其按照时间表倒排工期、倒逼任务，确保到年底全国农村承包地确权登记颁证工作基本完成。

(经济参考报)