新住宅的使用面积计算方法提要：

　　每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l／2折算计入使用面积

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　　新住宅的使用面积计算方法

　　住宅套内使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。

　　利用坡屋顶内空间作房屋时，其一半的面积净高不低于2．1米，其余部分最小净高不低于正负1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

　　每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l／2折算计入使用面积。

　　明厅阳台冷阳台只要是全封闭都算使用面积,飘窗也算使用面积.

　　使用面积如何计算:

　　1、住宅使用面积包括哪些：

　　每套住宅门内除墙体厚度外全部净面积的总和，其中包括卧室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯等使用空间。

　　2、户内楼梯面积的计算：

　　户内楼梯按投影计算面积，起居室内的户内楼梯不再重复计算面积。

　　3、坡屋顶使用面积的计算：

　　利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件方能计入使用面积。

　　（1）使用房间的净高度最低不应低于1.5米（含）。

　　（2）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1平方米（含）

　　满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米（含）部分净面积的2倍计入使用面积。

　　4、阳台使用面积的计算：

　　封闭阳台按其净面积计算使用面积，不封闭阳台按净面积二分之一计算使用面积。

　　5、门洞口及壁龛使用面积的计算：

　　（1）大于1.5米（含）的内门洞口应按其投影计算使用面积。活动的内隔包括在使用面积之内。

　　（2）壁龛断面积从地面算起，其净高度超过1.8米者按其投影计算使用面积。

　　（3）吊柜不单独计入使用面积。

　　（4）突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道不计入使用面积。

　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以到测量部门咨询专业人员。

　　昨天，市工商局、市房管局联合列出开发商数条罪状，希望市民在签合同要格外注意。

　　市工商局和市房管局在去年9月，对房屋买卖和物业服务合同进行了检查，责令改正了69条“霸王条款”。同时也发现开发商有五大罪状。

　　开发商没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》(或武汉市商品房现售备案证)，却骗市民交定金、订金。

　　开发商喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等，其实是个未知数。开发商有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的新房，说是单价较低，市民买后才知是商业用地，土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。开发商爱用非正式合同冒充正式合同，经常造成“一房二卖”，使市民长期拿不到房产证等。开发商隐瞒贷款限制条款，收了市民的钱后，就不管贷款是否能到位。

　　市民买房要先看开发商有没“五证”，以及《土地使用证》上的土地使用性质，看是不是“住宅用地”。(通讯员张镝 余林洁 记者马辉)

　　又到一年过年时，每每这个时候，那些还在看房选房的市民往往都偃旗息鼓，心想着过完新年再看吧，殊不知，每年年底和农历新年前的一两个月都是个不错的购房时机，常常有一些笋盘在这个时间出现。

　　本期的购房指南，笔者就来说说买房的时机问题。

　　新房：开盘当天往往最优惠

　　对于意向购买新房的购房者而言，新房什么时候买最合算呢？在笔者看来，新房开盘当天购买优惠最多，而从全年来看，年底前开发商的优惠和促销最多。

　　新房的销售一般都有相对固定的程序，在项目即将具备预售条件时，开发商都会提前对项目进行推广，开放营销中心，向意向购房者展示区位、规划或沙盘、配套等信息，然后适时开放样板房，以装修精美的样板房让潜在客户对房子的空间、房型、品质等有进一步的认识。再之后就是诚意登记或认筹的环节，开发商通过让客户缴纳一部分诚意金，或资产审核等程序甄别出那些真正确实有意向购买的客户。这些开盘前的一项项程序都可以被称之为“蓄客”的环节，即开发商为自己的某个项目积攒足够多意向购买的客户。

　　此后，就是开盘了。在蓄客达到一定程度，开发商就会择机取得预售许可证，并选择一天集中开盘。一般而言，开发商为了促成开盘当天有较高的销售率以及让意向客户当天下定决心购买，都会在开盘这天提供最多的购房折扣，这一天也意味着是一段时间内该楼盘购房折扣最多的时机。

　　另外一个鼓励购房者开盘第一天购买的原因则是，开盘第一天是所有楼层和房型最多选择的时候。对于开盘定价合理的新房而言，开盘第一天往往能取得60%以上甚至“日光”的销售率，而开盘第一天没有销售的房源无外乎两种：一种是贵的，一种是差的，这样，对于购房者而言，开盘第一天之后再购房，则意味着更少的折扣和更少的选择。

　　自住房其实越早买越好

　　当然，上述集中开盘的时间也是指部分房源销售的一段时间内。要知道，现在开发商售楼喜欢“小步快走”，每次只开盘一部分房源，但多次开盘。这样多次开盘的房源价格受户型、朝向等影响较大，很难比较。另外，在市场环境不好、房价走低或开盘当天销售率太低于预期时，开发商或对价格作些微调。

　　最后，从全年的时间段来看，以往“金九银十”那种全年新房集中在某几个月成交的境况，在当下的深圳楼市已经很难看到了。现在新房销售在全年都可以一直保持着不错的热度。笔者想要告诉大家的是，在年初，开发商一般资金压力不大，楼盘“以价换量”的动力不大，而到年尾，尤其是上市房企，出于对业绩和资金回笼等方面的相应要求，往往更愿意“以价换量”，通过一些折扣带动销售，形成资金回流。而这样的时间段也给购房者一个获得更多折扣优惠的机会。

　　而对于二手房购买者而言，由于二手房业主相当分散，个体差异明显，因此在时机判断上很难有可供的经验。但从全年看，年底及农历新年之前都有各自的优势。首先，年底意味一些业绩和财务的结算，一些企业家、个体老板在往年都曾出现过由于年底资金压力大而卖房的情况，但近两年这种案例明显少见。其次，农历新年之前一直是深圳楼市二手房成交的淡季，这时候购房者不多，但却有可能有一些不错的房源出售。在淡季买房，对于买方而言，一是竞争少，二是当市场出现笋盘时有更大机会去挑选。

　　还有一点更为重要，当市场上房源紧俏，房价整体呈上涨趋势的情况下，房子早买往往比晚买更合算。笔者想说的是，任何所谓的购房时机都是相对而言，在看到自己喜欢和中意的房源时，更应该迅速抓住机会，而不要过多地计较价格等因素。曾见过一些买家在购买数百万元价值的房源时，会因为几万元的价格谈不拢而错失了购房良机。而对于那些购房自住的买家而言，从过往经验看，只要具备支付能力时就可以购房了，因为随着时间的推移，往往意味着更高的购房成本。

随着楼市进入销售旺季，如何签署购房合同就成为广大购房者关注的话题，特别是二手房在交易过程中有哪些需要注意的问题，为此，本刊整理了相关资料，业内人士提醒购房者在购房过程中应选择正规的营业执照齐全的中介公司来签署购房合同，并注意一下六个要点：

第一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。

房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，业内人士称，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。

第二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。

对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。业内人士称，尤其是建筑面积，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。

第三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。

二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。

第四：写明违约责任和合理利用补充条款。

房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。

第五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。

该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

第六：购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。

房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。

二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

(中国新闻网)

买房可以说是老百姓生活中的一件大事，大家都希望把钱用在刀刃儿上，买一套物有所值的房子。怎样才能选购一套让您满意的住宅，要遵守三大原则：

原则一：选择适合自己的。

房屋所具备的一些特性，如：位置、价格、楼层、居室类型、朝向、社区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。通过对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己列出看中的方面。

比如，一套市区的二居和郊区的一套三居，总价都差不多，市区的朝向好，户型一般，但交通方便;郊区的正相反，户型好，朝向一般，交通不怎么方便，但价钱便宜、面积大，多一间房。这两套房的主要区别在于交通、居室类型(面积)和户型朝向，如果您是一个上班族，您就选市区的;如果您家里人多，那就选择郊区的那套;因人而宜。

原则二：不要苛求完美。

各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事，且容易陷入选购的误区。比如，您看上了一套位置不错价钱也适合的三居室，但户型交通不很理想，朝向也不是太好。可是琢磨一下，以这样的价钱买到这个位置的房子已经比较值了，户型可以通过装修和室内改造来弥补，甚至改变一下家具摆设的位置，都可以解决不少不适的问题;另外白天不是总呆在家里，西晒可以通过遮阳伞和百叶窗来解决，所以朝向也没问题。最关键的居住、位置、价钱方面挺让人满意，就很值了。不要过于追求完美。

原则三：运用性价比优选法。

通常会出现这样的情况，购房者同时圈中了几套房子，综合情况都差不多，该买哪套不该买哪套拿不定主意。还举上面的例子，两套房，一套市区的两居，一套郊区的三居，总房价差不多，假设购房者对这两套房的交通位置和面积大小都可以接受，户型朝向是各有千秋，选择起来比较犯愁。当出现这种情况时，可以估算一下这些房的性价比来帮助自己决策。性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要方面，诸如位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后对几个项目分别进行分值评定。最后综合分值高的房屋可以优先考虑。这里需要说明的是，性价比虽然可以量化，但其中从需求因素到权重以及最后评定都是一种个人行为，所以性价比评定最好综合多人的意见，这样会比较客观一些。

(腾讯论坛)

　　如今，二手房交易在市面上比较常见。一些老旧二手房，由于地段好，价格也相对便宜，受到了不少人的青睐。买二手房，要注意很多问题。今天，我们来讲讲二手房房龄长短有什么影响。

　　剩余产权年限

　　我们知道，普通住宅的产权年限一般为70年。例如，某二手房其开发商1998年拿地，土地使用年限到期时间为2068年；该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年，该房屋的剩余产权年限为51年（即2068年-2017年）。该房屋的房龄为17年（即2017年-2000年）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。

　　PS：房龄和房屋产权年限及房产证日期

　　很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。

　　房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

　　房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；

　　房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。

　　贷款年限

　　买房贷款时，贷款年限会受到个人年龄等各方面的影响。买二手房采用商业贷款，贷款年限还会受到房屋年龄的限制。在同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。

　　房屋剩余寿命

　　房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。

　　房屋维修费用

　　房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。

　　居住的舒适度

　　现在新建的房子，在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。

　　买二手房时，尤其是一些房龄比较老的二手房，很多人只是考虑到了贷款年限会受到房龄的影响，以及老旧二手房，居住的舒适度比较低。但对于房屋的剩余产权年限和寿命，以及房屋的维修费用，考虑的不多。买二手房时，这些方面，一定要考虑全面。

　　中新经纬客户端5月6日电 据Wind数据，133家A股上市房地产开发企业一季报实现营收和净利润分别为2838.65亿元和327.02亿元，同比分别增长16.92%和29.33%。其中，84家企业实现业绩同比增长，龙头企业领先优势继续扩大，绿地控股、万科A和保利地产一季度营业收入均超200亿元。不过，整体负债率较2017年末增加0.3个百分点达到79.04%，房企杠杆率已经处于历史高位。

　　行业集中度继续提升

　　一季度，绿地控股、万科A和保利地产营业收入均超过200亿元。其中，绿地控股2018年一季度实现营业收入747.52亿元，同比增加27.21%；万科A、保利地产紧随其后，分别以308.26亿元和201.25亿元分列第二、三位。

　　中新经纬客户端(微信公众号：jwview)梳理Wind数据发现，龙头房企与身后房企的营业收入差距正逐渐拉大。2018年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占上述133家房企营收总额的50.85%、61.86%和74.74%；2017年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占上述133家房企营收总额的45.31%、56.37%和70.24%。

　　2018年一季度，营收前10企业表现较2017年普遍提升，其中万科A营收增速最快为65.83%。

　　万科A一季报显示，一季度实现营业收入308.26亿元，同比增长65.83%。房地产业务结算面积165.1万平方米，同比增长15.4%；房地产业务营业收入278.0亿元，同比增长73.5%。

　　据中国证券报报道，中原地产首席分析师张大伟认为，龙头房企2018年一季度销售火爆有多个原因，部分完成2017年任务的企业将部分销售结转至2018年；一线城市楼市相对平稳，但支撑市场的三、四线城市成交处于高位。此外，部分二线城市出台多项吸引人才落户政策，房地产市场有所回升。

　　净利润率持续改善

　　Wind数据显示，2018年一季度，房地产行业净利润为327.02亿元，同比增长29.33%。其中，有84家房企业绩较2017年同期增加。

　　同时，销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为31.13%和11.52%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.70%和10.50%。

　　据中国证券报报道，市场人士指出，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价上涨明显。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

　　数据显示，海德股份、九鼎投资、阳光股份等公司毛利润率居于前列。除去多主业经营和部分一季度存在大额非经常性损益后的公司后，深振业A净利润率位于前列。深振业A表示，业绩大幅增长主要系2018年1-3月公司合作开发项目投资收益增加所致。

　　此外，值得注意的是，万科A一季度净利并未随营收出现同步增长。

　　数据显示，2018年一季度，万科A营收和净利润分别为308.26亿元和8.95亿元，同比分别增长65.83%和28.78%。但净利润率较2017年一季度减少0.84个百分点至2.90%，日均净利较2017年减少87.06%。

　　万科A一季报显示，由于一季度份联营、合营公司的项目结算较少，且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值，体现为投资亏损；同时，由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，报告期内本集团权益净利润增幅低于营业收入增幅。

　　万科表示，一季度实现销售面积1048.2万平方米，同比增长6.1%；合同销售金额1542.6亿元，同比增长2.7%。截至一季度末，万科尚有3563.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额增至4944.9亿元，较2017年底分别增长20.3%和19.3%。

　　存货攀升超两成至4.67万亿元

　　中新经纬客户端(微信公众号：jwview)梳理Wind数据发现，截止一季度，133家上市房企存货总计接近4.67万亿元，同比增长24.94%，较2017年年底增长5.24%。

　　其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等11家房企存货超过1000亿元，这11家房企存货总量接近2.82万亿元，占比达到60.43%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》采访时表示，近年来房企扩张意愿强烈，大房企拿地储备较高，并购项目量大。

　　此外，严跃进认为，房企集中度进一步提升，大型房企掌握资源更多，土地谈判能力更强。更重要的是，2018年多城调控加码，市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大。

　　超四分之一房企资产负债率超80%

　　Wind数据显示，上述133家房企一季度资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债达到6.75万亿元，负债率升至79.04%，较2017年末增加0.3个百分点。

　　其中，有63家企业资产负债率超过70%，企业占比近半；有34家资产负债率超过80%，企业占比超过25%。

　　据证券日报报道，易居研究院智库中心研究总监严跃表示，2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行公司债，这些债务还未进入集中还款期。另外，近两年，有些房企采用ABS和永续债融资，这些债务并未计入负债中。鉴于以上原因，在2018年房地产市场下行周期中，要警惕偿债压力。

　　在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，2018年，面对资金链压力，房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资渠道。

　　东方证券指出，2018年一季度A股上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13.0个百分点，回款放缓的趋势依然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

　　截至4月20日，2018年房企海外发债的规模仍然呈现放量趋势。天风证券研报显示，按存量规模计算，截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，处于所有行业中的第二名，其中2018年共发行1626.66亿元。

允许落户、保障外来人员的市民权利，只是人才肯来的必要条件，城市要留下这些落户人才，还需要提供更多更优质的公共服务才行。

据报道，近日，记者从南昌市人才新政新闻发布会上了解到，未来5年，该市安排100亿元人才发展经费，通过体制机制创新，聚集100名国内外顶尖人才和国家级领军人才，吸引50万名青年人才在南昌创新创业，并围绕目标出台了22条政策性举措。几乎是同一时间，呼和浩特市也发文件表示：凡具有普通全日制中专及以上学历的毕业生，均可凭毕业证、身份证、户口簿来呼和浩特市办理落户手续。全国在校大学生凭学信网学籍证明和身份证可在线落户呼和浩特。

实际上，城市争夺人才的态势越发火热，远不止于南昌和呼和浩特参与其间。近一段时间以来，送户口、送房租、降房价、送创业资金，各个城市为了争夺人才的确是“拼了”。

城市要发展，确实有必要吸引外来人口，原因有二。一是在人口老龄化时代，如果人口不流动，城市的老龄化会更严重。没有外来人口流入，城市必然是收缩和衰退的；二是在服务业越来越重要的时代，城市经济的繁荣越来越依赖于创新，而创新则依赖于多样性，需要不同地区、种族、文化等人群的融合。不断有人口频繁流入流出一个城市，这个城市便有创新的可能。一些研究也指出，与不愿意流动的人相比，流动性人员的冒险精神、创新意识往往更高一筹。

梳理当前正在抢人的城市为外来人才开出的价码，可以分为两类：一是给户口（以及落户后拥有购房的权利）；二是给钱给补贴。但不管从何角度来看，降低落户门槛都是好事情。这也有利于打破过去人口流动受制于城乡二元结构的弊端。另外，城市以落户吸引外来人口，形成城市间的逐底竞争，最终会让大多数城市的落户门槛消失，让外来人口可以与本土市民享受同样的福利、平等的市民权利。从这个意义上来讲，城市的人才竞争，也是为打破户籍制度限制创造了条件。

但也需明白，允许落户、保障外来人员的市民权利，只是人才肯来的必要条件，城市要留下这些落户人才，还需要提供更多更优质的公共服务才行。人们选择城市主要取决于两个因素：就业和生活。所以和收入水平一样，一个城市的服务水平，也是决定人们是否移居的关键因素。

公共服务的水平与效率极大地影响了人能否留下来，而更多的人留下来以及缴纳的税收，又反过来影响公共服务的质量，形成良性循环。其实，也只有这样的“人才竞争政策”才是可持续的。所以，各地政府要想吸引人才并且让他们留下来，或还需优先考虑从提高城市公共服务与治理水平上入手。

据此反观在一些城市中使出的部分抢人“大招”：“给钱、给补贴”，固然也是必要的，但要想可持续，还需着眼于改善整个城市的福利水平。事实上，目前很多人才趋之若鹜的一线城市和热点城市的公共服务水平也位居全国前列。而城市的公共服务既关乎城市的各种公共设施，也包括一个城市的法治与市场环境。

总之，城市要吸引人、留下人，长远来看，还是要在提升公共服务水平上持续下工夫。

图片来源：视觉中国

　　北京通州一桥之隔的河北廊坊大厂县，潮白河畔一楼盘售楼处大门紧闭，时不时经过的人大多数为了交房等手续而来，径直走向售楼处侧入口的二楼。

　　这里找不到一个看房买房者的踪影。正对售楼处外站着一个穿制服玩手机的销售，界面新闻上前询问售楼部大门紧闭的原因，他表示“管得严，售楼处搬到了燕郊“。

　　临近售楼处几百米的侯谭线路上设置有大厂县公安局交通警察大队谭台中队检查站，检查站右边进大厂县方向的通道一路畅通，但出大厂县的车辆要被一一检查，置业销售们便利用这检查时间敲开一辆辆车窗，试图投进去几份售楼广告。

　　这一别2016年环京楼市疯狂时的盛况。售楼广告敲不开正抱怨进京困难人的车窗，在骤然上升的似夏日般阳光炽烈的中午，置业销售们的热情、冒险和苦口婆心显得徒劳。

　　不仅是在大厂县，这也是整个环京楼市的现状。在过去的九个月里，这个曾创造了楼市神话的环京楼市带风光不再，只能屡屡被降价和分期占领头版头条。

　　2017年3月22日，紧跟北京“317”楼市新政，廊坊市发布针对市区及五县的限购政策，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房且首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。

　　但这并没有为外地投资客们彻底关上大门，房价依然攀升。6月份，廊坊市再次加大调控力度，规定非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。这个月，也成为了环京几县楼市的最后高点。

　　在北京“317”政策之前，这是创造了全国神话的楼市圈。燕郊在高峰期最高房价直逼36000元/平方米，固安县冲破20000元／平方米大关，霸州市一度达到18500元/平方米。

　　大厂县往东20公里，离北京60公里的香河，鸿坤·原香溪谷售楼处，灯光昏黄，仅有的两组客户虽然正在耐心聆听置业销售们惯例的沙盘讲解，但诺大的售楼处依然显得冷清。

　　根据售楼处销售员的讲解，年前12月开的一栋楼200多套房源现在还有30多套。但之前的全款分期付款方法变为首付分期方法，仍为16000元/平方米的预售价，首付20%+30%两年四次还清。之前全款打8折即售价12800元/平方米的单价不再，现在即便是全款，也只是打9.5折。

　　距离雄安新区50多公里的霸州市，某楼盘传出降价消息。一位业内人士表示，建委与开发商进行了沟通，沟通反馈有其一这是代表公司未确定的促销计划。其二，拿出来的100套不是普通住宅，而是规划的产业公寓，销售时会有资格限制。其三，京津冀市场最差是在去年3、4季度，18年1、2月公司销售额268亿中有200亿是来自京津冀，市场情绪在看到价格不再下降后有一些回暖。

　　该业内人士还称，事实上，这是开发商以降价来试探市场和监管反映，“房地产市场最主要的是平稳健康发展，大涨不行，大跌也是不可以的”。

　　“环京消息真假难辨，涨与跌的时候一样，都是一点风吹草动就躁动起来”，一位业主对界面新闻表示。

　　北京往南60公里的固安县，此前也是投资客们的聚集之地。距离北京新机场不足10公里的地理位置，让买房者们蜂拥而入。“那时售楼处挤都挤不进去，从北京来看房的人一车接一车”，一位当地人向界面新闻表示。

　　2016年9月，北京新机场主航站楼地下结构封顶，固安房价旋即冲破20000元／平方米，对比2016年年初7000-8000元／平方米的均价上涨超150%。

　　而如今，冷风不仅吹向了开发商和购房者，也让当地的原材料供应商们陷入阴霾。

　　现年35岁的王先生是固安县某混凝土公司的经理。从事该工作已6年的他完整经历了这波环京楼市的大起大落。

　　在固安县，仅从事混凝土供应的公司就有十余家，“比较有实力的就两三家，我们是其中之一。”王先生表示。2017年，王亚军所在的公司产出混凝土达40万方量，而这已接近公司能达到的最大年供应量。

　　固安的楼盘开发速度也慢了下来，有些甚至已陷入停滞。数个与王先生所在公司合作的楼盘目前还未开工。

　　开发速度放慢带来的混凝土需求量减少，让王先生对于今年的情况并不乐观，“春节之后基本什么活也没干，今年能有20万方量就不错了。”

　　更为直接的影响是开发商的回款速度。

　　据王先生介绍，开发商通常会根据签订合同的付款节点付款。但受运营模式和行业自身规范缺失的影响，回款慢是行业常态，“通常到年底回款量有20%－30%左右”。

　　2017年底，本就难回的应收款项雪上加霜，“去年年底也就回了百分之十几，从没有这么困难过”。

　　“大家都在等着机场和高铁站盖好吧。”曾经风光无两的环京楼市，陷入了冰冻期，何时解套？谁都回答不了。

房地产业一度以“暴利”闻名，但其在税收、就业等方面的贡献不可忽视。近年来，随着平均利润率下降，“暴利”的说法不再，但其税收贡献仍然较大。

根据Wind的数据，2017年，130家A股房企的净利润总额为2134亿元，同期“支付的各项税费”指标则达到2628亿元。净利润与纳税的比例为1:1.23，相当于房企每挣得1元钱利润，同时也缴纳各项税费1.23元。

同期，66家港股上市的内房企实现净利润2501亿元，“应交税金”一项为3658亿元，两者比例为1:1.46。相当于房企每挣得1元钱利润，应缴纳税金1.46元。

由于会计准则不同，A股和港股房企的纳税统计中，既存在口径的不一致，也有应交和实交的差别。但两组数据都反映出，房地产行业的税赋支出高出同期净利润水平。实际上，房地产业对地方财政的贡献不止于此。

纳税与规模成正比

A股上市房企中，万科支付的各项税费最高，为397.6亿元，略高出同期的372.1亿净利润。绿地和保利次之，支付的各项税费分别为281.6亿和269.9亿。

港股上市的内房企中，恒大为纳税大户，“应交税金”一项达697.0亿，其中仅所得税就支出404.2亿。恒大同期的净利润为243.7亿。碧桂园、中海、华润、融创等房企的应交税金同样不菲。

由于业务类型、产品性质、区域布局、结算周期等因素不同，房企的税金和利润比例有所差别。但总体而言，纳税规模与销售规模成正比。

如在A股上市的房企中，去年共有25家企业缴纳的税费不足一亿元。这些企业大多为规模较小的地方性房企，或因经营问题被带上“ST”帽子。

在H股上市的房企中，也有6家房企应交税金不足一亿元，主要是规模较小或轻资产公司，如首创矩大、人和商业、合富辉煌、雅生活服务等。

据悉，自房地产业在2016年正式被纳入营改增试点后，房地产企业应交的税种经过合并，总体税负减轻。但在很多城市，房地产企业仍是纳税大户。

2018年2月，福建省漳州市的芗城区、龙文区、漳州台商投资区分别发布《关于表彰2017年度纳税大户的决定》，上榜年纳税额超千万元的148家企业中，房地产企业有58家，占比达39.2%，纳税超过1亿元的房企就有10家。

对于很多城市来说，房地产税收的多寡，还与市场景气程度有关。

根据海口市财政局统计，2017年海口市房地产业地方税收增长近五成，总量稳居各行业之首。原因在于“海南得天独厚的地理位置和气候优势，使房地产具有一定的稀缺性特征。”

据悉，2017年海口市房地产业实现税收收入111.7亿元，增长46.7%，占全市税收收入的30.5%。其中市级留成收入41.1亿元，同口径增长42.3%。

房地产税改革或存利好

2017年，全国房地产销售面积接近17亿平方米，销售额超过13万亿元，双双创下历史新高。受此影响，房地产相关税收也在攀升。

财政部的数据显示，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%。仅有规模相对不大的耕地占用税出现同比下滑。

实际上，房地产业对于经济增长的贡献，远不止于税收一项。土地出让金就是其中的重要部分。

据财政部统计，2017年国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%，再次刷新历史记录。

此外，由于房地产涉及多个上下游产业，对于建筑、建材、家装等行业的带动作用同样明显。如2017年海口市建筑业实现税收收入33.4亿元，同比增长10.9%。当年，海口市的工业制造业、服务业、金融业小幅增长，交通运输业、住宿餐饮业、信息传输和软件业等行业税收均出现下降。

由于房地产业对地方财政和经济增长的带动作用，该现象往往被称为“房地产财政”或“土地财政”。上海易居研究院将土地财政收入分为两部分，分别是房地产税收（房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税等五个税种）收入和土地出让金。

按照该机构的统计，2017年，上述两项收入占地方财政收入的比重为47.7%，较2016年上升7.1个百分点。时隔两年后，重回45%以上。

上海易居研究院还指出，利用土地换取财政收入的主要形式还包括：通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资，而后享受外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式进行城市扩张，享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。

不同城市对土地财政的依赖程度有所不同，其中，三四线城市因产业聚集程度不足、棚改规模偏大等，被认为依赖性相对较高。

上海易居研究院指出，房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，房地产市场将转为存量市场，土地财政不是长久之计。

分析人士5月3日指出，对房地产企业而言，税负偏重是一直以来较有争议的话题。目前来看，房企的税赋比重相对固定，但随着房地产税改革的推进，未来房企总体税赋压力将有所减轻。