相关配套措施问题

尽管此前上海、重庆推出了房产税试点，但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照，从整个房地产税体系看，当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种，而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计，因此房地产税的推出，伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂，需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中，地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。存量房方面，由于目前房地产税没有全面实施，税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。

2003年，国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案，明确了对不动产征收物业税的改革思路，拟将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡，因而迟迟未有开征。

新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整，以求更合理地反映房地产市场的税收结构。

二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进。房地产税推出同时需要相关的配套改革和建设。从国际经验看，目前已经开征房地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记，或是配备强大的评估团队。我国推出房地产税前，也需要做好相关的“基础设施”的建设。

首先，房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民（个人、家庭与单位）全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。

其次，由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别太大，需要统一界定。

第三，需要完成修订《税收征管法》，为依法治税提供依据。迄今为止，中国的税收主要是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也主要是通过单位财务部门代扣代缴，如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税，从起步阶段看估计难度较大，如何有效地征收需要制定可行的办法。

另外，政策落地后要建立房地产税监督机构，建立纳税申辩制度，纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本，需要充分做好相关准备工作。

值得注意的是，在房地产税推出后，地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行，以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。

推出程序和时间问题

“立法先行”是房地产税推出的前提，另外，根据“充分授权、分步推进”的原则，在房地产税法出台后，具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。

一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的，拟推出的房地产税作为一个“新内涵”的税种，其推出需要履行立法程序，而立法需要遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则，在修改、补充或制定新的房地产税法时，应保持与原有税法的承续关系，即将在原有税法的基础上，结合新的实践经验，修改、补充原有的税法和制定新的税法。

二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机。立法后的实施由地方政府结合实际情况具体实施，并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。

房地产税推出后对经济带来的影响，是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税，由于税收的刚性特征，它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求，以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大，市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下，在房地产税法基本框架下，根据推出房地产税对当地房价带来的影响，对土地出让金收入的影响，以及银行坏账及营商环境的影响，相机推出。

反观当前的进展，目前房地产税立法正处在第一步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间，至正式施行超过三年。参考环保税立法程序，房地产税立法至少还有关键两步要走，即全国人大（常委）审议和表决通过阶段，另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期，预计房地产税正式实施还需要一段时间。

因此，推出房地产税是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的重要举措，在当前的环境下可以说是大势所趋，同时这一举措又和广大人民的利益切身相关。为此，既要进行宏观层面的统筹规划，促进社会公平，又要做好相关配套措施，才能切实落到实处。

近年来，在建立房地产调控长效机制的讨论中，房地产税征收一直是广受关注的话题，概括来看，争议主要集中在三个方面：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征收的问题。2018年以来，相关问题陆续定调。

房地产税作为一个新税种，如何征收，何时征收，都直接关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说，一个新税种的推出或者旧税种扩大范围，理应当综合平衡财政收入和支出的关系，进行宏观层面的统筹规划，以促进社会公平。基于上述考虑，笔者将对如何征收房地产税这一问题进行探讨。

(中国证券报)

历时4年零7个月建设，4月28日，总投资500亿元的青岛东方影都在青岛西海岸新区竣工落成。山东省副省长于杰，青岛市市长孟凡利，国家电影局副局长李国奇，青岛市委常委、西海岸新区党工委书记王建祥，青岛西海岸新区管委主任李奉利，万达集团董事长王健林，融创中国董事会主席孙宏斌以及中国电影导演协会会长李少红，美国电影艺术与科技学院（奥斯卡学院）CEO唐·哈德森，迪士尼、派拉蒙、福斯、索尼、环球、华纳兄弟、狮门、传奇等国际电影公司总裁；国内著名制片人、导演，影视公司董事长或总裁，以及著名影星,共同见证青岛东方影都落成。

电影是技术含量非常高的工业，中国电影产业虽然已经发展成为世界第二大市场，但是中国电影工业化仍处于初级阶段。中国电影工业基本没有建立起前期拍摄、后期制作、宣发、放映完整的工业化体系，而在“硬件”的电影重工业领域我们起步更晚，高科技影棚建设、先进拍摄设备的使用、数字化后期制作都成了中国电影的短板，以至于多数中国影片的后期不得不拿到好莱坞，甚至韩国、日本制作。电影工业化水平高低直接影响到中国电影产业未来发展格局。

青岛东方影都影视产业园占地166公顷，制作区规划52个高科技摄影棚，一期竣工30个摄影棚，二期在建10个摄影棚，包括世界最大1万平方米的摄影棚、世界唯一室内外合一的水下摄影棚、影视服装道具加工厂及世界先进的影视后期制作工厂等。影视产业园外景地占地60公顷，配套建设欧陆风情和老上海风韵的取景街，可以满足不同类型影视作品的拍摄需求。

东方影都按照电影工业体系要求，聚集全球影视行业资源，为入驻影视企业提供国际标准的专业服务；由政府部门提供国际化影视企业所需的海关、签证、人才、金融、物流等一站式服务。

青岛市、西海岸新区和万达、融创各出资50%设立总额50亿元的影视产业发展专项资金，对入驻东方影都拍摄的影视作品给予制作费用20%-40%的补贴；青岛市设立专项扶持资金，对在东方影都注册经营的影视企业，给予最高不超过营业收入10％的补贴。

青岛东方影都建有最全的影视产业配套设施。音效全球一流的影都大剧院拥有2000个座位，可举办盛大电影节开闭幕式；超大规模的万达茂由室内主题乐园、水乐园、电影乐园、中国最大规模30个厅的影城及大型商业中心组成，包括世界首台室内悬挂过山车、世界首个室内垂直跌落激流勇进、3D互动影院等创新游乐设备；大型舞台秀“八仙过海”体现青岛特色，水平世界一流；酒店群由4个高星级度假酒店组成；东方影都还包括世界级的国际医院、国际学校、游艇码头和会所等。

青岛东方影都世界一流的影视制作软硬件设施和全面配套，吸引全球影视企业纷纷入驻和拍摄制作，试运营期间已现一棚难求。2016年10月，东方影都在美国洛杉矶启动全球招商，与美国9家著名电影公司签约11部好莱坞大片到东方影都拍摄。吸引包括《长城》、《环太平洋2》等好莱坞大片和多部国内电影大片、著名品牌广告片入驻拍摄，举办欧盟青年音乐节、中国电影表演艺术学会奖颁奖典礼等多项重大文化活动，总投资30亿元、拍摄长达两年的《封神三部曲》剧组目前正在园区内拍摄。随着东方影都正式开业，预计3年内区域入驻影视企业将超过500家，每年拍摄制作影视剧约100部。

东方影都的落成必将助力中国电影迈入重工业化时代，推动中国电影走向世界。

　　 3月下旬以来，各地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从本地实际出发不断出台区域性“限购、限价、限贷、限售、限商”等差别化调控政策。但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　 眼下部分热门区域在“限价”调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日趋失衡，不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者，为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹。

　　 浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”，其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向“无房家庭”倾斜，打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益。

　　 杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性。

　　 可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下政府采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与“房住不炒”基调是一致的。当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实，在精准化精细化调控方面，大有文章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益。

　　 应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族；不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

　　 从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退；另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改善需求。

(经济参考报)

　　 2018年一季度，金融机构人民币各项贷款余额125万亿元，同比增长12.8%，增速比年初高0.1个百分点；一季度增加贷款4.9万亿元，同比多增6339亿元。从已公布的数据来看，受宏观经济整体平稳、经济结构继续改善、金融去杠杆持续推进和监管加强等因素影响，信贷投放结构有明显改善。表外融资表内化的趋势进一步明显，信贷支持实体经济力度继续增强；“三农”、小微等薄弱领域扶持力度增加，普惠金融不断加码；房地产贷款增速总体下降，居民融资结构出现明显变化。

　　 一是“脱实向虚”基本遏制，信贷支持实体经济力度继续增强。一季度，实体经济融资需求走强，企业用于生产经营的中长期贷款和满足流动性的短期贷款的需求均有所增强。其中：本外币非金融企业及机关团体中长期贷款余额为48.2万亿元，同比增长14%；本外币非金融企业及机关团体短期贷款及票据融资余额33.6万亿元，同比增长2%，较年初增加2.02个百分点。在强监管背景下，银行业金融机构的表外业务得到进一步规范，大量表外业务到期不再续作，表外业务将逐步收缩，表内贷款增长将出现提速。而随着“脱虚向实”政策的效力进一步发挥，未来企业融资增速有望出现持续回升。

　　 二是普惠金融持续发力，“三农”、小微等薄弱领域扶持力度加大。我国一直高度重视普惠金融的发展，近年来制定出台了一系列的战略规划和政策措施，推动普惠金融发展迈入新阶段。2018年初，银监会专门下发文件推动银行业小微企业以及“三农”和扶贫金融服务高质量发展。从数据来看，小微和“三农”等薄弱领域融资情况继续改善，虽然同比增速略有下降，但仍明显高于贷款平均增长水平，保持稳步增加态势。一季度末，人民币小微企业贷款余额25.1万亿元，同比增长14.3%，比同期各项贷款和企业贷款增速分别高1.5个百分点和2.4个百分点。支持小微企业的信贷资源在总量增加的同时，信贷投放的精准性也有所增强。单户授信小于500 万的小微企业贷款、小微企业主及个体工商户经营性贷款增加2415亿元，同比多增1469亿元。在有效增加支农信贷投放、培育和完善农村金融服务体系、构建支农长效机制和改善基础金融服务等多项政策举措推动下，涉农贷款稳中有升，季末本外币农村贷款余额25.6万亿元，同比增长7.6%。未来一段时间，金融机构将进一步加大普惠金融服务力度、提升服务质量、提高服务的针对性，在保持小微和“三农”贷款持续增长的同时，有效控制融资成本上升的趋势。

　　 三是房地产贷款增速总体下降，开发贷款增速回升。受个人住房贷款增长放缓的影响，房地产贷款增速继续回落。一季度末，人民币房地产贷款同比增长20.3%，增速比年初低0.6个百分点。而在租赁房和保障房建设整体提速的背景下，开发贷款出现较快增长，房产开发和地产开发贷款同比分别增长25.3%和2.2%，增速分别较上个季度提高3.6个百分点和10.2个百分点。新的三年棚改攻坚计划启动后，保障性安居工程建设成为资金投入的重点，一季度保障性住房开发贷款余额3.8万亿元，同比增长37.9%，增量占同期房产开发贷款的64.7%。未来房地产行业去杠杆将持续推进，除国家重点支持领域外的房地产贷款增长将继续受到遏制。

　　 四是控制居民杠杆，居民融资结构出现明显变化。受利率提升、融资趋紧等因素影响，居民部门房地产融资需求已经受到约束，其他消费贷款和经营性贷款则继续保持较快增长。一季度，人民币个人住房贷款同比增长20%，增速已较去年同期的35%有了明显回落。考虑到部分2017年完成审批的个人住房贷款在一季度放贷的情况，个人住房贷款实际增速可能更低，且未来仍有进一步下行的空间。虽然住房贷款增速放缓，但在其他消费贷款强劲增长的推动下，个人消费贷款增速仍达到23.4%的较高水平。同时，得益于支持小微企业发展的相关政策，个人经营性贷款同比增速也创出近年来的新高，达到9.4%，成为居民部门贷款增长的另一个亮点。随着国内居民消费转型升级潜力的释放以及个人创业环境的不断改善，未来个人消费贷款和经营性贷款将继续稳步增长，并推动居民部门信贷结构的调整优化。

　　 需求增强的背景下，人民银行下调银行金融机构人民币存款准备金率1个百分点。通过适度合理增加银行体系的可用资金，在保持银行体系流动性稳定的同时，有利于优化流动性结构，增强银行信贷能力，以更好服务实体经济。降准释放的资金在偿还银行所借央行的9000亿元中期借贷便利之后，同步释放的4000亿元增量将主要用于小微企业贷款投放。这一举措有助于降低小微企业融资成本。未来降准带来的银行可用资金增长的效应会持续显现。在去杠杆、防风险的政策主基调下，预计未来会继续出台类似定向、结构性的政策举措，以进一步增强银行支持实体经济的信贷能力，促进信贷结构继续优化。

(证券日报)

　　“一线城市”是对一座城市综合实力的评价。中国拥有10个左右的“一线城市”是比较科学的，但如果达到19个甚至更多，则多少有些泛滥。

　　▲图片来源：新一线城市研究所

　　近日，有机构发布了“2018中国城市商业魅力排行榜”，引发热议。这是一个延续了5年的榜单，今年的新闻点在于城市梯次发生了变化，即“北上广深”变为“上北深广”。另外还有15个“新一线”城市的席次也发生了改变。

　　成都在这份榜单中连续五年排在了“新一线”的榜首位置，以致于有网友调侃这份榜单的制作人一定是个成都人。

　　毋庸置疑，在传播上，这份榜单是非常成功的。它不仅创立并炒热了“新一线”这一概念，并且至少给了15个城市进入“一线城市”的梦想机会。

　　但是，问题也就在这里。我们真的需要那么多的“一线城市”吗？

　　▲图片来源：新一线城市研究所

　　把“新一线城市”称为“商业新一线城市”更合适

　　按照这份榜单的设计，中国的“一线城市”实际上达到了19个，即“上北深广”这四个真正意义上的一线城市，外加“成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞和无锡”等15个新一线城市。

　　“一线城市”本质上是一个房地产概念，起初源自于房地产企业选址的标准。这一概念是随着这些年房地产行业的火热以及房价的飙升而变得根深蒂固的。

　　“新一线”是借助这一热度而衍生出的新概念，其本质上是一个针对城市商业维度的传播概念。

　　正如榜单制作方所称的，这个榜单是中国城市的商业魅力排行榜。显然，该榜单对于城市的分级，也是基于商业魅力这一维度而言，而非对一个城市的综合性评价。

　　也就是说，这份榜单的外延很大，但内涵偏窄，更准确的定义为“商业新一线城市”可能更合适。

　　如果细究这个榜单在“新一线”上的标准，至少有几个问题需要回答——

　　一是为什么是15个城市，而不是5个、10个甚至20个？

　　二是指数得分排名第15的无锡是47.79分，那第16名的昆明以及紧挨着的大连、厦门分数差了多少而沦为了二线城市？

　　事实上，我们对于“一线城市”的认知，早已脱离了房地产、商业等方面的范畴，它实质上变成了人们对于一个城市在全国甚至世界上的经济地位、区域地位等综合性的考量和评判标准。这也是有些人看到15个“新一线城市”之后产生疑惑的原因之一。

　　▲上海。图片来源：视觉中国

　　定义“一线城市”离不开产业

　　除了商业，这份榜单对于城市的产业布局并未做过多的涉及。但一线城市的定义恰恰是离不开产业的。一个城市的产业定位和体量决定了其在整个国家甚至世界产业链上的地位，也决定了这个城市的等级。

　　真正意义上的“一线城市”应如北京、上海、广州、深圳这四个城市一样，需要具备几个基础条件——

　　一是具有全国影响力甚至世界影响力；

　　二是经济（产业）实力要排在前列；

　　三是区位优势明显；

　　四是外来人口占据很大的比例，是人口净流入城市；

　　五是要对周边甚至更大范围的城市具有辐射带动作用。

　　对于正面临产业转型升级和新型城镇化的中国而言，目前四个“一线城市”的体量的确不足以支撑整个国家的城市化发展，仍需要多培育几个“一线城市”，这也是“新一线”概念能够火起来并受到地方政府重视的重要土壤。

　　▲图片来源：视觉中国

　　中国多达19个“一线城市”有些泛滥

　　于是，问题来了，中国还需要几个“一线城市”？

　　其实这个问题并不难回答。中国有一个官方概念叫“国家中心城市”，它的定位其实更接近我们传统意义上对于“一线城市”的认知，也符合前文所述的条件。

　　目前被确定的国家中心城市有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安等9个。

　　当然，这是国家在发展战略上给出的名单，更具有行政色彩。而“一线城市”作为一个市场化概念，除了行政力量的支持，更多的还是要依靠市场力量。

　　所以，不在国家中心城市名单上的深圳已经是实质意义上的“一线城市”，杭州等城市也能凭借市场力量挤入一线阵营。

　　以人口规模来算，相较于美国的三个主要“一线城市”，中国拥有10个左右的“一线城市”是比较科学的，但如果达到19个甚至更多，则多少有些泛滥。

　　其实，合理的城市竞争是必要的，但也并非所有的城市都应该力争成为“一线城市”，找准自己的定位和位置才是最重要的。

　　回到榜单，作为一个从商业魅力方面评价城市的排行榜，其维度和数据是值得各城市借鉴的。重要的是，这份榜单背后所折射出的城市营销手段也非常值得学习。

　　但，若真以此作为标准把自己当成了“一线城市”，只能说，新一线城市这么多，榜单都不够用了。

　(新京报)

　　最近，各区义务教育升学政策纷纷出炉，

　　可是看花了家长们的眼睛。

　　城六区入学条件分别有哪些？

　　戳下图告诉你！

(北京晚报)

　　[摘要]两部委推进住房租赁资产证券化背后：住房租赁市场与房地产信托发行双双升温

　　近日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　《通知》指出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　租房市场升温拉动金融需求

　　在通知发布当天，由华泰证券资管担纲管理人的华泰佳越—中南寓见资产支持专项计划(简称“中南菩悦浦寓类REITs”)获深交所评审通过，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs。中南菩悦浦寓类REITs物业资产为浦寓集中式公寓，位于上海虹桥商务区辐射板块，由中南菩悦投资并持有，通过集中化、规模化运营，提升租赁住房品质，满足了居民多层次居住需求。业内人士认为，中南菩悦浦寓类REITs的顺利通过，对加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

　　相关研究员表示，对于住房租赁市场整体而言，仍需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。从长期来看，建议加快房地产投资信托(REITs)立法，建立中国的房地产投资信托市场。

　　中南菩悦浦寓类REITs的成功发行背后，是多地租房市场的明显升温。有关研究院近日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》便显示，多地租房市场3月出现明显升温。对比春节前半个月(1月31日-2月14日)，春节假期结束后的半个月内，北京、上海、广州、深圳的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。

　　中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

　　房地产相关研究院也发布报告称，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。

　　房地产投资信托发行回暖

　　在住房租赁市场回暖的同时，房地产信托基金的发行也同步出现回暖。用益信托数据显示，今年3月，发行市场上产品资金运用领域方面，投资于房地产领域的产品为250个，较上月增加116个，占比上升2.43个百分点;募集规模方面，3月房地产信托募集规模为675.34亿元，较上月401.15亿元环比增加近七成。

　　同时，今年4月以来，多款房地产信托产品募集金额明显比以往要多。比如，4月发起设立的中融信托“融筑198号集合资金信托计划(A类)”，计划募集规模为34.5亿元，远超过以往的同类产品。

　　根据公开信息，截至2018年4月25日，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品，拟发行金额253.5亿元。

　　戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会发布的亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告显示，截至2017年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计142支，总市值达1989亿美元，其中中国香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达94.1%，仅日本一国占比过半。

　　自2014年首单权益型类REITs中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和。截至2017年10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1262.2亿元。

　　该报告认为，单纯从资产质量的角度来看，国内已经具备发行公募REITs的资产储备。

　　（名词解释：房地产投资信托基金——房地产投资信托基金(REITs)以信托方式组成而主要投资于房地产项目(至少占基金资产总值的75%)的集体投资计划，旨在为投资者提供来自房地产项目，例如：购物中心、写字楼、酒店等的定期租金收入的回报。）

(南方日报)

对想投资日本民宿做房东的人来说，形势开始变得有些艰难了。

6月15日起，日本民宿新法将全面实施。这意味着这个长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可，但深究细节，就会发现限制多多，能合法申请到牌照乃至盈利，都不容易。行业洗牌由此开始，已经进入该行业的中资不少开始打退堂鼓，剩下的则急寻出路，有的转而考虑合伙购买合资格的公寓楼再经营。

与此同时，日本旅游依然火热，包括民宿在内的旅游住宿市场料将持续火爆，为此不少大资本纷纷进场。未来中资能否继续以及如何分羹，值得关注。（辛灵）

“今年以来，中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，新法对民宿设置了很多的条条框框，看起来是打压这个市场的，前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了，民宿新法规定一年只能经营180天，有些地区甚至只限周末经营，其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱对21世纪经济报道表示，他在日本开设了民宿管理公司有人家。

某网络名人一则“买下日本一条街”做民宿的消息在年初引发了热议，对于有志于去日本做民宿房东的人来说，可能更需要关心的是当地即将施行的民宿业新政，因为一些中国房东已经受到了影响。

6月15日起，日本将全面开始实施《住宅宿泊事业法》（下称民宿新法），民宿这个长期处于灰色地带的行业终于得到了日本官方的认可，但深究细节，就会发现未来合法合规的民宿全国统一每年经营上限为180天，另外在中央政府颁发的新法基础上，各个区域还有自主权来调整对当地民宿业的管理规范，比如京都市住宅区域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之间经营，银座所在东京中央区民宿只能在周末经营，涩谷区只能在学校放假期间经营民宿等等。

新法限制民宿盈利空间

“一段时间以来，伴随着日本民宿市场的扩张，也带了一些问题，甚至演变成为了社会问题，因此政府推出了民宿新法来管理和规范市场。首当其冲的一点是，原本可以全年经营民宿，但新法出台后，一年只能经营半年左右，另外还有很多的条件限制，这对市场冲击巨大，业内房源不断流失。新法确实打击到了中国客户的兴趣，因为直接影响他们的收益了。”有一居合伙人康乐4月24日对21世纪经济报道表示，该公司为中国投资者提供从房产交易到民宿管理的日本民宿一条龙服务。

据康乐介绍，公司成立一年半以来，成交量近500单，但新政前景下，中国房东正在寻求出路。

“目前有一半以上的房东决定先不做了。我们给房东提供了四种方案，第一种是合法合规化来继续经营，但这也意味着收入会下降一半左右。第二种是把房子转成长租，收入大约是过去的2/3到一半左右。第三种是把房子卖了，像东京地区的房价去年涨幅在5%-8%之间。还有一小部分的客户，他们的房子符合要求，可以继续全面经营，我们帮助他们去申请相关的许可，按照新规帮他们继续管理。”康乐说。

“我们从中国的合作渠道方接到将客户的短租民宿转为长租的需求已经有段时间了，最近这种需求出现增长，每个月都会接到这种需求。新法还是引发了一定的恐慌情绪，一种情况是担心被投诉，还有就是新法的出台让他们突然意识到自己此前都是在非法经营民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果运营得好，确实回报比长租高不少。但平均来说，短租比长租的回报高了1%-2%左右。据我了解有些直接退出的案例，可能有些投资人都还没回本，因为前期的软装投入不小。”一家日本华人中介公司员工4月25日对21世纪经济报道表示。

相关分析指出，新法的实施将引发日本民宿业的洗牌，“小打小闹”的个人参与者或面临出局。

“短期来说，民宿的数量应该会下降，因为就目前来说，大部分的民宿其实并不合法，也并不符合新法的要求。不仅是中央政府层面，地方政府也有权制定一些当地对民宿市场的限制。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树4月26日对21世纪经济报道表示。

日本政府于去年6月正式颁布了民宿新法，今年3月15日起，日本观光厅开始接受民宿许可申请，据日本观光厅4月18日公布的数据显示，申请工作开展一个月以来，仅收到了232份申请。而据Airbnb爱彼迎方面向21世纪经济报道表示，截至2018年2月1日，爱彼迎在日本拥有62000个房源。

“今年以来，中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，新法对民宿设置了很多的条条框框，看起来是打压这个市场的，前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了，民宿新法规定一年只能经营180天，有些地区甚至只限周末经营，其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱4月25日对21世纪经济报道表示，他在日本开设了民宿管理公司有人家。

“小打小闹”式经营者或出局

日本自2007年起就推出了推进观光立国基本法，此后“安倍经济学”又推动日元大幅贬值配合放宽旅游签证的措施，访日游客数量持续上涨，据日本观光厅公布的数据显示，2012年访日游客数还不到1000万，2015年激增到了1950万，2017年人数达到了2900万左右，日本政府定下了要在举办东京奥运会的2020年吸引4000万游客入境。

不过，在访日游客不断增长的同时，当地却存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的问题。由此，不少人从中嗅到了商机，民宿规模在日本迅速扩张。据日本民宿数据网站AirbDatabank统计显示，2016年2月，爱彼迎上的全日本房源不到3万，而到今年，该数字已增长到了超6万，且房源主要集中在东京、大阪和京都。

据爱彼迎方面向21世纪经济报道介绍，去年一年，有600万游客在日本使用爱彼迎出行，创造了超5700亿日元（约合335亿人民币）的收入。

值得注意的是，民宿此前仅允许在一些特区内经营，原则上不允许在居民区经营民宿，但实际情况是存在大量灰色民宿，据日本厚生劳动省去年3月公布的抽查结果显示，该部门在民宿平台抽查了1.5万间民宿，结果发现取得了经营许可的仅为16.5%，其余的为无证经营或状态无法确认。

爱彼迎日本官网此前发布的通知显示，在6月15日前，将依据民宿新法，对网站上的违法民宿房源进行清理。

居民区内民宿的快速扩张，也引发了当地居民的一些不安和怨言，这对民宿经营者来说，意味着经常要处理邻居的投诉。

“在我管理民宿的过程中，可以说警察、消防和保健所找上门来是 ‘家常便饭’，每天有很多此类的突发事件要处理，主要是被人举报。”冯翱说。

“我之前做’二房东’经营民宿，经营不久就被举报了，公寓楼的管理组合（相当于物业）来找我的时候，还带着我在网上登记的房源信息，根本没有回旋余地，后来就被退租了。我在日本的经验告诉我，做任何事情不要抱着侥幸心理。新法几乎是排除了公寓楼做民宿的可能性，现在新法规定不经公寓楼的管理组合同意，即便你是房屋拥有者，也不能经营民宿。剩下很小部分没有管理组合管理的，房东自己打点的小型公寓楼，可能有商量的可能性，但一般日本房东都不愿意。这么看来，以后东京都内可以做民宿的房子就真没多少了。”在日经营民宿公司优宿的华人张笑4月24日对21世纪经济报道表示。

“新法出台之后，’小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了，也就是说租几套公寓做民宿，然后经营到遭到举报为止，这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”张笑说。

中国投资者合作寻出路

那么民宿新法施行后，在日本还有合法合规全年经营民宿的方式吗？多位业内人士向21世纪经济报道表示，在新法之下，对于以盈利为目的的个人来说，申请民宿牌照意义不大，想要合法合规地全年运营民宿，那么就需要取得简易宿泊（简易旅馆）牌照，投资门槛也会相应地变高，可行的房型也缩减至了一户建（即独立住宅）和小型公寓楼。

“因为新法的出台，我们去年就开始业务转型了，只做旅馆和一户建（即取得简易宿泊牌照）的运营。”冯翱说。

“比方说，有客户在大阪买一套20平方的公寓，价格大约是60-100万人民币之间，现在按照新规去买一户建的话，好一点的在300万人民币左右，对于国内投资者来说，门槛相应提高了。”康乐说。

“新法要求在每层配有两个洗手间、有逃生指示、不能超过三层，另外还有房屋总体面积等要求，且各个区的要求会有所不同，符合要求以后，就可以去申请简易旅馆牌照，然后才可以经营。”康乐说。

但也有业内人士指出，一户建并不一定是合适的备选方案，因为其中有许多楼房都不符合简易旅馆的要求。

“很多一户建可能也不符合要求，要按照规定来改建的话，前期投入巨大。”张笑说。

张笑指出，目前摸索出的可行方案是投资小栋公寓楼后申请简易旅馆牌照，然后就可以合法合规全年经营民宿了。

“我们现在摸索出来的可行方案是买一栋小楼，申请简易旅馆牌照，再结合我们公司的营销和管理能力来运营。我们此前买下了一栋十间公寓的小楼，也是作为一个销售样板，后续可以拿出相应的回报数据去吸引更多投资人。客户经济实力较好，那么就可以投资一整栋，另外还可以几个客户一起投资，基于拥有的部分产权，来获得相应的回报，还可以做5年期、3%利息的贷款。最近，我们在看一栋14间公寓的小楼，牵头了几位我们帮忙管理泰国民宿的中国客户，后续可能会一起买下这栋楼申请简易住所牌照。”张笑说。

更多大资本入场

随着日本民宿市场的全面解禁，一边是小本经营的民宿从业者面临出局，另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司，另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司京王也加入了进来。

另外，在民宿业面临转型之际，当地酒店业也趁势寻求扩张。根据世邦魏理仕近期发布的报告显示，包括东京、大阪在内的日本八大城市的酒店客房数量预计到2020年将达33万间，较2016年将增长32%。

“2016年在入境游客增长和正规住宿增长之间出现了分化的现象，不过到了2017年，因民宿市场的增长有限，入境游客增长和正规住宿增长之间恢复了正相关关系。最近，尤其是东京和大阪地区，出现了一些新的酒店和住宿设施，到2020年东京奥运会举办之前，尽管我预计民宿数量会因新法的实施而下降，但酒店和旅馆住宿供给方面会受益更多。不过长期来看，随着入境游客数量的不断增长，日本又存在住宿不足的状况，新法的推出有助于日本民宿市场长期增长。近几年来，旅游业是日本政府发展经济的一大重点，如果新法实施一段时间后，政府发现民宿市场的发展出现了大幅放缓，可能会考虑放松监管。所以，我对民宿业的长期前景持更为积极的看法。”青木大树说。

日本瑞穗研究部门今年1月发布的报告称，鉴于近期发展，对于2020年奥运会期间日本旅游住宿会否出现短缺的担心正在消退，另外，也需要密切关注民宿新法的实施对当地住宿容量带来的影响。

武汉市购买首套房使用住房公积金的最高贷款额度将由50万元提升至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元。记者30日从武汉住房公积金管理中心获悉，从5月1日起，武汉将实施这一住房公积金个人贷款新政策。

武汉住房公积金管理中心主任梁铁中介绍，武汉公积金部门坚持“房住不炒”的定位，重点满足首套刚需，有条件支持改善需求，坚决遏制投机炒房。现行“一刀切”的贷款限额和最高50万元的贷款额度，以及实行的个人贷款扣减政策，即缴存职工再次申请公积金贷款时须用最高贷款额度扣减已使用过的公积金贷款额度，已不能很好满足缴存职工合理的住房贷款需求。

同时，武汉住房公积金管理中心建立了住房公积金流动性风险调控机制，动态跟踪监测个贷率变动情况，每半年公布一次，通过设置并及时调整流动性调节系数，相应调整最高贷款额度，以防控资金流动性风险。

记者采访了解到，合肥市近日推出促进住房租赁市场发展的财政奖补措施，其中，对所出租房屋为个人自有住房的，房东每平方米每年可获奖励12元。

出租房屋的租赁企业、中介机构、个人均可申请该补贴。《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》规定，奖补对象为合肥市辖区内住房租赁合同已在合肥市住房租赁交易服务监管平台登记备案的出租自筹住房的租赁企业、提供住房租赁经纪服务的企业、自行出租自有住房给他人自住的个人，且其住房在租赁监管平台出租备案，住房出租行为已依法纳税。

根据奖补办法的规定，对于租赁企业，当年累计出租面积达3000平方米的，每平方米每年奖励10元。对于提供住房租赁经纪服务的中介机构，当年累计出租面积达3000平方米的，每平方米每年奖励1元。对自行出租自有住房的个人，按照出租面积每平方米每年奖励12元。

合肥市房产局有关负责人说，作为国家首批开展住房租赁试点工作的城市之一，合肥市推出了促进住房租赁市场发展财政奖补措施。近年来，合肥市坚持政府主导、市区联动、社会参与、资源共享，积极推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。奖补办法的发布实施，是合肥推动落实该住房制度系列举措之一。下一步，随着租赁监管平台的优化升级，企业、个人的奖补申请审核通过后，该笔补贴可直接发到企业、个人银行账户，操作流程将会变得极为简单方便。