近期，文化和旅游部发布《“五一”假日旅游指南》。指南指出，“五一”期间居民出游意愿达36.6%，旅游需求加速释放，旅游市场将迎来小高峰。综合历年市场数据和旅行商预订情况，预计“五一”期间全国将接待国内游客1.49亿人次，实现国内旅游收入880亿元。

　　我国旅游经济蓬勃发展也吸引着不少地产商的目光。文旅地产目前已经成为不少房企转型以及寻求新的利润增长点重点方向。

　　21世纪经济报道记者统计发现，目前，包括万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光地产、融创中国、新华联、山水文园等房企均看好这块市场。

　　做主题公园需“诚意”

　　实际上，对于众多地产商而言，其介入文旅地产通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利，而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利。主题公园则只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。另外，主题公园是一个先期需要大量投入并长期运营的产品，而开发商则习惯了简单粗暴的快速开发模式，这在实际运营中也存在不少矛盾。

　　那么，利用主题公园圈地能带给开发商多大优势呢？据一位不愿透露姓名的企业高管透露，在其引入国外知名主题公园品牌之后，各地方政府也十分欢迎。因此，企业在拿地以及扩张方面具有先天优势。

　　逐利是企业的先天特征，这无可厚非。但除了圈地以及卖房，房企在介入文旅地产时也需要潜心长期经营和精细化运营的“诚意”。否则，这一轮文旅地产圈地潮又将制造新一轮“垃圾”产品。

　　翻看全球闻名遐迩的迪士尼成长史可以发现，迪士尼是先有内容，而后才有其他主题公园等衍生品。迪士尼乐园本质其实是创造了一个梦想照进现实的童年。比如，它将米老鼠、唐老鸭、睡美人等一系列由迪士尼公司创造的经典卡通形象搬到了现实的公园之中，让这些电影的主角转身成为公园的一部分。迪士尼在建设之初就大胆宣称：“要在每个人心中构建一个美丽的精神家园。”这无疑触摸到了游客心中“最柔软的地方”。

　　迪士尼的这一成功IP产品打造也为其创造了不菲且源源不断的收益。上海迪士尼度假区在其第一个完整运营财年就获得盈利，便是最好的例证。除此之外，迪士尼还形成了图书、影像等庞大的产业链。

　　在房地产市场领域，随着热点城市转入存量房市场，房住不炒一再被提及，整体面临着兼并以及集中度提升的局面，房地产也无疑将步入下半场之争。下半场房地产商要玩什么呢？融创中国董事长孙宏斌认为，下半场要投资消费升级、投资美好。美好生活是什么？消费升级是什么？按照孙宏斌的理解就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育，这些让人们玩的以及开心的。如果从盈利角度看，文化消费是最具想象空间的消费，这也是文旅地产最具魅力的地方。

　　比如，在主题公园市场中，知名咨询公司欧睿国际发布的《世界旅游市场全国趋势报告》预计，2020年中国主题公园零售额将达到120亿元，日均游客量将超过3.3亿人次，超过日本和美国，成为全球最大主题公园市场。

　　对于这样极具想象力的市场，房企真的有能力有诚意经营好吗？纵观过往发展历史，在目前本土主题乐园市场中，真正有诚意有能力去运作主题乐园的房企并不多。《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示，近10年来涌现的本土主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。

　　中国社科院旅游研究中心研究员魏小安直言，“目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比约10%，有约70%的主题公园亏损，有约20%持平。”

　　严防“假公园真地产”

　　一个成功的主题乐园不仅可以为自身带来利润，而且还可以带动周边业态甚至一个城市的发展。但一个失败的主题公园不仅是自身亏损，同时也造成大量人力以及土地资源浪费。

　　景鉴智库创始人、中国主题公园研究院研究员周鸣岐就表示，在主题公园领域，最典型的“主题公园+地产”开发模式，居住用地大、土地成本低，在主题公园的带动下能产生较大的房地产溢价，同时加速了投资回收，这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。

　　但此类开发模式的泛滥也可能对主题公园行业的健康发展起到负面作用，即近期五部委联合发文中严厉批评的 “假公园真地产”问题。（《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号）。

　　周鸣岐认为，一些想要涉足文旅的房企，不仅在技术能力、专业人才、运营经验上都很缺乏，而且在当前主题公园最重要的优质IP方面几乎是空白。游乐设备可以采购，但核心能力是买不到的。周边的房地产虽然可以赚得盆满钵满，但主题乐园如果做不好，就可能持续亏损，成为长久的痛。这不管对目前的管理方万达还是接盘的融创来说，都是对其核心能力提升的倒逼。这需要有足够的人力物力投入和培育能力的耐心。

　　周鸣岐表示，“目前中国的主题公园发展处在一个转折期，特别是在此次国家五部委联合出台相关政策，对主题公园搭配地产开发作出了详细的限制和规定，彻底打掉主题公园产业“假公园真地产”的发展趋势，把很多地方上打幌子、玩套路、钻空子的漏洞堵住。以后新批建主题乐园没有了房地产开发的支撑，对主题公园发展短期来看是利空的，但长期来看肯定会趋向有核心能力的良性发展。”

　　在21世纪经济报道记者采访中，除了迪士尼，长隆旅游度假区是被业内反复提及的样本。长隆旅游度假区，国家级AAAAA景区，占地面积1万亩，是一家集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型企业集团，坐落于羊城广州。这是一个并非依赖房地产发展的产品，但其成功运营却为业界打造了一个新的样本。长隆公园也借助当地自然气候、本土资源以及国内热门影视打造了不少成功IP形象。

　　中国具有悠久的文明历史，积累了大量的文化宝藏。相比世界级的迪士尼并不缺少内容，只要企业有诚意经营文旅地产。这也将成为房地产下半场的“美好生活”。

(21世纪经济报道)

　　自2016年10月初的房地产有史以来最严厉的限购、限贷、限买以来，迄今已经一年半多了。搞到现在，很多一二线城市的房价属于“倒挂”，也就是新房的价格比周边二手房低。

　　按说在这种情况下，房地产企业的日子应该很难过才对。但如果我们看那些地产巨头2017年的年报和今年一季报就会发现，事实并非如此。很多地产股的日子很好。

　　下表显示了万招保金、绿地控股(7.200, 0.02, 0.28%)、恒大、碧桂园、融创中国去年和今年一季度的情况。

　　从表中可以看出，2017年，所有房地产巨头的利润增速，都快于营收增速。

　　那么，为什么越控制房价，房地产巨头的利润越高呢？

　　在严厉限购限贷的时代，房地产商又是怎么实现营收和利润高速增长的？这个一定要结合宏观环境。

　　首先，2017年全国房地产销售面积继续增长。

　　2017年商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，虽然增速下降，但仍然是增长的。

　　其次，在去杠杆的环境下，房地产公司正在日益分化，拿地和销售都向头部集中。

　　按销售额来衡量，目前我国房企TOP5是碧桂园、万科、恒大、融创、保利，TOP6到10的是绿地、中海、龙湖、华夏幸福(29.050, 0.17, 0.59%)、绿城。

　　虽然在去杠杆的环境下，所有公司都更难得到低息资金，但巨头们资源雄厚，还是相对容易一些，实在不行可以在海外发美元债。因此巨头们更容易得到资金，资金成本也相对较低，更容易拿地、建房和销售，利润也更高。因此这些房地产巨头的业绩和前景基本不用担心。

　　第三，三四线城市的房价大幅上涨，一二线城市的偏远地区热销，给巨头们提供了充足的利润。

　　由于一二线房价大涨向三四线蔓延，去年三四线房价也有明显上涨。而一二线虽然限购限贷，但城市化仍然在进行之中，新房供应少，买盘反而相对较多。随着城市扩大，偏远地区不偏了，房价和市中心相比也比较便宜，这位房地产商提供了巨额利润。而市中心的房子由于限价，价格也出现了倒挂，富豪们纷纷抢购，极大缓解了地产商的资金压力。

　　而随着我国M2继续增长，人们继续涌入大城市，以及新房供应速度的逐渐减慢，国家又强力压制价格，所以进入2018年以来，一二线城市的新盘频频出现“秒光”。

　　买1000多万的房子还要疯抢，有钱人很多啊。或者说，社会的贫富差距很大。有钱人已经有了几十套房子，他们每个月的租金可能在百万左右，这样积攒一段时间，换个城市买房非常轻松。

　　房屋销售面积、新开工面积、施工面积的增速，2017年都在减少，如下所示。

　　可以看出，它们的增速已经降为个位数。进入2018年，趋势还在继续。今年1~2月的商品房和住宅的新开工面积，分别同比增长2.9%和5.0%，较去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2月的商品房和住宅的施工面积，分别同比增长1.5%和1.8%。更严重的是竣工面积，今年1~2月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降12.1%和17.1%。

　　如果看看住宅累计开工但还没有销售的库存情况，恐怕更为严峻。

　　可以看出，去库存确实很有效果。这个趋势在2018年得到延续，现在三四线城市的去化周期18个月左右，二线城市10个月，而一线城市甚至不足两个月！

　　这正是人们疯狂在一二线抢房的原因。

　　在这种情况下，房地产巨头们相比于其市值的库存越多，尤其在一二线的库存越多，则公司的前景越光明。在执行“住房不炒”、大力提供长租房方面，也更有实力。

(中国经营报)

　　今年开年不久，郑州、南京、成都等省会城市便掀起了“抢人大战”，为引进人才或留住人才，提供包括落户优惠、购房或租房补贴等支持。此后“抢人”之势愈演愈烈，西安、石家庄、沈阳等也加入进来。

　　虽然当前全国对购房实施着相对严厉的调控措施，在这些城市也不例外，但人才基数的增加以及热点城市提供优惠的背景下，为这些地方的楼市发展或也将带来一定的情绪变化，而这些城市本身的经济发展预期和楼市供求环境也各不相同。

　　伴随内外部交错影响，这些热点城市的楼市将走向何方？（骆轶琪）

　　西安：改善需求加速释放

　　连续三年供不应求

　　4月19日，位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘，共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下，很快售罄。此前的3月30日，同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘，500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解，但由于现场过于混乱，当日开盘最终取消。

　　“几乎每天都有人托关系来买房，不问价格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示，以前企业手上会留一些存货或尾房，现在已经无房可卖。

　　仅仅过了一个春节，西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解，在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，都是“一房难求”的奇怪景象。

　　要知道，从2016年末推出“限购令”至今，西安共出台了5轮楼市调控政策，对需求端的限制不可谓不严厉；且西安楼市在2017年实现量价齐升，需求已大量释放。

　　很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来，西安共吸引了超过55万人落户。其中，仅今年以来落户的人数就超过30万人，规模超过任何一个国内城市。

　　户籍人口增多，带来购房基数增加。然而，若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现，这30万人并非西安楼市的全部答案。

　　成都：万人参与新房摇号，

　　一二手房价“倒挂”已久

　　2018年3月初，位于成都市东二环外的招商中央华城项目启动摇号。据报道，400套房源共有超过5万人参与摇号，中签率不足1%。早在核验资料阶段，开发商就提醒购房者，为避免造成拥堵，“请到场客户尽量选择公交、地铁或打车前往。”

　　自成都于2017年12月发布“摇号”政策以来，部分热门项目都出现过万人摇号的“盛况”，因释放房源较少，中签率通常低至个位数。其中，首个参与摇号的项目电建洺悦府（资料、团购、论坛）（资料、团购、论坛），中签率也仅2%。

　　过去几年一直不温不火的成都楼市，似乎瞬间陷入失衡。无论是首次置业者还是改善型购房者，都面临“买不到房”的困境。很多人甚至将问题归咎于摇号政策本身。

　　截至目前，全国共有7个城市出台了购房摇号政策，如成都这般却绝无仅有。分析人士认为，在这背后，是新房价格信号扭曲带来的供需失衡。

　　图片来源 / 图虫创意

　　东莞：计划吸引50万人落户

　　常住人口租购同权待破题

　　进入2018年以来，各地围绕优质人才的“抢人大战”愈演愈烈，东莞也加入这一行列。

　　2月15日，东莞市政府发布《东莞市推动非户籍人口在城市落户实施方案》，计划借此实现约50万非户籍人口落户。根据方案，自2018年2月28日起，东莞取消积分制人才入户政策，由“两个五年”入户政策取代，即参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年为入户条件。

　　新政取消了落户与房产等的挂钩，较之前落户更为宽松，也大幅放宽新生代农民工、技术工人等8类人的入户限制，有利于吸引各个层次、各个行业的人才。

　　另一方面，东莞宣布将计划建成“特大城市”，也在现实中承接着深圳的产业和人口迁移，未来发展潜力巨大。

　　就落户新政与楼市的关系而言，中原地产认为，当前东莞限购相对宽松，短期内对房地产销售影响不大，长期则是利好；对租赁住房的常住人口而言，东莞也面临城市人群租购同权，教育、医疗等公共资源平等共享的问题。

　　南京：调控加压下，人才优惠影响有限

　　除3月份出台人才落户政策，降低落户门槛之外，南京近期对楼市的政策利好不断。4月1日宣布购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

　　一名业内人士27日指出，近期陆续发布的优惠政策可以看出，南京已深刻感知到危机，并希望努力追上其他一二线城市。由于南京接近上海和杭州，也为城市间人才的争夺埋下伏笔。

　　第三方机构统计数据显示，2018年南京的人才流入率有小幅下降。相反，一季度杭州人才净流入率以13.6%居全国第一，成都、苏州也在南京之上。

　　近日，记者咨询多名房企营销人士，得到反馈均为，南京人才政策推出时间不长，影响尚未凸显。上述业内人士指出，南京放宽落户政策并不会对楼市产生很大影响，楼市仍会保持高位盘整。

　　27日易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，人才购房政策是当前楼市活跃的一个重要推力。虽然限购政策严厉，但人才政策本身会释放很多购买力。尤其当前很多省会城市的楼市交易性价比较高，这个时候购房者积极入市的意义就很大，容易促进购房者在户口办理以后加快考虑购房的节奏，进而带动市场交易的上升。当然包括南京、西安等省会城市市场交易上升，本身是中性概念。未来如果说房价出现反弹或者炒作，建议针对人才购房环节中漏洞进行管控，如类似落户后实际上不在本城市就业和生活的现象。

(21世纪经济报道)

越来越多的开发提出千亿目标，房企集中度也越来越高，房地产开始显现寡头垄断的态势。

克而瑞4月20日在云智易第二届地新引力创新峰会上披露，目前已经明确提出在未来三至五年冲千亿的开发商，已经有20多家。而今年前30强开发商，预计会占到超过整个市场50%以上的份额；千亿则会成为2019年前30强的门槛。

克而瑞总裁张燕指出，未来几年以住宅开发为核心的领域，强者恒强已经是不争的事实。“规模化而且是以住宅销售为核心的规模化，进入到最后的窗口期。有人我们开玩笑说，强者恒强的局面可能是，到最后只有强者。”张燕说。

“到2020年，这30家房企可能会超过中国70%甚至80%的开发销售市场份额。”丁祖昱表示，在规模房企把开发、销售模式做到几乎极致以后，剩下的房企该干什么，成为摆在业界的面前不得不面对的问题。

如果说新房领域诸多开发仍然在奋力拼杀，但在二手房交易市场，已经出现了如链家这样的寡头公司。

有数据显示，2015年与二手房房产交易的企业融资规模达到近几年以来的高点后，随后呈现逐年往下走的态势。从融资份额来看，在二手房交易这一领域的融资，去年约79亿的投资额中，仅链家这一家公司就占了60亿的份额。二手公司经过拼杀，市场成熟格局已经非常稳定了。

“现在二手房市场规模仍然在不断扩大。但经营模式已经清楚，而且基本呈现了寡头企业。”一家地产公司高层在4月20日上海的新引力创新论坛上说。

住宅规模化时代进入下半场，开发商群体正出现寡头垄断的态势下，如何切入到产城融合、城市更新、长租公寓、物流地产，甚至健康医疗、教育、养老等与房地产关联度有限的一些服务行业，也成为传统房企关注度最高的几个领域。

在宝湾物流董事长、总经理舒谦看来，与城市发展新动能、城市更新和消费升级相关的领域，仍有不小的发展空间。

与消费密切相关的物流，被认为是最有前景的大陆之一。

舒谦表示，2017年每天快递的业务量差不多每天一亿件，如果这些快速全部是通过高标准的物流园来运营的话，物流园的需求量在1亿平方米。而未来七年中国对物流园的需求量，更加惊人。

“马云去年披露了阿里研究院的一个数据，预测7年以后，中国一天的快递量就高达10亿单。如果市场的确有如此大的需求量，我都不知道界时中国哪里有这么多仓库，来支持这种井喷式的快递量。”舒谦表示。

?此外，联合办公、长租公寓等近几年处于风口的地产新事物，也成为包括规模房企在内布局和关注的领域。

不过联合办公，在投资也出现了集中化的迹象。在2017年联合办公获投的金额和笔数中，市场排名前六获投的笔数占到6成以上，从金额来看，超过95%的金额投资于联合办公中的领头企业。

“开发商的日子越来越不好过。如果不及时转型找到新的出路，很多房企早晚得从这个市场退出。”一家证券公司分析师说。

今年是实施乡村振兴战略的开局之年，也是农业农村部组建开张的第一年。如何做好乡村振兴这篇大文章？地方政府和企业都在积极探索。

“乡村振兴，重在产业兴旺。” 4月22日，在人民大会堂举办的“乡村振兴服务体系发布会”上，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇认为，产业兴旺是乡村振兴的根本，特别是要求新产业、新业态的不断释放和发展。

其中一个重要途径就是利用“互联网+”，唤醒沉睡土地。

张红宇透露，2017年年底，全国土地流转面积共4.79亿亩——这意味着，全国1/3的土地经营主体，已不是原来的土地承包户和经营户，土地活力因此得到大幅释放。“通过土流网这样的中介组织，已经实现了1.04亿亩的成交。”

记者注意到，张红宇口中的土流网起于湖南，历时9年，如今已成长为土地行业中最大平台，流量占据85%的市场份额。

土流网创始人兼CEO伍勇透露，采取政企合作的模式，如今土流网已在新疆昌吉、山东费县、菏泽等全国60多个地区开展了土地管理和交易服务。

日前，随着农村宅基地“三权分置”政策红利释放，伍勇又瞄准了闲置农房改造、老旧宅基房翻建等市场，推出共享住宅，试图将让昔日农民的“冷资产”变成“热财富”。

7000万套闲置房如何盘活？

农村闲置的房屋和宅基地到底有多少？据国土资源部等相关部门统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，而且这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。

如何盘活好这笔巨大财富成为横在眼前的一道难题。

今年2月发布的《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》给出了一个明确答案：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。

中央政策贵在落地，但落地须靠主体的市场力量带头先行先试。

“这让我们看到了新的契机。”自2009年就起投身于“互联网+土地”的伍勇认为，宅基地“三权分置”释放了政策红利，对农村房屋做基础服务的想法应运而生。

伍勇介绍，土流网目前开始面向农村提供闲置农房改造、老旧宅基房翻建及高级帐篷制造搭建、在线资源对接、房屋资源共享销售等服务。

记者了解到，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营；二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接；三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。

北京怀柔九渡河镇花木村的“80后”田珅，就是这一模式的受益人。

在田珅的老家花木村，有近千平米的老院子闲置。2015年，田珅回乡祭祖时产生了做民宿创业的念头，但因在设计、装修、运营等方面没有经验，直到2017年底与美丽新乡村团队合作，取名“水源别院”的民宿才经装改后正式出炉。

如今，田珅的“冷资产”变成了“热财富”：昔日的老院子在各大OTA平台的预订价格，已达到周末和节假日2580元一晚，且提前一个半月才能预订上房间。

伍勇告诉记者，美丽新乡村这样的模式已经在京津冀区域数十所闲置农房落地，一些空心村和乡村民宿投资商也开始主动找到美丽新乡村进行合作。

政企合作：3个乡村振兴的湖南模式

自去年以来，在国家政策的正面激励下，2018年中央一号文件发布、十九大精神、乡村振兴战略等进一步激活了农村土地流转及产权交易市场。

据2015—2017年各省市用户在土流网上发布的农用地数量显示，农用地发布量近两年普遍增涨迅猛，增涨最突出的省份包括内蒙古、辽宁、河北、河南、云南等，其中内蒙古的增长率达到625%，两年间发布量跃居全国第一。

农村土地流转发布量和需求量的激增，给政企合作带来了空间。据悉，土流网自2015年开始与长沙市各级政府积极探索，目前已有3个模式落地执行，分别为岳麓模式、天心模式、望城模式。

据介绍，岳麓区着力打造2个试点模式，土地流转规范化管理政企合作模式（农业农村部国家级试点项目），以及农业产业园区建设运营外包服务。

天心区着力打造农业总部经济建设，企业通过协助国有大型农业产业集团对收储土地进行招商引资。

而望城区则着力打造土地托管政企合作模式，以政府为主导将分散、闲置农业用土地集中流转至合作社，由合作社统一集中托管至土流网，再由土流网对土地进行统一规划整理并完成招商引资。

“土流网等社会主体，站在改革一线总结出了互联网+社会化服务模式，成为当地土地流转公益服务的生力军和重要补充。” 湖南省农业委员会经管处副处长戴安华在接受记者采访时，对该模式作出了肯定。

戴安华透露，目前湖南岳麓区已经成功引导了八个龙头企业、227家合作社，实现了融资15亿元，其中列入监管的经营主体29家，审批监管土地流转面积达到1.38万亩。

创新金融支持乡村振兴

“去年2.8亿的农民工进城了，接下来要考虑，剩下的地谁来种？”

针对乡村振兴的未来方向，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇认为，规模经营是现代农业的大趋势；其次，要构建现代农业的经营体系；同时，要素资源的配置十分重要，如财政税收、金融信贷、基础设施等。

为全面对接乡村振兴，企业也尝试在金融创新方向发力。以土流网为例，目前提供两种金融服务：土地抵押贷款，以及房屋装修贷款。“农民只要首付一定的款，就能通过消费金融等方式把房子建好。同时可以利用共享的模式，把闲置的房子进行对外出租。”

伍勇表示，采用装配式住宅搭建，可以降低农房搭建的成本。他举例，包精装修35万的农宅，农民只需首付15万就可以把宅基地和闲置楼翻新。

记者了解到，土流网自2009年上线，后借“互联网+”一路狂奔：2015年，郭广昌旗下的复娱文化和另一资本巨头经纬创投，共投资1.5亿人民币，助土流网完成B轮融资；2016年，土流网推出土地经营权贷款金融服务，与过去农村仅靠信用贷款相比，额度提高至30倍。

资料显示，目前土流网已与72家政企开展合作，政府软件使用36家，金融贷款8000万，覆盖了437个县，占到全国2856个县总数的15%。线下布局了437家服务中心，根植于农村的土地经纪人2万人左右。

伍勇透露，目前C轮融资正在交割，争取在2020年左右进行IPO。

(中国城市报)

让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产盘活起来是发展住房租赁资产证券化市场的初衷——近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，《通知》明确了优先和重点支持领域，包括大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域等，还完善了住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理、要营造良好政策环境等。

资产证券化是以基础资产未来的资金收入为偿付保证，通过一系列包装设计，变成了市场中可以交易的有价证券。而住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为底层资产发行的油价证券。通俗地说，发行住房租赁资产证券化产品能够帮助发行者提前锁定了收益，防止因租金价格变动等因素带来损失，而且帮助发行人提前回收流动性、降低了融资成本。

Wind资讯显示，2017年中国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。据测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。

川财证券研究员徐伟平表示，《通知》重点指出要试点发行房地产投资信托基金（REITS），这是落实有关部门“房住不炒”和租售并举的重要手段。未来一段时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。在此过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

天弘基金子公司——天弘创新资产证券化部发布的《2017年我国企业资产证券化市场概况》显示，2005年到2017年期间，企业ABS产品共发行1084单。在基础资产类型方面，个人消费贷款、信托受益权、商业地产类（CMBS和REITs）、融资租赁、应收账款和保理融资为发行量前六的资产类型产品。其中，2017年商业地产类（CMBS和REITs）类产品的发行量占企业ABS发行总量的9.80%。

鹏华基金国际业务部总经理尤柏年认为，我国长期以来的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。而REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两大挑战，REITs作为除了股权债权基金等融资方式的一种补充，开拓了一种新的融资渠道。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。这将促使房企向轻资产进行转型。

尤柏年说，在养老基金投资的大类资产中，股票虽然收益率较高，但短期波动风险大；拥有较低风险的固定收益资产长期收益水平又较低；而REITs的收益和风险特征居于二者之间，能给养老保险基金带来长期稳健回报。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。

中诚信证券评估有限公司结构融资部高级分析师介绍，目前长租公寓ABS项目的交易结构主要有两种，一种是传统的信托受益权类的双SPV结构，另一种是类REITs/CMBS结构。进一步根据底层资产属性划分，可细分为租金收益权类、小额债权类、CMBS和类REITs。

发展住房租赁资产证券化有哪些好处？住房租赁行业当前处于创业成长期，公开市场财务透明度有待提升，通过发行ABS融资，有助于拓展融资渠道、提升财务透明度及品牌知名度。随着我国资产证券化领域的不断发展，各类新型创新结构的出现，资产证券化能够为住房租赁运营商在盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供更加高效和有益的帮助。

“不过目前发展住房租赁行业证券化还要注意几方面风险。”当前市场主要存在资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距、上游业主违约风险、住房租赁资产的权利负担、运营商道德风险、行业政策法律合规风险、租赁期限问题等风险，在后续发展住房租赁资产证券化过程中要注意防控这些风险。

(经济日报-中国经济网)

有些人为了省时省力会选择购买自带装修的装修房，但这些购房者对于精装房的理解却源于看房前的精装样板间，这二者究竟有何差别呢？其实，精装房样板间有很多猫腻，不信就看看以下几个方面。

一、面积以大充小

目前市场上的样板房主要有两种，一种是实体样板房，另一种则是临时搭建的样板房，前者的面积和高度很难作假，后者则有各种“发挥的空间”。商家们最擅长的就是在样板间里动手脚，例如有些开发商将样板间面积设计成与实际大小1.1∶1，给人一种空间宽敞的感觉。这里建议购房者看房时带个皮尺随时测量，如果不好意思这么做，那么学会步测和目测也是有必要的。

二、定制迷你家具

有的样板房的面积并不大，可即使放满了家具看起来也会觉得很宽敞，这又是为什么呢？通常情况下，迷你家具是销售常用的手段，如果过于轻信眼睛看到的，很容易在交房时发现自己买的家具放在房子里十分拥挤。因此建议购房者在看样板间环节要确认精装房内摆设家具大小，在后期可以根据房屋大小进行设计，再买家具。

三、装饰物归属

样板间装修精美，装饰齐全。例如，样板间中不仅会布置射灯、吊灯、台灯甚至还有脚灯，颜色也会有很多种，让房屋显得十分漂亮。但需要提醒购房者的是，所购买的精装房不一定有这些装饰物品，一定要看清精装房交房标准及附属设备、装饰。

四、装修品牌含糊

在购房者选择精装房的时候往往会询问所用装修材料，但售楼人员的解释多是“高档”、“一等”、“进口”等。虽说样板间内的装修看似完美，但实际交房环节才是重点，因此购房购买精装房时不仅要看样板间的装修材料品牌，还需要在合同中进行约定。

五、保修期限缩水

一般来说，精装房都有一个保修期，但开发商很容易利用购房者的无知在签订合同的时候都手脚，缩短保修期。这个时候购房者不能被样板间所迷惑，而应明确要求开发商提供保修说明。

虽说，购买精装修房屋可以省去自己装修所需要的时间成本，但精装修并不意味着真的可以“拎包入住”，提醒购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，在收房环节应该做好入住前的把关程序。

(合家网)

在快速发展的今天，大家对居住的要求已经不单单满足于“住”，而是对房子的户型、绿化率、配套等有了更高的要求，所以这就要求物业服务质量一定要高，但往往大家购房时却忽略了最为重要的增值服务—物业。

1、买房后长期不住，物业费要不要交呢？

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少

2、业主交了停车费，物业有哪些应尽的责任？

停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。

3、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任？

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：

1）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；

3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

4）侵占绿地、毁坏绿地；

5）乱设摊点、乱设集贸市场；

6）乱倒垃圾、杂物；

7）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

9）法律、法规禁止的其他行为。

物业能保障什么

1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。

3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。

最后大家要清楚，当今时代，评估一套房子的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，作为服务延续的物业管理显示出越来越重要的作用。拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。

(南方网)

如何辨别二手房的真实“年龄”，有几个简单的方法：

一、是先到房产管理部门查档

无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄；还有一个较为简单的办法，是向附近的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多。

二、观察厨卫的装修

屋内如果新近装饰过，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

三、查看产权证

产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位分房则时间更长，最少前推两三年时间。此点适用于转手的二手房。

(天津北方网)

原标题：公租房按户籍和工作地分配

新京报讯 （记者邓琦 实习生余华尊）北京市住建委表示，今年将进一步加大公租房分配保障力度，大力推进集体土地建设租赁住房，增加租期稳定、管理规范的租赁住房供应。值得关注的是，今年公租房政策分配发生了重要变化，将一律按照户籍和工作地分配，引导市民就近居住，缓解首都交通压力。

最低租金仅31元/平方米/月

在公租房分配方面，继2016年北京公开分配3.2万套公租房以来，2018年北京将再次迎来新一轮公租房分配高潮，全年将分配公租房（含市场租房补贴）1.5万套（户）以上。

今年的公租房分配有几个特点，首先是数量多，按照住建部要求，进一步加大公租房竣工交用力度，原则上2015年底前开工的政府投资公租房，2018年底分配率达到90%以上，因此今年是公租房分配的又一个“大年”。经市住建委会同各区政府及市保障房中心初步汇总，可配租房源1.5万套，主要分布在朝阳、房山、通州等10个区。其次，租金合理，拟分配项目中，租金最低的只有31元/平方米/月，平均租金约40元/平方米/月，按照每套50平方米计算，一套公租房每月租金仅2000元。

同时，覆盖面广，公租房分配聚焦保障房申请轮候家庭，无房新职工、新北京人、各相关行业人才及公交、环卫、物流等为首都服务保障的相关行业人员，覆盖面广泛。另外，保障路径多样，实行公开配租与专项配租相结合，集中配租与实时配租、快速配租相结合，市民可通过多种路径实现保障。

值得关注的是，今年的公租房分配政策也发生了重要变化：分配工作以区为主。进一步推动职住平衡，今年公租房一律按照户籍和工作地分配，引导市民就近居住，缓解首都交通压力；强化全市统筹，为东城区和西城区拟专项调配房源，促进核心城区人口疏解；“新北京人”分配机制常态化，符合条件的非京籍市民家庭将会有越来越多的机会通过公租房解决居住问题。

集体租赁住房将配备一定比例宿舍

在推进集体租赁住房建设方面，为加快构建租购并举的住房供应体系，进一步加大市场租赁住房新增供应，北京已明确2017至2021年共建设50万套租赁住房，作为全国试点城市，北京将大力推进集体土地建设租赁房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。2018年，北京将继续供应集体土地200公顷以上用于租赁房建设，同时将采取多项措施，确保该项工作稳步推进。

首先是加快项目建设进度。市住建委会同市相关部门、各区政府建立集体土地租赁住房绿色审批通道机制，简化审批条件，压缩办理时限，切实提高审批效率，力争实现项目早日开工建设。同时要求同步规划建设好项目教育、医疗等公共服务设施，确保住宅工程与配套设施同步建设、同步验收、同步交用。

其次，强化规划设计管理。结合项目选址在产业园区、重点功能区的特点，市住建委明确要求各区在户型设计上，按照以需定产，结合项目周边就业人群、公租房备案家庭及城市运行服务保障人员需求的原则，设计为人才公寓、公租房等成套住宅，并配置一定比例的宿舍。

另外，加强融资对接工作。市住建委会同金融管理部门，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。

(新京报)