编者按：现在有些人有了闲钱，就想着买房投资，可不动产并不能立马变现，买房前还是得想清楚。这不有人刚交完定金就后悔了，可想退钱却不那么容易了。

因为工作关系，谢芳菲要经常到哈尔滨出差，今年3月初她委托朋友，帮她在哈尔滨华润置地公馆买一套房子。

北京市民 谢芳菲：我让我同学帮我交了一笔两万块钱的定金，但是没给我同学一个书面的授权委托代理。

谢芳菲让同学帮她签了一份“签约声明”，并交了两万块钱定房钱，不过才过了十几个小时这房子她又不想买了，房地产公司也同意给她退款。

北京市民 谢芳菲：同意给退了，也签了一个单子，但到现在，也没有给一个明确的时间，这个流程到哪里了都不知道。

4月2日谢芳菲在售楼处签了一份客户退款受理申请表，可是这份申请表以及她拿到手的退款申请受理回执上面，都没有写明日期。谢芳菲心里没底了，就再次找到了华润置地哈尔滨投资有限公司。让她没想到的是，已经一个月了，她的退款申请竟然还没提交。

【电话】给谢芳菲办理业务的售楼员：流程现在还没有往上提交，因为只有资金计划下来之后，我才能给您往上提进行审核，要不钱也打不到您那去。

这名销售人员说，公司同意给谢芳菲退款，由于资金计划没下来，不确定具体退款时间，所以让谢芳菲先写申请，再后补日期。

为了尽快帮助谢芳菲提交退款流程，这名工作人员已经在她的退款申请单以及回执单写上了日期，并承诺30个工作日内退款到账。

　　进入四五月楼市传统销售旺季，各地房地产调控未见松动，部分热点区域和城市更收紧限购，调控力度进一步加码。中原地产首席分析师张大伟介绍，2018年的楼市调控主要还是延续了2017年的主要特征，一是因城施策，二是根据市场的表现，只要价格上行，必然会有调控。从全国来看，今年截至目前，主流城市总的调控措施共有115次，比去年同期涨了30%左右。从过去4个多月的情况看来，调控以三四线城市为主，基本上也是因为房价有所上涨。

　　落实调控责任 多地遭约谈

　　在5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。在约谈中，住建部负责人强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据了解，这也是继全国两会后，住建部再次做出类似表态。

　　上述住建部负责人指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　据了解，“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

　　海南加强网签备案管理

　　此前宣布全省限购的海南也有最新举措。5月10日，海南省地税局联合省住建厅下发《关于加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作的通知》，要求各市县房管部门和地税部门进一步加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作。通知称，根据有关要求，各市县房管部门要加强商品房交易合同网签备案管理，新建商品房或二手房交易，以及通过拍卖或赠与等方式实现房屋产权转移的，均要严格进行合同网签备案。

　　此外，该通知也对商品房交易合同补办网签备案工作做出规范，各市县房管部门网签系统上线前，已经签订商品房交易合同但未申报纳税的，须到房管部门补办网签备案，再持网签备案的合同到税务部门申报缴纳新建商品房契税和二手房交易税费。

　　通知还强调，加强商品房交易网签备案合同修改和撤销管理。商品房交易合同网签备案后，不允许再对网签备案合同中的合同价格、签订时间进行修改。如网签备案合同出现购房人姓名、身份证号码错误或不是18位、房屋地址错误或具体房号不明确、房屋地址与《不动产权证》或《房屋所有权证》记载的房屋坐落地址不一致等情况的，各市县税务部门不能按此合同进行征税，须由购房人到房管部门重新修改网签备案合同，并根据正确的网签备案合同进行征税。

　　北京加强限价房销售管理

　　而继首套房贷利率上浮至1.1倍后，北京《关于加强限房价项目销售管理的通知》（征求意见稿）日前公布。其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

　　根据《关于加强限房价项目销售管理的通知》（征求意见稿）的规定，北京限房价项目销售有两种情况。第一种情况是，对于限房价项目的比值高于85%的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。第二种情况是，北京限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

　　市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

　　而对于共有产权住房被选购后的剩余房源处理，也做了明确规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

　　业界人士分析，此次新政目的是保障刚需和改善型，持续打压投机投资性购房。诸葛找房分析师陈蕾表示，由于限价房的价格是在土拍时制定，不会变动，因此变动的只是周边市场均价，如果周边市场均价涨幅较大，其与限价房的价格差超过15%，则限价房将自动转为共有产权房，通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限，其与限价房的价格差并未超过15%，即表明市场价格较为稳定，限价房依然是商品房，同时又通过限售的调控政策，进一步稳定房产市场。

(南方日报)

　　5月7日晚间，碧桂园集团发布未经审核的营运数据显示，2018年前4月,碧桂园共实现合同销售金额约2575.2亿元；合同销售建筑面积约2739万平方米。据悉，前三季度碧桂园合同销售金额约1879.7亿元，合同销售建筑面积约2039万平方米，经计算，4月碧桂园合同销售金额约695.5亿元，合同销售建筑面积约700万平方米。

　　而对比第一梯队的万科及恒大，1-4月恒大累计合约销售金额约达2122.6亿元，销售面积2046.5万平方米。万科销售金额1961.5亿，合同销售面积1305.8万平方米。无论从销售面积比较，还是销售金额来看，碧桂园持续领先，但是万科出现掉队的倾向，前4个月销售额不足2000亿元。

　　龙头房企销售实现去周期化

　　5月9日，广发证券发表万科公司研报称，万科4月份销售规模降低但销售均价提高，销售额与去年同期持平。据万科4月销售简报，实现合同销售金额418.9亿元，与去年同期持平，销售面积257.6万方平方米，同比下滑11.1%，降幅较3月扩大2.1个百分点，销售均价16262元/平方米，同比上升12.5%。

　　广发证券分析，万科销售面积下降的主要因素是市场整体偏弱，叠加去年同期基数偏高。进入5月，去年销售基数下行，叠加二季度推盘力度回归正常水平，公司销售结构改善支撑销售均价上升，销售增速预计将有所改善。据观点地产新媒体查阅，万科2017年4月销售面积为289.8万平方米，5月销售面积为242万平方米。

　　另一方面，万科4月份累计获取土地建面1221万平方米，同比增长23%，占销售面积比例的93%，拿地强度较一季度有所抬升。

　　第二梯队中的融创中国和保利地产4月表现各异。保利地产前4月实现签约面积803.17万平方米，同比增长33.12%；实现签约金额1193.97亿元，同比增长42.79%。不过公司4月单月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国4月实现了业绩大爆发，公司4月实现新增预订销售金额364.7亿元，同比增长86%，前4月实现合约销售金额1111.2亿元，同比增长74%。

　　亿翰智库发布报告称，龙头房企明显去周期化，单月业绩在400亿元以上。其背后的原因是城市布局的全面化、均衡化，尤其是碧桂园和恒大在布局上，一二三四线城市全覆盖。

　　亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，房企有固定的销售节奏，对比企业业绩目标发现，目前绝大部分企业已完成全年业绩目标的1/3以上，从企业规律来看，房企完成全年业绩目标的可能性较大。

　　三四线深耕 稳固优势成关键

　　明源地产研究院艾振强表示，从碧桂园前4个月的业绩看，其前3个月的业绩要好于4月份，实际上，4月份环比3月份销售额下滑15%左右，但销售面积同比去年4月份上涨100%以上。这说明，前四个月，碧桂园三四线城市的产品在大量走量。

　　除了销售上发力三四线，碧桂园在城市拿地布局上也与大型房企普遍聚焦一二线热点城市战略不同。在拿地策略上，碧桂园曾透露，碧桂园的主战场是在三四线城市，但随着集团的发展，现在是一二三四五线城市全线出击。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，碧桂园全国范围内项目的投资，实际上是有很大优势的，即政策调控下，其受市场波动的影响不大，这样销售业绩也容易提振。另外，三四线城市的房地产市场仍处于一个历史高位，这反而有助于碧桂园市场交易的上升。而三四线城市房价的上涨，也会对此类城市形成一个较大的影响，这都有助于碧桂园这类地产企业后续对三四线城市投资的强化。

(南方日报)

　　对于即将出台的粤港澳大湾区规划，不仅众多国内开发商积极围绕规划加大开发布局，深耕内地市场的老牌港资房地产企业，也同样在积极进军大湾区市场。

　　5月10日，新鸿基地产宣布成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地块。该地块面积超过3.78万平方米，第一期发展建筑面积约6.67万平方米。该地块地理位置优越，位处粤港澳大湾区的地理中心、广州唯一规划城市副中心――南沙区，深具战略性优势，交通便利，发展潜力巨大。

　　据悉，庆盛枢纽区块地块坐拥多项交通基建，是广深港高铁的重要一站，广深港高铁香港段预计于2018年第3季度通车，将极大缩短粤港交通时间。庆盛枢纽区块其它兴建中的基础建设还包括接驳珠江口东西两岸的虎门二桥，未来的交通网络将更完善。

　　基于南沙区位在大湾区规划中的定位，也是新鸿基地产看中该地块的重要原因。南沙自贸区条件优越，制造业和高新产业基础良好，政策到位，产业集中，区内拥有包括汽车和人工智能等高端企业。新鸿基地产表示，对粤港澳大湾区的前景充满信心，很高兴取得南沙庆盛枢纽地皮，将继广州天环广场、天汇广场等之后，打造另一个质素超卓的指针性项目。

　　除新鸿基地产外，另一深耕内地市场多年的老牌港资企业新世界，在大湾区开发上也同样态度积极。

　　“我们非常欣慰地看到，国家战略发展布局将给这个区域带来新的机遇。整个大湾区会是以香港、广州、深圳三个城市为主，附带东莞、贵州、珠海、澳门的发展。现在整个大湾区无论在交通、战略布局、各个城市的规划上，国家出台了很多的政策，很多基础设施建设的推进已经取得了很大的成就。”

　　新世界中国董事兼副行政总裁黄少媚5月9日在北京出席新世界中国可持续发展研讨会时表示，“展望粤港澳大湾区的发展前景，未来在全球各大湾区经济中将达到世界第三的水平，而也是我们港资企业的大本营。在上个星期我们刚刚成功在香港机场旁边拿了SKYCITY项目，这个项目总投资200多亿港币。”

　　据了解，2016年，新世界在深圳前海、深圳蛇口也分别进行了投资，在那里拿地。而在2017年10月份，新世界中国地产以人民币20.85亿元夺得广州市东部交通枢纽优质土地，该项目将会成为新世界中国地产于广州东部发展的大型标杆式商住综合体，以配合政府加大力度发展东部副中心。

　　“未来我们将根据国家公布的规划，继续重点发展这几个城市。我们会更加关注城市综合体，比如交通枢纽以及项目的拓展。”据她透露，在深圳蛇口、前海金融中心的标志性项目也已经动工。在广州我们去年拿的粤港澳大湾区里面一个综合体的项目。2018年，我相信在大湾区区域会继续有两到三个项目拓展。

　　而对于内地市场的开发布局中，持续提升开发品质，也是港资房企的重要着力点。

　　新世界中国董事兼行政总裁苏仲强表示，从改革开放到2017年，中国城镇化率从17.9%提高到58.5%，规模与速度的不断扩张，堪称人类历史发展进程中的一大“奇迹”，但在质量发展层面亦有极大的提升空间。为此，在2018年的两会政府工作报告中，亦明确提出了“提高新型城镇化质量”的目标策略，达致整体质量的综合性提高。

　　在新世界中国看来，“提高新型城镇化质量”的核心在于以人为本和文化传承，需要以人的角度出发，着重文化保育与传承，善用科技创新建设绿色、智慧、人文城市，全面提升城市品质和人民生活素质。此外，近年来，中国内地消费市场升级持续，人们对居住品质的追求也越来越高。高品质住宅市场正迎来更强劲的发展。

　　黄少媚表示，针对这些市场大趋势，新世界中国地产将持续保持对内地的发展信心和投资热情，抓紧粤港澳大湾区的发展机遇，积极参与内地城市的多元化发展，坚持卓越品质与创新，在延续原有多业态开发建设优势的基础上，不断进行理念和品质升级。

(南方日报)

　　本周一下午，广州迎来一场暴雨，由于降水量大、持续时间长，番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段，也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至，在随后的几个月内，“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。

　　雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现，有业内人士表示，雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性，进而对楼市成交产生一定的影响。不过，对于购房者，特别是二手房购房者而言，想要全面了解心仪地段和房源的真实状况，其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房，这一点对于想要租房的人群也同样适用。

　　◇看室内

　　留意房顶、窗框有无水迹

　　“在下完雨之后，一些二手房源自身的问题往往会显现出来，这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”，合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示，选择在阴雨天气去看房，有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。

　　对于一些顶层住宅而言，房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋，出现老化情况是不可避免的，一旦防水涂层失效，在阴雨天气，很容易造成顶层住宅天花板被浸湿，甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。

　　在一些相对老旧的楼梯房小区，室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下，这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象，并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅，受到广州多雨、回南天等天气的影响，往往空气潮湿，墙面更容易遭殃。

　　房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下，房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶，以防止雨水等从窗框的缝隙渗入，看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。

　　除上述区域外，房间内还有一些经常被人忽略的区域，例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外，因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好，在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞，要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象，并检查孔洞附近的密封情况。

　　◇看室外

　　洞察社区环境和治安状况

　　“落雨大，水浸街”，这句童谣一直被广州人所传唱，说的便是在暴雨时节，街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时，早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏，因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位，一旦遇到短时强阵雨，由于排水不畅，一些小区的出口往往也会被水淹，给住户的出行及周边道路行车造成影响，毕竟买了房子之后，如果一下雨小区大门就被迫“看海”，这种居住体验肯定是不佳的。

　　梁燕明指出，阴雨天气的条件下，购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水，“这一点在晴天的时候是完全看不出来的，只有在雨后才会知道”，她同时表示，由于下雨会影响道路行车，很容易造成交通拥堵，因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况，“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车，也会影响到住户能否按时回家”。

　　“对于一些有私家车的购房者而言，还要注意心仪小区的车位”，梁燕明指出，特别是拥有地下停车场的社区，如果排水系统不到位的话，一旦遇到极端天气，很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外，一些地下车库排水系统不畅，或地面坡度不合理的地下车库，还有可能导致长期积水，在给进出车库人群添堵的同时，还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。

　　尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题，但是梁燕明也提醒，最好是等雨停后再去看房，“像这周一的那场暴雨，显然是不推荐的，还是要注意安全才行”。

　　除了阴雨天外，在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话，可以很直观地感受到社区周边治安的状况，比如值班门卫是否在岗等”，梁燕明表示，对于一些老社区来说，晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮，回家路途是否安全，这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。

　　◇盯细节

　　部分瑕疵可给购房者砍价机会

　　尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘，但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响，越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而，并非所有的老旧楼梯房都受欢迎，梁燕明表示，一些采取“大院式”管理模式的老社区，会更加适合注重环境和居住体验的人群。

　　梁燕明所说的“大院式”社区，一般都是封闭或半封闭结构，会配有专人值班看守，一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时，由于楼龄较长，因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障，那些提供物业服务的“大院式”社区，则有专人负责维修，但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。

　　不论是“大院式”社区，还是临街的“独栋”，楼梯房的楼龄往往都在20年以上，内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修，即使不“大刀阔斧”彻底重来，也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。

　　不过梁燕明也指出，在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题，可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修，如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的，但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题，那就只能自己花钱维修了”，梁燕明说。

　　【相关新闻】

　　中心城区二手房热门板块成交扫描

　　根据合富大数据统计，上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%，而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响，成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬，甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。

　　天河北：部分买家“卖二买一”

　　据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍，4月天河北区域看房客比较少，多数买家都在对比不同的房源，真正出手购房的买家不多，再加上放售的房源较少，从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。

　　天河北二手房买家多数为置换型需求，对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐，但由于置换所需的资金较多，一些买家“卖一买一”，甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强，但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例，业主急售的话，让价空间约在10万到20万元左右”，田杰表示。

　　农林下路：电梯楼让价幅度略有增加

　　在农林下路区域，4月积极看房的买家同样不多，不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉，而业主的态度也较之前有一定变化”，合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示，由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些，因此持有楼梯楼房源的业主，心态仍相对强硬一些。但是，持有电梯楼房源的业主，在4月下旬心态则略有松动，让价的可能性会比较大。

　　江南西：业主放盘价即心理价

　　“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主，购房周期会比首次置业型买家要长一些”，合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称，受清明等因素影响，4月出手购房的买家相对较少。与此同时，一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交，因此这类需求从4月起明显减少，不少房源也在3月就已被市场消化掉。

　　在该区域，放售物业的业主议价空间较少，但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位，因此尽管降价可能性小，但反价可能性也不大。

(南方日报)

　 5月9日，券商抛售地产债的传言引起市场关注。

　　21世纪经济报道记者就此采访多方机构人士，原因均指向监管对房地产市场的调控进一步加强，但具体内容说法不一，唯一的公开信息为，住建部负责人9日就房地产调控问题约谈了成都和太原两地市政府。

　　“个人感觉是有点过度反应了。不过交易性机构的想法和做法，与持有型不一样。”某银行金融市场部负责人向21世纪经济报道记者分析称，“交易型机构看的是预期，盯的是估值压力，而持有型机构主要关注违约的可能。”

　　就地产债而言，市场“惊弓之鸟”心态有之，看好继续投资亦有之，但“看资质”为共识。

　　据Wind统计，5月9日单日地产债成交量为72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元。而5月以来的日均成交量仅为35亿元。海通证券固收团队此前就指出，2015-2016年地产公司债井喷后，将在今明年集中进入回售期，应警惕回售带来的企业流动性风险。

　　“涉及房地产一概不投”

　　就9日市场传之色变的房地产“负面政策”，目前来看更多反映的是市场情绪。

　　包括银行和券商在内的多名受访机构人士认为，一方面，监管不可能对房地产融资“一刀切”，目前房地产公司发债仍正常，针对存量不可能推出减持的指令，以避免诱发风险；另一方面，预计针对房地产政策更多为“修修补补”。但各地方的房地产土地和限购、限贷政策仍值得关注，这关乎房地产开放商的现金回流。

　　今年以来，房地产领域“降杠杆”执行力度远甚于过往。年初便有信托人士向21世纪经济报道记者表示，信托出于合规要求主动放弃房地产项目，而能做的项目融资成本也普遍迅猛上升。

　　5月10日，亦有股份行对公业务人士反馈，该行当前房地产相关业务“只紧不松，涉及地产的一概不投”，其中包括各类房地产开发商相关的公募债和私募债。

　　“我们行自己承销的债，没想到行内也基本不认购。接触的很多大券商和基金也避而远之，小银行还投一些。”上述股份行人士表示。

　　另有股份行资管部固收人士向21世纪经济报道记者表示，对地产债也好，地产类ABS也好，主要还是关注经营比较稳健的公司，不强求排名。在当前的政策环境下，激进扩张型的地产商无疑比较难受，无论是前端融资还是后端销售受到的影响都比较大。

　　在上述银行金融市场部负责人看来，前二十强或前三十强的房地产开发商债券问题不大。

　　某华南股份行资管部人士表示，此前因为理财资金还有增量，大部分银行理财对债券以持有到期为主，但现阶段受增量下降影响，也会考虑进行交易。

　　地产债有人卖、有人接

　　整体而言，银行对地产债普遍持谨慎态度。房地产企业再融资受限和现金流承压是主要顾虑。而这样的担忧恐怕才刚刚开始。

　　海通证券固收团队今年2月的一份研报就指出，存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍，2019年-2021年需要偿付的规模分别为2807亿、3998亿和4037亿；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿，2019年也有接近3700亿，规模之大史无前例。

　　“这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015-2016年地产公司债井喷后，会在2018-2019年集中进入回售期。当前债市收益率水平已远高于2015-2016年，投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产风险的担忧也有升温，回售的比例有可能大幅提高，应警惕回售带来的企业流动性风险。地产债到期压力巨大，如果再融资仍旧受限，将会推升信用风险。”上述报告显示。

　　截至目前，地产债还没有违约案例。不过潜在风险有之。

　　以开发商中弘股份（000979）为例，今年以来资金链持续紧张。5月9日公告显示，截至2018年4月30日，该公司逾期借款本金27.5亿元，逾期借款利息2.5亿元，没有新的资金投入至此前的募投项目，同时部分募投项目由于受到政策影响，导致四个募投项目目前都处于暂停状态，预计复工时间待定，项目当期预期收益不能实现。

　　就地产债这一类资产而言，市场也有相对乐观态度。

　　“地产债目前整体还是比较安全的。”某券商固收部负责人如是判断。在其看来，地产债若久期不太长，控制好信用风险，收益率还是相当可观。

　　“目前其实更需要避讳的是一些经营状况一般的民企产业债。相比这种标的，地产主体还不错。”上述券商人士同时表示，“从9日和10日的市场交易量就不难看出，即使市场有人卖地产债，也会有人来接。”

　　有公募基金专户人士也表示，针对地产债主要还是要看发行人资质。仓位的调整完全取决于其持有地产债的具体情况。“如果持有的都是万科这类的地产债，就没必要压降。”

(21世纪经济报道)

记者 吴若凡 舒曼曼

随着房地产存量市场释放的利润蛋糕越来越大，市场各主体通过多种渠道变革以抢占市场份额。而在房产中介行业，正在上演一场平台“升级战”。

“任何一个公司讲一个故事走不通，转到另外一个故事，这都会对内部产生巨大的投 资成本浪费。一个好的市场模式被确立，很多人来模仿，很多人来做，这是不可避免的。尤其在中国大环境下，谁的技术好谁的用户积累就更多，我们把这种动作看成是对我们的赞美。”58同城CEO姚劲波近日在媒体见面会上对包括《每日经济新闻》记者在内的媒体表示。

而这一回答的背景，被认为是近日链家推出的贝壳找房平台。值得注意的是，赋能行业，即通过平台为经纪公司、开发商、代理商等B端的房地产服务商提供客户导流，成为房产中介巨头们的共识。

共享功能平台之争

实际上，房产中介服务商正在形成两大阵营对垒：收取佣金模式和收取平台费模式。一面是以链家网、我爱我家、中原地产等为代表的传统经纪门店，另一面则是以安居客、诸葛找房、贝壳找房等为代表的提供全信息房源的互联网平台。

链家网升级为贝壳找房，最大的变化是由重度垂直平台升级为行业公开平台。在新的定位中，贝壳找房被定位成具有社会共享意义的功能平台，为消费者提供包括二手房、新房、租赁等全方位的居住服务。这被看成是挑战58集团旗下的“全房源发布网”安居客模式。再加上链家在中介领域的地位，业内对链家网充满了疑问。

58集团高级副总裁、安居客COO叶兵表示，传统经纪公司更加平台化是大势所趋。“像我们找酒店，不太可能去看七天、如家或者其他某一个品牌的酒店信息，我们倾向于更全的信息平台，比如去看携程、去哪儿。我们必须致力于自己的信息建设，这里面包括全信息链的建设，在做全的基础上我们再做真。”

这一商业模式变化的背景与消费者交易前的信息获取环节线上化不无关系，而此时房地产信息平台承担线上信息发布和交易线索导流的角色，经纪公司为交易线索付费，目前已是成熟的商业模式。

叶兵表示，这一商业模式正在发生巨大变化，互联网信息平台更多的是实现链接和导入，使用大数据底层算法对全网房源数据进行清洗和重组，为C端用户免费筛选出真实房源信息，提高找房效率，聚集C端流量后，为经纪公司、开发商、代理商等B端的房地产服务商提供客户导流。

互联网信息平台对大数据的要求更加严格。公开资料显示，贝壳找房上线将继承和升级链家网在产品技术、品质控制和数据挖掘的能力，持续迭代大数据产品“楼盘字典”，研发和应用VR看房技术。

叶兵告诉《每日经济新闻》记者，安居客推出临感VR看房、升级房源字典2.0，在技术、内容、数据库上投入了大量精力，不介入经纪公司的交易环节，而是赋能经纪公司把行业的服务标准、服务能力提高到一定高度。

目前，此类信息平台也在规模化竞争中暗自较劲。据介绍，安居客平台上已服务110万经纪人、全行业640个城市的1000家租赁公司，并将触角伸向乡镇。而新上线的贝壳找房也野心不小，计划不久的将来赋能100个机构品牌、服务100万以上的经纪人。

业务调整和赋能行业

过去一年，各大城市严格的限购限贷政策对传统经纪公司的影响愈发明显，这也在一定程度上促使经纪行业变革突围。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析，房产中介行业真正的痛点在于盈利方面过多地依赖佣金收入，这是最关键的一点。因此，整个盈利空间扩充的可能性是不大的。

“我们也看到有些公司开始在做业务上的调整，甚至是业务上的调整，包括区域收缩，从原来的买卖或多或少的向租赁业务调整，包括我们自己的房产业务在过去两年也开始放缓。但最重要的是，这是一个长线业务，最重要的还是赋能行业。”叶兵表示。

链家研究院院长杨现领也表达了同样的观点，未来中介加盟市场的竞争将聚焦在平台级整合能力，只有构建高效的、合作的网络，才能完成对房产服务加盟市场的重构。

在这一重构过程中，经纪公司业务架构发生一系列变化。首先在租购并举的政策影响下，租房市场占据交易的另一端，而安居客和链家等机构也在不断加大租赁的布局，包括升级租房产品研发架构。

58集团CTO邢宏宇表示，用户是需要生态非常多样化的平台，去满足自己不同的租赁需求，从58集团自身看，租赁平台增长超过50%以上，这是比较大的市场，有信心可以继续保持领先。

同样，链家也在争夺平台市场。其主要是通过对B端“真房源”的大量导入和线下广告来吸引C端用户，以流量、VR看房等方式促进房源成交。

然而，对于该商业模式下如何实现突围，叶兵认为核心仍然是体验，而对于这场突围战仍需要有很长的路要走。

　　近日，戴德梁行发布《2018中国甲级写字楼市场供应核心趋势》，这份研究报告显示，北京、上海、深圳、广州、成都、武汉等主要城市的甲级写字楼市场今后三年都将迎来大量新增供应，其中最多的深圳将一口气增加531万平方米。戴德梁行报告分析认为，这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。

　　那么，作为粤港澳大湾区的两大核心城市，广州深圳未来的写字楼市场供应究竟如何？戴德梁行的报告对此进行了详细分析。

　　广州：琶洲、金融城（资料、团购、论坛）将崛起

　　戴德梁行报告指出，去年广州甲级写字楼市场的新增供应暂时回落，约为16.57万平方米。全年仅有邦华环球贸易中心、天安人寿中心和颐德中心三个写字楼项目入市，另有高德置地广场四期服务式公寓改造为写字楼带来部分新增供应，与此同时，广州甲级写字楼市场存量攀升至近490万平方米，同比增长3.5%。

　　今年一季度，广州写字楼市场平均空置率已经降至5.1%，老牌区域天河体育中心和越秀分别只有2.6%和1.9%。在供应回落但成交保持旺季的背景下，广州甲级写字楼租赁业务步入业主方市场，租金也出现上涨。

　　不过根据戴德梁行报告的统计，未来三年内广州写字楼新增供应将保持逐年增长态势。根据戴德梁行报告，未来三年广州甲级写字楼新增供应预计将达到280万平方米，写字楼新增项目集中在琶洲、金融城和珠江新城等区域，其中供应量最多的琶洲占据总供应量的54.2%，而东部的金融城供应量占比也有24.7%。事实上，在越秀、体育中心乃至珠江新城新增写字楼项目越来越少的今天，人们早已把目光转向海珠琶洲及东部金融城地带。

　　琶洲商务区被定位为广州的会展中心和互联网创新中心。展望未来，在相关优惠政策以及日益完善的配套设施支持下，一批贸易、互联网科技、媒体和通信行业中的知名企业将相继入驻琶洲商务区。目前，该区内一系列甲级写字楼项目正在建设中，其中包括阿里巴巴华南总部、微信总部大楼、唯品会总部等。未来三年广州体量最大的三个新增写字楼项目都在琶洲板块，分别是复星集团华南总部、保利天幕广场、广商中心，这些项目将在2018年至2019年入市。

　　东部的金融城被定位为广州的金融总部聚集区，未来三年竣工的优质写字楼项目合计面积为70万平方米，包括平安金融大厦、南岳银行金融大厦和长江中心等。

　　深圳核心区域供应大增

　　与广州去年供应量较少不同，去年深圳一度迎来8个新的甲级写字楼项目入市，全年新增供应达到85万平方米，主要还是集中在福田和南山两大城区。其中福田一个城区的新增供应占整个深圳甲级写字楼市场新增供应总量的70%。据了解，去年在深圳供应面积较大的写字楼项目有福田的平安金融中心（北塔）、生命人寿大厦，南山的航天国际中心等。仅平安金融中心（北塔）一个项目就带来了32万平方米的新增供应。

　　戴德梁行报告预计，深圳未来三年内写字楼市场新增供应预计将达到531万平方米，核心区域与新兴商圈的新增供应量占比分别为95%和5%，2020年底，深圳甲级写字楼存量预计将达到960万平方米。

　　此前供应量旺盛的福田今年将继续在深圳写字楼市场新增供应中领先，并有许多优质项目入市，其作为深圳核心甲级写字楼板块的地位将进一步巩固加强，到2019年，福田区域新增供应量将有所下降，但在2020年时将再度回升。受益于即将竣工入市的优质项目，众多配套设施以及逐步成熟的商业氛围，福田区作为深圳的CBD将继续发挥主导作用。

　　在南山区，明年起写字楼新增供应量将会加大。在后海地区，更多的总部大楼在此落成，例如华润总部大厦，工行深圳总部和阳光保险大厦。因此戴德梁行报告预计，未来将有更多的相关企业选址后海，这将进一步加强其产业聚集力。前海板块甲级写字楼也将于明年进入集中新增供应爆发期，届时预计前海地区写字楼租赁市场的竞争将更为激烈。

(南方日报)

　　“一边是海水，一边是火焰”。

　　尽管住建部再度强调，已经就调控问题向成都、太原等12个城市发起两轮约谈。但调控重压也未能阻止房企业绩爆发。

　　根据中原地产研究中心最新统计数据显示，截止到5月10日，公布前四月销售业绩的房企合计约有32家，这32家销售金额达到了1.6万亿，同比上涨幅度高达31.4%。21世纪经济报道记者注意到，销售额最高的是碧桂园，其前四月销售额已经达到2575.2亿；恒大地产也已经突破2000亿；万科地产紧随其后为1961.5亿。

　　随着市场集中度不断提升，房企对销售规模的渴求已经达到前所未有的程度。

　　闽系房企泰禾集团董事长黄其森称：“在房企规模分化日益加剧的今天，高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润，就是竞争力。”

　　黄其森表示，泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。泰禾要求各大区域公司要将节点指标梳理出来，分解贯彻到每个部门。具体而言，其要求二线城市的项目原则上6个月左右开盘，不能超过8个月，如果超过8个月，就基本不会考虑拿这个项目。

　　史无前例的周转速度

　　强化高周转与加速规模扩张几乎是目前市场化房企的共识。

　　日前，闽系某房企华东区一份“上海区域上半年业绩冲刺动员书”在业内广为流传。该动员书称，“从即日起至2018年6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日）；倡议总监以下员工放弃所有休假，积极主动承担工作任务；原则上，区域平台及各城市公司所有工作会议不得在法定工作时段召开，会议时间安排在工作日下班后及周末，正常工作时段全部用于项目一线及外联工作。”

　　无独有偶，某全国知名房企甚至为高周转制定了严厉的奖惩制度。该房企针对三四五线城市的项目总经理：摘牌即开工奖励20万，每推迟一天奖励减少1万，21天开工罚款1万，以此类推，41天开工撤职。针对开盘工期时间：小于等于3个月奖励20万，3到4个月之间奖励10万，4到5个月之间不奖不罚，5到6个月之间罚款10万，6到7个月之间罚款20万，但大于7个月，项目总撤职。

　　上述房企一份内部数据显示，其对高周转的诉求已经达到前所未有的高度。截止到3月30日，该房企今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到开盘5.2个月。该房企却认为，这“没有达到集团高周转的要求”。

　　高周转之下追求规模已经成为房地产行业普遍现象。CRIC数据显示，2018年1-4月，TOP100房企总体销售规模达到了2.65万亿元，同比增长28.5%。截至4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。

　　另外，更值得关注的是，2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中， TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。其次是TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%，规模增长也比较快。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。

　　易居企业集团CEO丁祖昱预计，未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。

　　飘红业绩下的隐忧

　　尽管房企销售业绩频创新高，但市场远没有表面上看起来那么美好。

　　21世纪经济报道记者注意到，在住建部强调的“坚持调控不放松”声明中明确指出，要切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　就在住建部发声后不久，5月10日广东江门出台新政称，销售人员不得渲染房价上涨预期。要在规定时间内一次性公开全部销售房源，销售人员不得欺骗或误导购房者等。另外，新政还明确要求房地产开发企业公示不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺。

　　丁祖昱认为，1-4月房企销售业绩仍然高歌猛进，但部分城市市场压力已经显现。随着市场集中度不断提高，接下来的2018年会有三分之二的时间出现销售总量滞涨而规模房企继续增长的发展趋势。

　　这意味着，未来中小房企将面临更为艰难的生存困局。

　　“一边是海水，一边是火焰”。安居客首席分析师张波认为，调控之于楼市的目的在于保持市场稳定，实现住有所居。但现实的效果却有两方面，一方面是调控从严之声频频挑拨着市场神经，使得楼市不断“退烧”——从统计局公布的数据来看，1-3月份全国商品房销售面积30088万平方米，增速比1-2月份回落0.5个百分点，3月份房地产开发景气指数为101.50，比2月份回落0.16点；另一面却是房企间的竞争更加白热化，整体来看龙头房企的销售金额不断提升，行业集中度进一步提升。2018年5家企业仅4个月销售就突破了千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，千亿“生存线”的竞争愈加明显，由此带来中小房企与龙头开发商之间的差距不断拉大。

　　房企缘何对规模追逐愈发疯狂？张波认为，千亿是龙头房企的“入场券”已经从口号变成了实际认知，马太效应之下，非强者即淘汰。在目前融资渠道收紧的趋势下，龙头房企显然在资金方面的优势更为明显，面临的融资压力较小，相比之下，中小房企获取资金的成本和难度则是“双高”。

　　土地市场上的竞争就可见一斑，在冲千亿增业绩压力下，中小房企龙相对头房企抢地的优势更小。热点城市土地调控措施陆续出台，这些措施从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限等方面进行限制，龙头房企的优势更为凸显。

　　从城市来看，丁祖昱认为，三四线城市未来将面临更大压力。他认为，进入2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升，目前滞涨的城市压力可能会更大。

(21世纪经济报道)

热点城市或将引来新的一轮调控。

据新华社消息，近日，住建部负责人就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前，住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。

分析人士指出，被约谈城市多为近期的房地产市场热点城市，约谈后这些城市的调控预期将进一步加强。

住建部加强约谈问责

不仅是成都与太原，据了解，“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的相关负责人。

部分城市房地产市场出现非理性上涨的现象，成为促成此轮约谈的原因。上述12个城市近期楼市火热，根据国家统计局公布的数字，海口在3月新房价格环比上涨2.%，居全国70个大中城市首位，哈尔滨、昆明等地的上涨幅度也在全国前列。

因此，约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

同时，住建部在约谈中指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

去年党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。此轮约谈也被认为是相关工作有所成果的标志。

“约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进认为，此轮明确强调了“四个意识”的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，所以实际上也充分体现了一点，即各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主题责任落实方面下功夫。

热点城市或成调控重点

住建部专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，这并不是住建部首次约谈地方。在2013年、2016年等楼市周期高点，都曾有过对热门城市和重点房企的约谈。其主要目的还是为了防止房价过快上涨，实现楼市平稳，并往往间接促使被约谈地方新政出台。

顾云昌指出，本轮针对12个热点城市的约谈，在各地普遍推行“限购、限贷、限售、限价”调控政策，力度空前的背景下，政策储备相对有限。同时，各地的楼市情况相对复杂，即使推出调控新政，焦点也可能更多集中在确保调控政策真正有效落实，和部分新政策导致的楼市新情况的调整上。

其中，当前热点二线城市出现的新房、二手房价格倒挂现象，被认为将是各地接下来可能的调控重点。

2017年土地“限价”是调控的重要方向，而限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。

顾云昌认为，对于此类城市而言，要采取措施压缩“限价房”出售过程中的寻租空间。而对于一些地方由于控房价，不批售高价项目所导致的高价房“堰塞湖”，则要采取办法进行疏导，防止形成新的库存。

实际上，楼市风向标北京已经对限价房政策做出了重大调整。

5月7日，北京市住建委就《限房价项目的销售管理办法》公开征求社会意见。该管理办法规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房面向市场销售。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，则将收购转化为共有产权住房，向具备共有产权住房购房资格的家庭开放申购。

西安的情况则不太一样。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道，从去年3月至今，西安增加了超过30万户籍人口，落户后的买房置业造成一定程度上的供给紧张。

王圣学建议，西安应该在加大供地力度、加快项目审批上市速度的同时采取措施，对新落户人口的购房资格做出一定的限制，缓解市场短期供给紧张的压力。

佛山一位地产研究人士向21世纪经济报道分析，当地的新一轮调控政策，可能涉及限购范围扩大，和对当地较为严重的房价+装修款、软装费“双合同”现象进行整治。